今天让我们继续和大家一起讨论澳洲房屋贷款利率的一些知识。
澳洲的房贷产品看似让人看得眼花缭乱,事实上它们并不难理解,希望看完以下简单解释,大家能更加清晰。
贷款利率分为2种
1. 浮动利率(variable rate)
按揭利率随市场变化而变化。一般来说利率的变动受澳洲储备银行(RBA)的官方利率影响,同时,贷款机构也可能在储备银行官方利率不变的情况下,根据市场而自行调整。
例如2015年下半年,虽然RBA并没有对官方利率作任何调整,但澳洲大小银行自行将投资房的利率调整了至少两次,也有银行根据只还利息的贷款(Interest only) 提高利息。
通常一个浮动利率户口可连接一个对冲户口,也有银行一个浮动户口,可以连接多个对冲户口,例如Suncorp bank.
银行通常会根据客户的贷款总金额,和房贷的用途,以及还款方式,在银行标准利率(standard rate)的基础上提供一个折扣(discount)。
例如:
标准利率(standard rate)5.78%
折扣(discount)1.2%
实际利率4.58%
2. 固定利率(fixed rate)
贷款一旦生效(例如在房子成交当日),客户的贷款利率在约定的时间里不会随着市场变化而产生变动的。
固定利率的期限通常可选择1,2. 3, 4 或5年。
固定利率有时比浮动利率低,有时也会比浮动利率高。
通常,固定利率不可连接对冲户口,但有部分银行例外。例如阿德雷德银行。
常见策略
组合贷款(split loan)
要选择固定利率还是浮动利率是一件相当费脑力的事情。正如现在,虽然澳洲众多所谓的经济预测 - RBA有机会在今年6月份左右再次降低现金利率,另一方面,各银行好像也在蠢蠢欲动,准备找个什么理由再次提高他们的房贷利率。
所以,选择固定利率还是浮动利率,的确是见仁见智。鉴于浮动利率和固定利率两者皆有不同特点,不妨考虑将房贷分为两个或多个小帐号,每个账户可以选择固定利率或是浮动利率,让您的贷款同时拥有浮动利率和固定利率的功能,也同时部分抵消加息或降息带来的不利冲击。
通常split loan并不会增加客户的银行费用,但有些银行是按照贷款账户数目收取月费的,增加账户表示增加成本。所以,贷款的时候需要和您的贷款经理问清楚可能发生的费用。
Peter Liu @ Sydney (原创)
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