澳洲Glen Waverley个人的一些分析

在澳大利亚房产房屋





先写在前面:
本人和房地产业毫无任何利益相关,也不是为了最后房价下跌之势力拔狂澜。只是将自己的一些理解分享给大家,如果大家在考虑glen的房子,可以参考下我的意见。我对附近的一些区都有一些了解,但自然没有glen这么深,所以就不提供其他区的具体意见。
(本来准备很多图,可惜临到发帖,才发现权限限制,无法发图,所以就只发了一个必要的图,其他的就不发了)


背景:
在glen住了将近两年,买房时也看了glen和附近各个区,最后在glen买了自己的房子。所以算是对glen有一些自己的体会。现在把它写出来,给大家做个参考。毕竟个人经历有限,可能有些地方写的不对,请大家知无不言。



Glen Waerely 简介:
东南区火车线最后一站,被vermont south, mount Waverley,wantirna south和notting hill 以及wheelers hill包围。所以glen地势也是山丘起伏,一般主路将glen的地势分开了。所以,在同一条主路的两侧房子view区别很大,导致房价也有差异。



Glen Waverley交通:
Glen是火车最后一站,虽然glen火车线较短,但无奈站站停,所以时间也没有太大优势。Glen内有两火车站syndal和glen。Syndal有一个多层停车场,希望也能缓解glen火车站的停车困难。因为glen火车线沿线suburb都还可以,所以glen火车比较安全。

Glen内有多条bus,大多经停glen火车站,比较方便。

Glen停车:这应该是槽点最多的,glen shopping centre高峰期停车老大难,而且几个高层apartment也将建造,虽然每个apartment自带一个车位,但这将毫无疑问加剧glen的停车难问题。而且glen 的 centre parking也将规划为library,又少了一块parking,不知council将如何安排。



Glen Waverley 学校:
Glen 以GWSC出名,所以学区里的房子比学区外的房子自然高出一截。而越靠近shopping centre房价自然水涨船高。一般学区内远离shopping centre的房子比学区外房子高40%左右。而学区内靠近shopping centre的房子比学区外的房子要高100%左右。

其实glen除了GWSC外,还有另外两所中学:Brentwood和Hi ghvale。两所学校质量差不多,只是Brentwood规模(学生人数)更多一些。这两所中学虽比上不足,但比下有余。虽然不像GWSC这么知名,但是这两所学校放在其他区都是属于较好的公校。也因为是在gwsc的盛名下,自然知名度差了很多。如果考虑孩子读公校,glen是个不错的选择,而且没必要一定买校区房。

除了公校, glen有两个知名私校,Wesley和Caufield。Glen附近还有其他私校,向wantirna south知名的实惠教会学校WCC,只要沿high st road往m3开,过了m3就快到了,这比起一些住在wantirna south的住户可能还更方便些。

除了中学,glen的小学众多,较好的有mount view和glen waverley, glendal,carmot rise等。



Glen Waverley公园绿地:

Glen内有众多公园绿地,知名的有Jells Park。附近有一个golf club,还有很多creek。本人去得比较多的是dandenong creek。个人觉得买房买在dandenong creek附近是个不错的选择,走路可以到绿地,可以跑步骑车,而且由于在glen边界,所以房价相比会稍低一些。



Glen Waverely自然灾害:
不是很懂,有懂的朋友补充下。
个人知道的是1. 白蚁,所以最好每年做pest control。2.Hail,这个还好。3.flood:这个可能住在creek附近才会遭遇十年一遇比较严重的,所以也不是大问题。



Glen Waverley将来规划:

主要就是 The Glen的redevelopment, 包括三幢apartment building,其中一个20层。原本The Glen的redevelopment可以方便现在的住户,提升glen的形象以及吸引更多的人来到glen, 所以这个自然会推高glen的房价。但问题在于三幢apartment中有一半是1bedroom,这自然不是为family设计的。所以也会吸引更多的流动人口,这对治安等都有影响。(这点和国内一样)

远期就是centre parking将建成library。Council只是有意向,还没具体行动(还在询问是否有公司有意向承接这个project。)



Glen Waverley的各个区的分析:
这个部分可能是大家最关心的,我写详细点:我把glen分成9个‘等级’。1-9. (如图)数字越小表示房价越高。对于这个等级的划分我主要参考一下几个方面:学校/交通/购物/地势高低/公园/高压线/主路 等。

这个图中的区域划分只是本人用画图工具简易画的,所以也没有仔细看每条街,只是给大家一个大概。所以请大家不必太纠结具体一条街的位置。而且即便一个区域内房价也可能区别很大,这个要看房屋状态,是否大路房,事故房等等,所以也请大家不要纠结。
rsz_untitled.png
用户权限限制,只能上传这个图。
1.属于glen的核心区,具体火车站,shopping centre都十分近,去火车站和购物中心都无需跨主路。地势较好。自然房价最高的。
2.一部分属于glen核心区或与核心区一街之隔。地势较好,位于学区内。同1.的区别:跨主路。
3.校区内,靠近核心区。
同2.的区别:地势较差,跨主路。
4.校区内,没办法,一个校区就可以将一条街的两个房子房价分割开来。
同3.的区别:离核心区较远。
5. 地势还可以或交通较方便或同核心区较其他(6-9)较近
同4的区别:不在校区。
6. 附近有很大片公园绿地或bus方便,不在校区内,同核心区都比较远。
同5的区别:离核心区更远,或地势一般
7. 位于glen的边缘地界,交通不方便,但靠近creek,离学校近。
同6的区别:位置更偏
8. 靠近m1,交通方便,但噪音也相对较大。
同7的区别:靠近高速
9.高压线经过,即便距离brentwood学校很近,也无奈卖不出高价。不意外。
同8的区别:靠近高压线。

先写到这,睡觉去,又补充再加。


2016/10/16, 补充

Glen Waverley Activity Centre 规划:
1。The Glen 明年即将动工(FY2017), The Glen去年拿到council的approval,今年又向council提出对approval进行修改。要求提高apartment的层数。现在council还在讨论和征求意见中。

2。Springvale rd 和highstreet rd 路口的麦当劳正在重建中。年底前会建好。

3。Coucil已经批准了要在glen火车站边上的停车场(在kingsway后面)再建多层停车场。目前在讨论的是建800+car space的还是1200+car space。并且在建好后,将移除kingsway两侧和中间道路的停车位。

4。在建好多层停车场后,council将对kingsway重新设计。包括移除路边停车位,extension pedstrain,增加自行车道等等。



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沙发!
楼主很用心,写得也很详细!赞一个!
一点点看法:小学还是有一些差异的。

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1-9哪个最好呢

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6是山景,怎么会地势一般,jells park属于轮子山的

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GWSC校区也不是绝对的,我邻居家小孩就被GWSC录取,他们可在5的位置。其实个人感觉房子在GWSC校区的同时又在Glendal或Mt View小学校区内是最好了。大家都知道GWSC排名好,但它最好不过2014年VCE拍40名。而Mt View小学在NAPLAN排名是全澳第一,当然也是Vic第一,Glendal是Vic前十。一个区有这两个超级牛小学给GWSC送生源,这也难怪现在GWSC节节高

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5中Springdale road靠东的好还是西好

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有懂行的人写ringwood么?最近看那边的房子

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Mt View 什么时候成了全澳第一了?跟悉尼还是不能比吧,好比jr 全球第一。校区的地势那么低,有coles down down 的感觉。后来你选了icoin 了?

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数字越小房价越高。但如果你不考虑校区因素,可以买到相对便宜的房子

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小学部分我修改了下

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jells park就在边上,就写进去了。有许多块区域我都标为6的,地势一般指的是最上面的那个6.

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没本质区别。一定要区分开,靠西好些

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如果在校区内学校是一定要录取的  校区外,孩子十分优秀也可以录取?具体我不了解。mt view和glendal确实是比较好的小学。对于校区不校区的问题,我觉的华人多的地方,自然成绩好。可能GWSC相对有更多的华人比例,导致学校学习气氛,校外补习的热情高涨。所以一个学校,如果华人越来越多,对学校成绩的影响不是线性相关,而是指数相关的。 由此,随着glen吸引越来越多的华人,brentwood和highvale的成绩也会逐渐提高,同GWSC的差距会逐渐缩小。

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很有营养的帖子,多谢LZ分享,虽然自己不看那边,但是对于想在宇宙中心以及附近购房的童鞋,挺有帮助的  

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jells park不属于glen好吗

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3 的地势其实不错,有些两层的能看到山景。而且3基本上全部靠近核心区,比1和2的某些边缘要好。价格也更合理些。
楼主用心了,帖子写的不错


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很有用的信息

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分析的不错,实事求是。

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楼主继续补充加油!真的是好帖!

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属于哪不重要,glen部分地区和WH部分地区到公园一样近,这就可以了。

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你跟LZ啥关系  :-)  两光脚

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分析真好。

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glen住确实是很方便。但是最近几年大妈越来越多,秩序方面感觉在向boxhill靠拢

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楼主客观分析。。。不错。。。但房子不咋的。。。。。。

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分析得很用心,加分


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好像8-9之间比6和7贵啊

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89靠近中学的是炒得有点厉害,但是高压线是硬伤。

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那么多的公寓建设起来,即便除去一居室的公寓,数量也不少。GWSC的承受能力值得担心?所以校区会不会Re-zoning?另外有中介说会变成精英中学。

刚参观了Glendal,的确不错。孩子明年入学,期待中。

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恩,我觉得自住的话可以选择距离高压线200米外的,这样离学校也近,住的也安全,价格也合适
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