一个简单的理解就是放在offset账户和贷款账户的利率是一样的， 那么如果我贷款40万， 同时在offset账户里放40万， 那么我就不用付房贷利息了。
并且从还款的问题来看， 如果我指定从offset账户还款， 那么是不是无论还款计划是什么样（即无论每月还款多少）， 只要我不把offset里的40万挪作他用， 我就不需要额外的钱来还款。 让银行从offset account里扣好了。
两个问题。
1. 上面的理解对不对？
2. 读到过下面一段话 “潜在的税务利益， 澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。”
既然贷款账户里的balance产生的利息可以抵扣税，那么钱放在offset account里不是同样抵消了贷款账户balance利息么，那税务利益体现在哪里？换句话说， 贷款账户的利息是负收入， offset acount利息是正收入，正好抵了，哪来的税务利益？
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找个会计给你解释就明白了，好像是投资房是按照贷款额的最小额算利息开支的，假设你把loan还清了，还没有close账户，应该可以把这部分钱拿出来，但是不管你拿出来还是不拿出来，你的利息开支只能按照0来报税
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这个不清楚. pi还款银行到底是怎么算的?
理论上我可以说无论银行每月让我还多少钱, 我都可以分解为P加上对应P的I, 那么我就用offset里的P+I去抵好了, 不用额外自己再掏钱. 比如说利率是5%, 银行每月要还5000, 那就分解为P(4762)+I(238), 让银行在offset账户里每月扣4762不就行了.
银行有什么算法, 可以额外让我再掏钱吗?
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我觉得这个只是表面的表述. 金融机构的表述一般是:
For customers only paying interest on your loan, you will see this benefit in reduced repayments required on your loan. For customers paying both principal and interest, you will see this benefit in a reduced loan term.
这个叙述本身是没问题的.
如果io, 且100%offset, 那么offset account的balance全抵home loan balance, 肯定不需要额外repayment.
如果pi, 且100%offset, 那么总贷款额变成没有利息了, 只支付本金, 相对于原还款年限 = (本金+利息)/月还款, 现在还款年限 = 本金/月还款, 确实缩短了还款年限.
但是要注意, 我放在offset account里的是全贷款额, 而100%offset的数额是逐渐减少的. 每月我保持100% offset, offset account剩余的钱拿出来还本金是正好的.
换句话说, 只要我offset里有和home loan一样多的钱, 并且offset的利率和home loan一样, 无论银行让我一个月还完所有贷款, 还是100年还完, 我都不需要从其他地方调钱. 如果不对, 那银行一定是在计算方法上搞鬼.
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有哪位能详细点解释下offset account的税务利益？最好有个简单的例子，带数字的。
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例子:当下只有一套房，自住。当时买价50万，贷款40万，只还利息。offset 20万。
每个月支付 40万-20万=20万 利息。
若干年后，另买房 80万，该房作为投资。
那么将offset账户和第二套房作为对冲。
每月支付原40万贷款产生的利息。该利息就可以claim。
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"那么将offset账户和第二套房作为对冲。"
这不是相当于第一套房（自住房）的利息也可以抵税了？那第二套房的利息=（贷款-offset)*利率还能抵税么？
如果都能，岂不是投资和自住两套房的利息都抵税了？
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Well, if the mortgage is just an ordinary home loan you could be really disadvantaged from a tax perspective. The tax deductible interest you could claim would be limited to the interest on the loan balance at that time.
By way of example, imagine that you had been diligently paying off your original $500,000 home loan for years and it now had a balance of $100,000.
One day you decide to buy an apartment to live in, redrawing $200,000 for the deposit and renting out your old place. Your new loan would be $300,000 but the deductible investment loan interest in this case would be limited to the interest on the previous $100,000 loan balance.
This is not the best tax result.
WTF, 这是袋鼠国的发明吗？（有人用这个例子解释offset account的好处）
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