【原创-梁杰夫专栏】降息,怀胎十月的狂欢
作者：梁杰夫
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（希望早日穿上布鞋，请各位大大指教和交流。谢谢大家。）
在央行宣布降息到1.75%，澳洲利息创下历史新低后，朋友圈沸腾了。开始我想，是不是因为自己是从业人员，所以朋友圈也是同行才会这样。于是，我转向论坛，论坛也是早就炸开了。原来所有人，都在关注着这个话题，影响如此之大，实属罕见。
从去年八月到今年五月，整整十个月，房贷政策的收紧及其引起的房价回落就像乌云一样笼罩在人们头顶。业内人士沉默了，观众也沉默了。正是应了一句话：宝宝心里苦，但是宝宝不说。十个月，足足憋了十个月，当然一吐为快。
人民的海洋
一个热门话题它必须得有群众基础。我能想到有这样基础的东西，无非是税收，房子，孩子。你可以没有股票没有黄金，不炒原油不炒古董，房子总会有的，无论大小多少，它都会成为你心中的牵挂。房子涨，相当于我们的财富也水涨船高，大家都开心。所以当央行利率一宣布，便出现了全国人民喜迎降息的场面。
或许你会说，空军不开心？假如我没买房，我也希望房价跌，好让我赶紧买上，买上后马上空转多，毫无痕迹有木有！所以说，真正意义上的空军是少的。极少个别希望房价经济全面崩溃，来一次大洗盘的，那叫革命家。革命家其实是某种意义上的终极多军，他们干的是掉脑袋的营生，成功了就全盘接手。
堰塞湖效应
十个月的时间，我们在做什么呢？观望！观望！再观望！房价低迷的时候，大部分人是不敢下手的，心里想的是，或许明天更低呢？也许有人跃跃欲试，这个时候银行政策出来了，四大银行轮番上阵，收紧的政策一条接一条，贷款比率拼命往下走。中文媒体出来了，英文媒体也出来了，霎时间腥风血雨。我们似乎从小跌看到腰斩，从腰斩看到脚踝。
国际环境倒是两极分化，一方面是美国加息，一方面是日本负利息。但是观察者一般认为澳洲会跟随美国。于是，房价基本是没有涨的预期的，澳币汇率也随着加息预期坚挺向上。
这样连续十个月下来，累积的观望资金已经多到一定程度了，而堵住这些资金进场的最后一道堤坝，就是利息。每个人都知道，这道防线一破，势不可挡。但是没人能预期，它什么时候会破。最普遍的想法是，在大选之前不会有变数。
进击的自由党
资本主义社会什么最重要，经济！经济！经济！经过几年的验证，大家似乎已经看了出来：自由党在经济上更有作为。西北铁路，第二机场等等，都是抵御矿业消退，刺激经济的良方，得到了大家的肯定。作为领袖的滕博，曾从事记者、律师、银行投资人等职业。由他投资的互联网接入商OzEmail是第一家在美国纳斯达克上市的澳洲科技公司，同时他还是高盛的合伙人，澳洲政坛最富有的人之一。这样一个有浓厚商业背景的领导者，选民至少是认同他发展经济的能力的。自由党放出的承诺是坚决不动负扣税。负扣税的得益者，基本上是没有其他途径减税的工薪阶层。这部分人是交税的主力军，也是社会稳定的中坚力量。这一举措，已经赢得了这部分人的心。
反观工党，也许是自觉搞经济的能力不行，打起了“劫富济贫”“人道主义”的旗号，希望获得社会低收入/领福利人士及少数民族的支持。但是他们忘了，要改善低收入者的处境，必须得发展经济，提供就业职位，而不是“打土豪，分田地”。
纵观自由党新公布的预算，基本是符合大家心意的。小生意，中等收入者，年轻找工者都得到支持。一句话，多劳多得，充满正能量。
这次降息，除了是对通货紧缩数据的回应，也是对负扣税承诺的支持。相当于告诉大家，你们的房子都不会掉价，安心工作吧。
不动产，真的不能动了
接下来说说房价。这次银行政策风波的导火线---海外收入，基本上被判了死刑，目前看来也不会有改回去的苗头。银行目前的政策是，少量接受新的海外收入贷款购房，不接受海外收入的Refinance/top up/cash out，所以简单的一句话，以海外收入申请贷款购买的房子，将在未来变成真正的不动产，不能动。（有部分贷款可以改成本地收入，再转贷）
假设你在华人区买了200万的房子，海外收入买的，如果要转回本地收入，必须得有近25万澳币的年收入（假定单人收入，自住房），这个数目并不是很容易做到的。所以大部分这样的房子，会在相当长的时间内，不会出现在交易市场上！就算涨了很多，业主也不会轻易出手，因为一卖走，再也不好买回来。同时在投资房市场上，也不会有这部分业主的身影。
其他情况的二手房，肯定是会涨的。因为降息给了等待十个月的观望者一个明确的进场信号。参与人进来了，市场就热了。本地收入的申请人贷款能力增加，入场，进而推动二手房价上涨。
楼花之殇
楼花却是另外一个故事。由于海外人士的贷款政策收紧，而他们又是购买楼花的重要力量，所以在这次风波中，有相当一部分楼花是无法settle的，但是，房产公司为了保护公司品牌，默默的进行了回购！相信大家也看到，楼花慢慢开始在做各种优惠活动。一些购房合同甚至加上了Subject to finance的条款！客人如果贷款不下来，定金是可以退的。这样的条款之前在任性的悉尼房市是不可能见到的！卖家急，中介急，贷款经纪急，但是最急的还是开发商。因为开发商要从银行贷款建房子，前提是必须有近一半的楼花被认购，银行目前对开放商的放款已经相当谨慎。目前政策看来，开发商是承受着相当大的压力，至于他们会不会联合起来施压银行改变政策，我们只能拭目以待。当然楼花价格一路跌下来也是会把压力转移给二手房的，假如楼花的价格跌到近于二手现房的价格的时候，那么二手现房就开始承压往下走。
Aussie赢了么
在媒体连篇累牍地报道禁止海外人士购房的消息时候，我最印象最深的就是这样的镜头：买房，Aussie！Yes！一个绿勾勾。Chinese！ No！一个红叉叉。
银行禁止的是Oversea Income，你单独把Chinese拿出来，是几个意思呀！！！澳洲是一个移民国家，每个新移民的澳洲梦就包括了买房子。澳人只看到了华人买房，却选择性地忽略了我们的埋头苦干！这样的报道在他们看来，是否就有一种迎头痛击“侵略者”的快感？
现在海外政策层埃落定，海外收入基本不放贷款了，房价就不会涨了么？Aussie就赢了么？
在我们盯着悉尼墨尔本房价飞涨的时候，却忽略了澳洲其他城市房价是不涨甚至是跌的。澳洲作为一个整体，房市就是此消彼长的关系。悉尼墨尔本之所以会涨，很大一个原因就是其他城市的人口迁移过来，尤其是之前兴旺的矿业城市，产业凋敝后只能前往大城市寻找工作机会，源源不断涌入的人口，才是对房价最大的支持。房价涨，并不是你们假想出来的“侵略者”造成的！
后记
在这样严格的银行政策之下，降息造成的影响肯定是很有限的。但是经过十个月的煎熬，这样的影响会被无限地放大。买房买什么？买的就是预期。央行降息和不改负扣税给了我们一个美丽的预期，而我们则希望这个美丽的预期能够变成现实，希望大家手头的房子都升值。而没买自住房的朋友，则要努力工作，增加收入，早日买到心仪的房子。澳洲梦，房子梦，是属于所有生活在这片土地上的人的，不管你来自中国还是生于澳洲。 谢谢大家。
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这么好的文章，沙发一个☝️
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结论: 努力工作，增加收入
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看看5月和6月的拍卖成绩再下结论吧。华人的购买对澳洲房价的增长是起比催化剂还要厉害的作用的，记得有文章说过每年来自中国的投资都是百亿+，就澳洲这么小的市场，甚至悉尼和墨尔本就更小了，有几十亿每年就可以把悉尼几个重点区域的房子搞的天翻地覆。所以，自由党这次两手政策的对房市影响有待观察。
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写的挺好的,特别是不动产, 真的不能动了那段. 的确,很多人会担心卖了,就买不回来了.
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好文，感谢码字。
“在媒体连篇累牍地报道禁止海外人士购房的消息时候，我最印象最深的就是这样的镜头：买房，Aussie！Yes！一个绿勾勾。Chinese！ No！一个红叉叉。银行禁止的是Oversea Income，你单独把Chinese拿出来，是几个意思呀！澳洲是一个移民国家，每个新移民的澳洲梦就包括了买房子。澳人只看到了华人买房，却选择性地忽略了我们的埋头苦干。这样的报道在他们看来，就有一种迎头痛击侵略者的快感。”
无奈的是，就是有一些华裔，华人为这样的内容叫好，觉得他跟着广大澳人一起胜利了，以Oz自居。也不看看自己究竟是谁，鬼佬究竟把他当Chinese 还是Oz,lol，如果离开法律的角度，从日常生活来看，这显然和拿着哪国护照关系不大。这话无关房价涨跌。就像经济好的时候，媒体从来不说中国买铁矿对澳洲是多么大的帮助，中国不买铁矿了反倒开始埋怨中国不买了拖累了澳洲经济，各国人民跟着遭殃，什么逻辑，呵 呵
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其实澳洲的贷款限制比起天朝来说小菜啊，天朝第二套首付要60%，还要等很多年才有资格买。
主要看移民和留学人数。
Again, 永远有买不起房的人，也一直有买豪宅的人，不管市场如何。
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很好的文字，有理有据，稳重平实。
满分，+6.
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高
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真正的空军绝不会来这个板块每天关注涨跌
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你的意思是真正的空军只会去看翻译的新闻？
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近期分析好文,确实很多人不敢卖了,怕买不回来了
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房源少了
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是原创吗？
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是的 谢谢关注
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感謝分享
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是啊 感谢分享你的感受 非常真切
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好文
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绝对同意
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很期待这个礼拜的拍卖率，是对降息做出如何的反应，拭目以待啊。
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好文+1
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翻译刘是谁？听意思是空军？
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难得好文
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不会有太大影响
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