【原创-梁杰夫专栏】后海外时代的贷款策略
作者：梁杰夫
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谨小慎微的海外收入
在我写了《海外贷款没有救世主》之后，反馈都是正面的，因为海外收入贷款目前的难度已经是一个公认的事实。澳洲政府首先要保障的是本土金融市场稳定，所以银行在短期内是不会受到海外投资者撤资的压力去改变贷款政策的。有极个别的读者还觉得海外贷款没事，我是在造谣引起恐慌的，那我只能建议他去多买几套别人打折甩的楼花压压惊了。在别人恐惧的时候贪婪，并不是适用于每一个人的，你有可能成为巴菲特，也有可能成为他脚下的炮灰。这碗鸡汤太浓，我吃不消。
现在还在做海外收入贷款的几个银行分别是NAB国民银行，汇丰银行及中国银行，都是六成的贷款比率，速度都一样的慢，成功率都一样不能保证。
NAB是四大银行里唯一一个继续做海外收入贷款且比较可行的银行，优点是钱多体量大。汇丰银行的套路是只有Premier客户才能申请海外收入贷款，怎么成为Premier客户呢？那就是在汇丰中国各地的银行存上一笔钱，50万人民币三个月，才能申请贷款。它是不是海外贷款小能手我不知道，它肯定是吸纳存款小能手。当然这样的策略也是有风险的，如果到时候贷款没了下文，愤怒的储户估计要挤爆他们柜台。另外一点汇丰是没有Broker渠道的，不过Broker可以以介绍人的身份参与其中。中国银行要求也和NAB国民银行一样严格，所以海外收入贷款幸存的这三兄弟，其实本质上没多大的差别，都是一个字，难。
如果海外收入贷款是唯一的一个选择，那就必须谨小慎微地准备材料。现在海外收入贷款多用于近期要Settle的楼花上面。如果非要用海外收入贷款去买二手房，不能参加拍卖，并且要在合同加入Subject to finance的条款，这样就算贷款下不来，也只是损失几百一千的小定金而已。
人人争当纳税大户
着重回到本地收入申请贷款的问题，本地收入一般有两类，雇员及自雇收入。
如果你是自雇人士的话，买房贷款策略相比之前就有相当大的变化。街上大大小小写着Cash only的店为我们提供的物美价廉的食物和服务，同时也饱受税务改革人士的抨击。走现金，少交税是自雇人士经常使用的套路。到了贷款买房的时候，收入不够，海外来凑，也就这样安安稳稳过了几年，直到现在。
对于自雇人士，大部分银行现在是需要两年的退税单（Notice of Assessment）及盈利亏损表（Profit & Loss Statement）来作为你收入的依据的。而且这两年的收入数据，必须是合理接近的。如果第一年是2万，第二年是10万，那银行会觉得你的收入不够稳定，计算收入的时候肯定也不会按照10万来算，而是会取2万到10万之间的一个合理数字，来作为你的收入。
很多自雇人士收入其实是挺不错的，但是为了少交税就少报了收入。张三和李四都是自雇人士，都是8万的收入，但是张三老实报税报了8万收入，李四只报了1.8万收入（只为举例，请勿模仿，逃税违法）。我们参照最近2015-2016财年的税率表，在不考虑其他因素如Medicare Levy等的情况下，张三需要交1.7万的税，李四则完全不需要交税，他把1.7万澳币装进了自己口袋，听起来很诱人对不对？
到了他们想买房的时候（假设他们均是单身，买自住房），找贷款经纪一咨询，李四傻了眼，因为根据他报税的收入，他只能贷款10几万，啥都买不了，只能继续租房住。而张三呢，8万收入贷款60万完全没问题，高高兴兴买了房子，一年后房子增值，就把之前交的税成倍赚了回来。而郁闷的李四省了1.7万的税，少贷款40万，进入不了房市，未来的增值也与他无缘，哭晕在厕所。所以，自雇人士如果有买房的想法，必须老老实实申报收入，该交多少就交多少，切勿为了省一点税，捡了芝麻丢了大西瓜。当然，如果你想全款现金买房也是可以的！但这样的是特例，不适合广大人民群众。
如果你是作为雇员，公司按时发工资，PAYG Summary上清清楚楚地写着你的工资，财年末要报税也是简单明了，该多少就多少。这部分人士是社会的中坚力量，也是银行最青睐的客户。以前的银行基本的要求就是两张Payslip 和PAYG Summary，后来随着悉尼的房子价格一飞冲天，很多人的工资已经赶不上房价的涨幅了。土生土长的澳洲人，开不了海外收入，怎么办? 他们就开始雇主商量一下，工资单什么的稍微提高一下，也就过去了。
这种情况慢慢地也引起了银行的注意，于是，很多银行开始要求最近三个月的银行进账记录。他们必须在银行流水里，看到相应工资的进账才会考虑批复贷款，对于高工资的人士，因为贷款额度大，银行也会更谨慎一些，甚至让申请人补充去年的退税记录等材料。所以，雇员申请贷款，并不是两张工资单一个PAYG Summary那么简单了。每个银行在操作的流程上都是有差别的，根据申请人的情况来选择银行，就是贷款经纪人的工作了。当然如果申请人能抽出时间，挨家询问各大银行贷款产品，分析比较利弊，也是可以的。
遍地都是投资房
银行政策封杀海外收入，央行降低利息并且在可以预见的未来还会再降，都为本地收入的首次置业者带来了福音，曾经望房兴叹的年轻人开始跃跃欲试。但是，虽然房价稳定了些，对于才工作一两年，工资6万左右的年轻人还是比较有压力的。怎么有压力法，我们用数字来说明。
假如这个单身的年轻人李四要买自住房，工资6万无其他负债的情况下，他的贷款能力是40万左右，以贷款比例为80%来算，他买房的预算就是50万的房子。在悉尼这个寸土寸金的地方，非常不容易找到这个价格的房子。
贷款经纪为这样的年轻人找到了一个好解决办法，就是以投资房的名义申请贷款。
投资房有租金收入，租金收入加上工资收入，那贷款能力就一下子变高了。假设买了80万的房子，按每年4%的租金回报率，租金就是3.2万，加上李四工资收入6万，他的总收入就是9.2万，9.2万可以贷款64万，刚好就是80万房子的80%。这样他的贷款能力从40万一下子提高到64万，房子的预算也从50万，提高到80万，就算是在悉尼，80万也是可以买房不错地段的房子了。
这就是投资房的魅力所在。
当然有人会说，投资房利息比自住房高，但是，如果让你多贷款几十万，你还会在意几千块的利息么？总不会有人不要西瓜要芝麻吧？投资经常会遇到这样的取舍的问题，取大舍小，才是投资的真谛。
还有人说，自住房卖了不用交增值税，投资房要。这是对的，但是你要考虑，作为投资不动产，卖房子是很久之后才发生的事情，那个时候房价已经涨了相当多，交一点税，投资人还是赚的。而且投资房名义申请购买了房子后，你决定不出租了，收回自住，银行也是相当理解的，你只需要拿上银行需要的自住证据，就轻松改回来了。
高密度区，想说爱你不容易
前面讲的都是收入相关的问题，现在我们来看看贷款的另外一个构成因素，房子的估价。一般情况下，以二手房为例，银行的估价基本是等于合同价值的。比如你买了一个100万的二手房，银行估价也基本是100万，然后按80%贷款80万给你。
估价容易出现问题的是楼花，尤其是高密度区域的楼花。什么是高密度?目测的效果就是你已经看到密密麻麻的楼房，过几天又见缝插针地建一栋新的出来，这就是高密度。另外一个办法就是，如果你经常听到看到这个地方的楼花广告，被这个地方的楼花广告刷屏，八九不离十就是高密度区的楼花了。
银行对高密度区的公寓的贷款向来是非常谨慎的，尤其是在海外贷款政策调整后，这些聚集了大量海外买家高密度区的公寓简直就是烫手山芋。每一个银行都有自己的黑名单，某些机构如麦考瑞银行，AMP等最近都公开过类似的名单，比如说悉尼的Waterloo，墨尔本的Docklands等。在楼花价格下滑的大环境下，黑名单上的区域邮编只会增多不会减少。
下图为楼花问题最严重的墨尔本的例子，其中不少楼花都是五，六年前出售的，到现在不但没有增值，还出现了较大幅度的倒退。
银行的风险策略大概如下，在同一栋楼中，假设100套房子，A银行只会为其中20套房子发放贷款，如果这20个名额已经满了，就只能换去B银行了。澳洲有四大银行，基本上每家分一块，这样风险就降低了。同样在这20套房子里，两房三房户型占据了大比率，因为两房三房的户型会受到市场的广泛认可，风险相对来说会比一房Studio低。所以如果出现公寓过盛的问题，第一个倒下的就是高密度区的小户型公寓。很多银行对这样的小户型估价是偏低，甚至是完全不接受贷款申请的。
而一般高密度区的房子，银行会通过偏低的估价，或者调低贷款比率来控制风险。如悉尼现在Mascot的楼花，估价低个10万8万也不是什么新闻了。所以，买高密度区的楼花的时候，必须考虑到银行估价的因素，准备充足的首付来应对。
不喊爹的经纪不是好经纪
说完收入和估价，我们再来说一下贷款的服务人员，贷款经纪。银行产品都是一样的，贷款经纪却是不一样的，选择怎么样的贷款经纪，也是需要考虑的。（当然还有Banker可以选择，看个人喜好，下文着重讨论Broker）
每一个贷款经纪都有自己的一个小本本，上面是自己客人的名字及贷款信息，这就是Loan Book。在过往的几年里，大家过着愉快的日子，客人，贷款经纪和银行，相安无事，其乐融融。
直到有一天，海外收入严打开始，结果就是相关的公司被查处，相关的贷款经纪被吊销牌照，而那些被查经纪人Loan Book上的名字，也被银行放进了黑名单。黑名单意味着啥？一年半载内再申请贷款肯定是直接拒绝的，以后申请贷款银行都会盯着你。这个时候，你选择了不同的贷款经纪，不同的后果就出来了。
从那些公司流出来的客人，在咨询别的贷款经纪的时候，都会被问到这样的问题：请问你之前的贷款经纪是谁？是哪个公司的？然后回答是：哦，是这样，不好意思，我们不能接手你的Case。这就是为什么选择好的贷款经纪很重要！你的名字，出现在谁的Loan Book上，和出现在谁的户口本上一样很重要！
曾经有这样一个故事，74岁年纪的夫妇，两年前，即时72岁的时候办理的贷款，现在说要转贷。我听说的时候是非常吃惊的，哪个贷款经纪会去忽悠72岁的人办理30年限的贷款？哪个银行会批准这样的贷款？答案就是，在严打风波中被处于巨额罚款的西太银行和一个牌照被吊销的贷款经纪。
这样的事情以前并不少见，在两张ID办贷款的时代，个别房产中介及贷款经纪游说无收入的老人贷款买房，并许诺给现金回扣等等，就只差喊爹妈了。这样都不算是跪着赚钱了，简直是要挖个坑趴着赚钱，严打来了，这样的中介及经纪也被自己挖的坑埋了。这样的变化，是市场本身调节必然会发生的，不按规矩，不能长久。这样的风波不是第一轮，也不会是最后一轮。最后能剩下的，都是站得稳的专业人士。
我知道的澳洲本土做了几十年的贷款经纪，Loan Book上面就是一两百号人，他一辈子的事业，就是照顾好上面的这些人。贷款经纪用自己的专业知识来服务客人，客人选择相信他，一直跟着他，就是这么简单，但又长久的关系。原来我们以前有些同行打得头破血流，拼回扣拼返现抢回来的市场，是那么脆弱，那么不堪一击。
洗牌也好，重新上路也好，只要能做到专业服务，遵守规矩，互相信任，互相尊重，华人贷款行业也是会基业长青的。同勉同行。
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说穿了，就是骗一个字，作假两个字
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说明澳洲还有调控
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您消消怒气先
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好文
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欢迎如此实在的好文！
感谢分享！
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谢谢版主
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过了这一波，活下来的而且还做大的都算是好Broker了吧。哈哈哈
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楼主辛苦了！好文！
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随便看了两段，实在是看不下去
几千？楼主你算过吗？60万贷款利率加1%利息总额会多12万！
假设房子增值30万，应缴的CGT是30 * 0.5 * 0.45 = 6.75万！
按中国的增速这些都不是问题但是这里是澳洲，长期升值率不一定能抵消这些额外的成本。
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100万的贷款，自住和投资差额是1000000*0.2%=2000 （假设自住4% 投资4.2%）一年。。。。。
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好文，
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不错
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不作假，市场变小，部分broker失业，留下的激烈竞争。专业门槛低，大多数都能提供同质服务，最后拼的只能是人脉。
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好文
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是时候出动简陋了
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我们是直接找的银行贷款，一是一，二是二，所有资料信息都是真的，不管能贷多少，觉得心安。
在看房子的过程中，有个中介很热情给我们推荐了一个西人broker，说他自己买房就是找他办的贷款。然后当场给那个人打了电话，约了时间。盛情难却的，我们就去了。
我们把情况都如实告知，自住房，贷款不用多，20万就可以，结果broker非常热情地一个劲要给我们多贷点，自住的改成投资的，还把我先生给改成单身，说是单身的cost低，可还款的额度就能提高。反正一个人自high，也不管我们的情况。最后拍胸脯保证能贷35万。
结果，就没有结果了。估计他去银行问了一圈，像我们这种纯海外收入的很多银行都不办理了吧。后来就再没联系我们。
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干货
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谢谢支持
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好文！
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谢谢分享 希望你的贷款早日弄好
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嗯，我们也有自己一直合作的broker, 经常保持联系，这一两年多次refinance，效率高，我挺满意的。而且能上门服务，省去很多时间
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楼主说了这么多，知道这世界上有一种人叫做business banker的么……
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够专业
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好文章，学习了。
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知道的
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