首先声明，本人并非职业房产人士，并不能提供任何的专业意见。
只是因为自己住这，又因为兴趣爱好，所以经常看看这两区的拍卖。
其次声明，对canterybury以北的vermont地区，和burwood hwy以南的嫂子地区，都不太熟。
以北是因为社区环境偏像mitcham了，住在那感觉不像vermont。
以南的理由很简单，除了加油站一带都不是校区了。很多房子比校区房都贵，就是因为靠近glen。
当然，我知道很多人对这中学不太感冒，个人有个人的看法吧，在这就不辩了。
七月刚开始就迎来了学校假期，虽然买房的华人大多风雨无阻，但是卖房的鬼佬都闪了。
最容易看出来的，就是停街上的车明显少了。
因为在这区住了很长时间，所以一般估价都比较准。(今年自拍之余，帮俩朋友在这区捡了两套。)
我是按照七月前的缓慢上涨走势估价的，可是这两周发现势头明显比七月前更猛。
4号的第一个周末 只有一个拍卖
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-vermont-119959077
拍前估价90w 实际价钱93w4
一对华人夫妇和两华人男子开拍，僵持好久之后，小夫妇退出，被一东南亚母女秒杀。(目测)
这房基本是vermont最偏僻的区域，车库在正门，前脸基本没法看。
后院较为杂乱，自住需要打理的地方不少。厅和房间的地毯又旧颜色还是姜黄色。厨房地板也比照片旧。
地虽然不小，但是不规则，前小后大，重起前脸都不会很气派。
boronia以东的房子还有个弊端就是无法步行购物，对家里有不会开车的老人影响很大。
我认识很多朋友的父母都是饭后散步小补一些日常用品回家，然后周末再去两个宇宙中心大补。
或许这所房子会是打响vermont地区独立住宅七月向百万区冲刺的第一枪。
11号的情况稍微好一点，拍卖的房子有两所。但是都不是校区房，闲着也是闲着，就打算去看看。
http://www.realestate.com.au/pro ... ont+south-120014413
拍前估价92-95w 实际拍价100.1w
上午的这个拍卖实在惊了我一下，虽然在地王57号的附近。
前院的木头已经开始腐朽，这种状态最容易吸引白蚁。我自住是肯定要换的。
车库由于在最后面，损失了很多的后院私密空间，而且他砖砌的凉台是在drive way旁边，不是在后院。
这样整个凉台就浪费掉了，房屋内也是没有翻新。对我来说唯一可取的时候门脸还可以。
可是就是这么个房子，居然也到了1M,到了的时候全场的人在欢呼。当然，同胞拿下。
vermont卖了很多超百万的房子，这也是我第一个听到仅仅因为拍到了百万而引起欢呼的。
http://www.realestate.com.au/pro ... ont+south-119944929
拍前估价 不熟靠近glen这块的行情 实际拍价98.75w
下午的这一所，我估计大多国人不会喜欢他的外观，全屋的红地毯配白墙。
浴室和厨房可能几年前重做了一下，没有后院。左侧院基本全浪费，右侧院是游泳池。
游泳池基本就是见仁见智了，大家讨论了很多次这次就不提了。
主人房被主人改成了理发室，改回来要掏点银子。
实际在房子里挺压抑的，没有照片光线那么好，当然这也跟当天下雨也有关。
一开始是两对同胞互掐，后来被一鬼佬秒了，也是嫂子区难得一见的鬼佬雄起。
给我这个价钱，我宁愿1m要上午那套，难道那些圆形拱门代表着某种宗教信仰？
这个小中介75开拍，拍到95居然还没有on the market，房东贪心是一点。
另外一点就是中介太昧着良心开起拍价，这是小中介的通病。
我卖房的时候，大中介都是根据我的心里价位来定建议价的。
具体怎么算，想知道的私聊我这里就不说了。
最后问一下，这套这样的对面的路是个死胡同，也算路冲吗？
18号，也就是今天，拍卖大集合。。。。嫂子根本停不下来
http://www.realestate.com.au/pro ... ont+south-120067101
拍前估价108-110w 实际拍价116w
地段算是嫂子最偏的地段了，距离什么都比较远。
前脸是车库，一进前院就是游泳池，然后才是正门。地是附近几条街的标配792，规则长方形。
亮点就是居住面积大，可是这么大的居住面积，厨房弄的那么憋屈实在想不通。
后院属于自然生态了，打理起来不算省心，还有个靠近前院的游泳池。。栅栏都是透的。。。
拍卖的过程比较好玩，还是两对同胞，一位同学不管对方加多少自己都加1000。。。
然后对方最后终于忍不了了，从113.1直接加到116.
然后就没有然后了。。。
http://www.realestate.com.au/pro ... ont+south-120042365
拍前估计125w 实际拍价129.5
很普通的2层，前院车库旁有个小花园挺别致的，照片上看不到。
地势有点点些前高后低，旁边路过一国人说，我拍下来肯定后院要填平，这样斜的受不了。
心里暗呼“牛B”、在那块高速预留地旁边，大中介无一例外的说那个目前的计划是要造一个park。
只有以前的一个良心小中介，跟我嘟囔过现在说造park都是说的，以后是不是造房子我可说不准。
房子没有什么大缺点，就是地段来讲离两个购物中心都不太近。
内部装修可以直接入住，门脸也挺好看，这类的房子不管七月前或者七月后都挺抢手的。
所以参加拍卖的人也很多，你来我往，最后有个鬼佬还跳出来抬了几万，最终还是败给了同胞。
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-vermont-120045169
拍前估计120-125w 实际拍价121.15
又是一个垃圾小中介，虽然地段是vermont最差的地方。
但是业主花了不少心思装修，外墙全屋批荡。后院decking那里还做了一面文化石的墙。
厨房翻新花费就是3w+，全屋我预计是要花12-15w的。然后居然没有把瓦换了，不换你至少喷漆也行啊。
垃圾中介直接说75w起拍，而且在80w就同意别人5000一加，11Xw的时候同意别人500一加。
两个买家还特友好，500你来我往了几十个回合，整个拍卖墨迹了45分钟。害得我都没赶上下一场拍卖。
这个房子卖这个价钱，就算比较失败的了。花了那么多钱和精力装修，回报不成正比。
装修的用料太好，档次太高，根本不适合这个区域，自己算了一下翻新少花5万成本，卖价不一定会少五万。
这种档次的翻新应该用在嫂子的好区域内，就算在vermont也不应该在这么偏的位置搞。
拍的人也像是2对同胞夫妇，拍卖过程还有2人在录像。
http://www.realestate.com.au/pro ... ont+south-120085077
因为上一套的拖沓，导致去的时候这套已经拍完了。93w4
估计感兴趣的人不会太多，希腊房东贴了很多老旧的墙纸，不过石膏板的问题就不是问题。
地是court传统地形前小后大，距离springvale rd也比较近，在户外能听到一些汽车声。
花个几万块翻新一下我觉得是比前面几套都要划算的房子。
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-vermont-120055281
拍前估价85-88w 实际拍价1M
高潮来了，三房，没翻新，厅里贴的文化石质量一般，有一块都要脱落了。
地板，地毯都是旧的。位置不好，比较偏，进门的drive way都是沙石。地不小，形状有点不规则。
除了侧院的地砖我觉得过得去，其他无亮点啊，就这么上了1M。而且是很坚决的上了，整个拍卖非常快。
就在几周前在嫂子，更好的地段，更大的地，而且没有坡度，同样的三房，我帮朋友谈下来比这便宜了十几万。
下午这人还跟我一起在看拍卖，看完直接请我吃饭去了。。。。
http://www.realestate.com.au/pro ... ont+south-120067121
这套是时间冲突直接没去看，中介的朋友跟我说了99w。
房子跟监狱一样，进去就想着我有个哥哥叫linc the sink.后院为了搭个棚，让自己的车都不能好好开进车库也是奇葩。
内部构造还可以，根据上面的几个分析，就算外观不好，这个位置拍到这个价格也不奇怪了。
总的感觉几乎所有的房子比7.1前起码涨了5w，是不是大妈们股票解套了？
还有一部分不明情况的同学，只看拍卖成交率来判断房市，我觉得这个不太科学。
http://www.realestate.com.au/pro ... ont+south-119813735
这套就是一个例子，当日拍卖是拍到107w，业主不同意这个价进去谈，我马上打电话叫朋友也过来看看。
然后在门口等谈的结果，结果没谈成，因为业主咬死了117w5，叫朋友不用来了。
这个在当时就拉低了成交率，结果一周后，119w成交。业主的贪婪，比买家的热情有时候更能影响清空率。
再说说这两区的价格虚高，涨这么快我也觉得价格太高了，还不如买XX区。我相信这也是很多买家有过的心情。
然后找了些时间开始去D DE blackburn Forest hill Burwood east周边的几个看看行情。
谁知道当初买得起的房子也涨的买不起了，唉，市场太大人太多，我还是缩回嫂子怀里做个本分的村民吧。
房市不火的时候，有时候你看到均价低了，好像价格降了。其实更多的原因是那个时候很多好房子都不愿意放出来卖了。
墨尔本的公寓虽然过剩太多，但是大地的House还是一直稳步增长的，刚需跟股票完全不能比。
未来我预测不了，别的区我也不了解。只能说在这，买家的心情六月是观望，七月是决心。
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楼主的房最近几号开拍？我会去捧个场的。看在写这么多字的份上
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我以为这个冬季是个适合捡漏的冬季，万万没想到，在各种不利政策的影响下，房价居然还是如此的坚挺。
这让抱着一颗捡漏的心到处寻觅的我情何以堪。
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一直很喜欢vermont south,,13年就开始关注。当时70万不到就可以买到一个不错的房子了，现在居然全面涨到100w+了。
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正因为卖掉了才写的，不然不就落你们口舌了吗？成交那天这里还讨论了半天。
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专业房评呀
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请问楼主vermont最好的地段在哪里啊
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分析的很好啊
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靠近glen那一块是Vermont south啊，vermont比较好的不是中学小学附近吗？
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Vermont 有两块比较好，一块是和mitcham接壤的，以glenburnie road为中心，公园环境不错，一块和forest hill接壤的woolworths购物区，靠canterbury路，购物交通相对方便同时离Vermont primary和vermont secondary都比较近。
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谢谢楼主那么详细的评论，赞一个
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其实虽说vermont过去比VS低不少，但是性价比高一些，毕竟中学在这个区里，而Vermont south只有三分之一的地方在校区，vermont以前的价格低主要是因为房子旧小，而vs房子4房居多，也比较新，所以价格就拉开了，现在的升值其实是土地的升值，大家都意识到土地的重要性，同时看到推倒重建的可能性，价值洼地也就没有了。
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1.51M 的 那个？
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你人肉过了？
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我也在关注这个区。vermont 比起wheelers hill ferntree Gully rd以南的那块。哪个更有投资价值
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楼主辛苦了
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码了几千字，辛苦了
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完全不知道在说什么，纯友情支持
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我有钟情过那房子，曾经同夫人下决心要去买，可惜能人太多，自己连出手的机会都没有。恭喜了，两年不到攒了50多万。
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全屋的红地毯配白墙那个房子链接不对啊
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专门看分析学习来了，能写这么多真是不容易啊
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一看到码了那么多字，LZ辛苦了，加分表扬，虽然还没看，但是肯定是有营养的帖子
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悉尼人民发来贺电祝墨尔本多区进百万！
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楼主很有高晓松的风采，活跃在大多的拍卖现场 :)
还辛苦码字，赞！
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好帖，赞
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写的很客观啊 最多五分都加给你啦。。。
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