转自：AU澳洲土地开发那点事
很多看官肯定知道，对于一些大型项目来说，前期的规划审批是个大头，只要审批下来了，后面就都不难了。可是对于很多小型项目来说，比如盖个房子或者 granny flat（奶奶房）之类的这种，规划审批所占的比例确实很小，而且一般的建筑商就能顺便帮着把申请递了。那么在这种情况下，怎么找个靠谱的建筑商就是个大问题了。本文老F就着重讲讲对于这个问题的看法。
以老F来看，现在的大环境下，不想赚钱的建筑商那是雷锋。。。所以，要找100%靠谱的、100%童叟无欺完全值得信赖的建筑商真得很难。（如有雷锋型建筑商朋友，欢迎为自己正名~~）
为什么这么说呢？只要盖过房子的朋友或多或少都有经历，就是建筑商动不动就要加钱，到最后完工的时候，总花销超出报价的一倍都基本能算是正常现象。而且建筑工期也经常会拖，没事就返工，常常莫名其妙的，搞得业主苦不堪言。网上也说嘛，业主的小命就在建筑商的手里攥着，甚至还有的项目干到一半，建筑商就撂手不干，再也找不着人了。
老F作为一个规划师，自然不会讲具体的施工细节，比如混凝土浇筑，钢筋帮扎之类的，因为老F也没动手干过。但是，老F可以和大家聊聊，在和建筑商开始沟通，签合同和走流程的时候，如何最大程度的降低风险。希望对大家有所帮助。
首先，做买地盖房的决定之前，各位看官最好先做到老F在《DueDiligence – 买地买房前最最重要的事情》里面说的四点，然后再正式开始本文内容。
下面这几步的顺序在老F看来是最合理的。当然了，哪位看官有不同的意见可以提出来，咱们一起讨论。
第一步，做土质勘测。
盖房子之前都要做土质勘测，才能确定地基到底怎么做。所以在递交建筑申请（Building Application）的时候，土质勘测是需要同时递交的。
一般的朋友为了省事，直接找个建筑商帮忙递交建筑申请。其实这也无可厚非。不过如果这个时候已经签了合同了，嘿嘿，建筑商的第一次涨价可能马上就要来临了。
一般建筑商会在合同里写，具体地基价格要看土质勘测结果。下面的这张表就是根据澳洲相关的规范里给出的七种土质（从硬到软排列）。一般来说，土质为A,S, M, H1 和H2的，地基相对便宜，而土质为E和P则表示要花更多的钱来做地基。很不幸的是，澳洲大多数土地的土质都是‘P’。
如果条件允许，各位看官在买地的时候最好和卖家问清楚，尤其是具体这个建筑平台（building platform）定下来没有。因为土质这个东西很难讲，挖挖坑填填土的，土质很可能会不一样，闹不好还要重做。所以要先确定标高，再做土质勘测。
Source： Australian Standard AS2870
第二步，单独找个设计师画设计图
有些朋友可能问了，为什么要单找设计师来画图呢？其实中间牵扯一个版权的问题。换句话说，你找个设计师来画图，画好了，这个图就是你的了。可是找个建筑商来画图加盖房的话，画好了，盖好了，虽然房子是你的了，可是这设计图是人家建筑商的。
说到这里可能一些看官就明白了，如果我的房子盖到一半，建筑商跑了，我手里拿着设计图，最起码能换一个建筑商。如果建筑商带着图一起跑了，就只能呵呵了。。。
从另外一个角度来说，建筑商手里攥着设计图，那就是摆明了吃定你了，建筑商说涨钱，你不同意个试试？你说你不满意，想换个建筑商试试？嘿嘿。
还有一点重要的，就是很多建筑设计师可以充当项目管理者（价格当然也会稍贵一点）。因为很多时候建筑商在盖房子的时候总会问你这样那样的问题，作为建筑施工方面的小白（或者像老F这样并没学过建筑设计的规划师），很多时候很难做决定的，尤其是你不知道建筑商葫芦里卖的什么药。那么这个时候，建筑设计师的建议就很重要了，尤其是这个设计师是你单独聘请的就会为你考虑，而不是和建筑商一伙的。
当然了，衡量一个设计师靠谱不靠谱，按照老F的观点，是要看他对建筑造价的掌控能力。比如你和这个设计师说你的预算是60万，设计师照着你的预算做好了设计，可是建筑商看了设计图，给的报价都在100万以上，那很明显这个设计师有问题。那最好的办法是先问问怎么回事。如果对答案不满意就不要给钱（或者要求全额退款），然后换个设计师重做。
不过大家也注意了，建筑设计师能不能帮你管理项目是要先问清楚的，如果画了图，后面施工什么的就都不管了的话，那很多细节真不一定能照顾到，后期有的是头疼的地方。而且不用后期服务的这种设计图老F也能画，毕竟老F也在国内的某设计院混过一年半呢，虽然没亲自动手搬过砖，可是CAD也用的熟，也没事带着安全帽，到施工现场遛弯去。。。所以，找的建筑设计师一定也要不仅能画图还要能帮助管理项目，有问题能站在你的角度来和建筑商沟通。
同时还要记得，在和建筑设计师沟通的时候，把做好的土质勘测报告亮出来给他看。这样这个设计师可以根据这个报告来考虑怎么设计这个房子比较合理。某些朋友愿意先设计房子，再做土地勘测，其实也不是不行。可是如果土质有什么问题的话，房子设计还要改，就是多折腾两趟，多花点钱而已。。。
第三步，找建筑商要报价
找建筑商要报价的时候，我们要带好设计图和土质勘测报告。一般来说，要报价有两种情况，一种是找熟人介绍，然后要上几个报价来对比，另一种是公开的招标。老F接触的绝大多数华人朋友都喜欢找熟人介绍。其实这也没什么不好，可是很多时候也有麻烦的地方。比如张三找了个建筑商盖新房子，很满意，然后介绍给了李四。可问题是李四打算把房子进行整改，比如加个卧室之类的，那这个建筑商还真不一定擅长这事儿。所以在找建筑商的时候，要确定这个建筑商擅长什么，可以看看他以前做过的项目，这样有个谱。
如果公开招标的话，很多小型的，无牌无证的建筑商就基本上被排除在外了。而且来投标的建筑商对标书（和报价）的准备也会相对细心一点。
不管用什么方法，拿到了几个报价以后，要进行对比的。当然了，不管前期把关有多严格，最后基本都会超支的。不过说超了一半，甚至一倍的钱就太过分了，可是把幅度控制在10%到20%左右应该是可以做到的。
作为业主，我们也有责任在盖房子之前自己弄清楚很多东西，比如自己想要什么样子的厨房，厕所，地板，灯和装修风格，尽量多跑跑建材市场还有家具城什么的，做到买什么样子的，花多少钱心里有数，定了就不要变。
拿到报价以后，首先要看这个报价分的有多细，每个部分的报价是多少，比如墙，屋顶，几个窗户几个门，等等。而且有些东西要问清楚建筑商，到底包不包括在报价里，比如:
- 付给市政（比如建筑审批等）和其他专业人员的钱，比如土地勘测（如果需要做第二次的话），工程师等。
- 连接市政基础设施的工作
- 规划审批和建筑审批里可能会有的特殊要求
- 草坪
- 雨水箱
- 挡土墙和行车道
- 前期的准备工作比如整平地面，推到旧建筑等
- 房子里的一些细节的东西，比如窗帘地板什么的
同时，在看报价的时候要注意所有的 “provisional sums”（暂定金额），比如厨房的柜子，如果一个人报价$5000，厕所坐便器$500，一共$5500；另一个报价柜子$9000，坐便器$1000,一共$10,000。貌似贵了近一倍，可是这个并不是建筑商赚的钱，这仅仅是取决于你要买什么样什么品牌的坐便器，什么样什么品牌的柜子而已。如果这两样你明明看上了一万刀左右的档次，可是因为图便宜选了那个$5500的，那老F只能说你“图样图森破”呀。
拿到第一次报价以后，学习完了，把细节的部分互相对照着尽量补全，同时也加上自己的想要的一些设计和产品价格等，然后分别找各个建筑商沟通一下，用这些细节索要第二次报价，然后对比其中的不同。
其实很多具体问题很难在合同里覆盖到，尤其是一些没有预料到的问题，比如天气，地下水之类的。那就基本上看人品，没有什么斗智斗勇的问题可言了。最好还是能请到个在建筑行业很多年的老师傅来帮忙掌掌眼，才能最大限度的降低风险。
此外，在和建筑商沟通报价的时候，可以选择自己订某些建材，也可以选择自己喜欢用的分包商。都可以先和建筑商商量好。常见的分包商包括以下这些专业：
- Excavator (比如蓝翔毕业的)
- Concrete Contractor （水泥工）
- Masons （泥瓦匠）
- Waterproofing contractor （防水工）
- Paving contractor （铺路工）
- Framer（建筑框架工）
- Roofer（屋顶工）
- Siding contractor （壁板工）
- Plumber（水暖工）
- Electrician（电工）
- Hvac（暖通空调）
- Sheetrock contractor （石膏板工）
- Finish carpentry and cabinets（细木工和橱柜工）
- Stair builder （楼梯建筑工）
- Painter （刷漆工）
- Landscaping contractor（景观园艺）
某些看官可能看着比较头大，说我怎么知道哪一步去找谁啊？其实很简单，每个建筑项目都是要项目管理的，找建筑商要个流程图（Construction Schedule）就好啦，每一步要多久，要做什么写的清清楚楚。把握项目进程的话，足够用了。
有些看官也可能说了，哪有那么麻烦，找个总包，直接弄个交钥匙工程多好！也确实啊，对于土豪朋友来说能花钱解决的事都不是事啦~不过嘛，这篇文章的出发点是要帮助想省钱，又不介意折腾的看官们。所以，土豪朋友请绕道。。。
总包和分包是有很大区别的。打个比方，如果是总包，出现了问题，承包商会先开始内部商量，找个冠冕堂皇的理由给你，让你不得不付钱；而把各个专业分包出去就不一样了，如果出了问题，大家会马上开始互相扯皮，然后你是裁判，谁的错误谁负责，觉得谁不行就换一个。总包就算你不满意也要忍受，如果撂挑子不干了，你就惨了；可是分包的话，虽然搭上了很多精力，但是就算某个专业真撂挑子了，也很快能找人衔接上。当然了，老F也就这么一说，具体哪种方法比较好还是仁者见仁智者见智的问题。
最后，老F要说的一个问题就是文章开头举的那个例子，为什么会有建筑商干到一半就撂挑子走人呢？其实说透了也很简单。建筑商收钱都是按阶段收钱的。比如把盖房子分成四个阶段：地基、墙体、封顶和内部装修。那么一般来说，第一阶段收钱不超过10%，第二阶段15%，第三阶段35%，第四阶段25%。
换句话说，如果前几个阶段给多了，建筑商先把钱挣走了，到第四阶段只剩下10%的钱没有给，那基本上只能看人品了，因为从建筑商的角度来说，干第四步的工作不光不挣钱，可能还赔钱（钱在前几步都挣走了）。所以第四步对于建筑商来讲毫无动力去好好干活，如果再觉得业主难伺候一点，责任感少一点，干脆一走了之，不伺候了。就算最后能通过法律途径解决，也劳心劳力啊！
具体盖房子可以分成几步，每一步具体给多少钱的问题，州和州的要求不一样，房子和房子也不一样。所以老F也没法多做解释。对于土豪，这个问题无关紧要，用钱砸就行了。可是对于想盖房子又不介意折腾的朋友们，要找个理想的建筑商，原则就是要多问，多想，多跑，做到心中有数，才能用最佳性价比盖出自己梦想中的房子。
转自：AU澳洲土地开发那点事
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牛人！！
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顶一下
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图是不是突然变小了？ 重新load怎么还是这样子啊。。汗。。
不让贴链接就是不方便。
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真是及时 马上就会用到 谢谢
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加完分才注意到是轉發的
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呵呵，自己转发自己的，一样。
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自己寫的？好長一篇，日後有用
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良心人，点赞
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呵呵，谢谢谢谢。 只要是老F写的，必为用心的原创。
我只是个干规划的，咱们论坛里有不少建筑行业大神还没开始评论呢。发帖的时候已经做好被拍的准备了。我也不希望因为自己的局限性给人误导。
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私人啊。 08年在Council干过一年，不过是新西兰。 之后回国混混，在这边混混，转眼到现在了。
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楼主目前在哪个城市？方便说吗？
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another bad builder
insolvencynotices.asic.gov.au/browsesearch-notices/notice-details/NABCOBUILDERS-PTY-LTD-152030754/8c2699de-9390-4c80-965e-0524d8841aef
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盖房子不签合同吗？
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什么总包分包，用谁的证啊。
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mark
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谢谢分享
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谢谢分享
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我现在昆州的Rockhampton。 感觉整个中央昆士兰应该就我一个华人Planner，比较寂寞。过段时间可能去个大点的城市，具体哪还没定。
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签啊。大意就是签合同前要搞清楚的东西。。
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自己用自己的证啊。Builder帮你coordinate。
我老婆看了我的文章说盖房子和婚礼策划很像，呵呵。
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OWNER BUILDER证？ 先不说能盖几个的问题。Builder帮你coordinate，出了问题，谁来扛？
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我说各个专业自己用自己的证，然后builder来coordinate。。 没说owner builder。
像我们这里都不鼓励owner builder的，就算是个licenced builder想做owner builder 都不鼓励。就像你说的，出了问题很麻烦。
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也许是运气好，我阿德找的华人建筑商，两口子自己干的，就很好。可以说是童叟无欺了，沟通也很方便。生意完了还可以是朋友。lz说的问题一个都没碰到，挺好。
后期加价的问题有的可能是前期沟通不够造成的。比如业主想当然的以为有些项目是算在合同里的，但其实没有，而builder也没能说清楚。所以lz普及一些建房程序也是很有助于业主能更清楚的了解，并及时和builder在签约时就谈清楚。
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这个写的真不错
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