在相同利率下，I/O +100% OFFSET 绝对比P+I好 这个我相信大家没有什么争议吧，只要不是有多少花多少到最后付不出本金的人肯定会选择I/O。因为相当于0成本获得了本金的灵活利用率。
那么在这次投资贷款加息后，到底要不要转P+I从而保持利率呢？
分别用本金50W和120W，利率用4.8（5.1）和6（6.3）做例子（括号对应现在投资贷款利率高0.3%），在不考虑退税的情况下
50W本金，以4.8利率I/O为标准
通过图表，50W本金P+I 每年多还款 7488 比5.1的I/O 还款多 5988 30年共179640
30年到期后，I/O（5.1）比P+I总共多支付320602利息+500000本金=820602 需增幅456.8%
如果你会投资，用以下公式（忘记怎么简化了）
（（5988*（1+X）+5988）*（1+X）+5988）*(1+X)........... > 820602 那么就比P+I得利
如果你不会投资只是把钱放在OFFSET ACCOUNT
那么你就是在30年45000的成本去换取灵活使用179640权利
50W本金，以6利率I/O为标准
通过图表，50W本金P+I 每年还款 5976 比6.3的I/O 还款多 4476 30年共134280
30年到期后，I/O（5.1）比P+I总共多支付365809利息+500000本金=865809 需增幅644.7%
如果你会投资，用以下公式
（（4476*（1+X）+4476）*（1+X）+4476）*(1+X)........... > 865809 那么就比P+I得利
如果你不会投资只是把钱放在OFFSET ACCOUNT
那么你就是在30年45000的成本去换取灵活使用134280权利
120W是同样道理不作解释了
结论：本金数额在相同利率的情况下结果不会产生很大影响
在低利率的情况下因为P+I和I/O 每月还款数相差很大，I/O在即使高0.3%的情况下依然优势明显。
但是如果在高利率下因为P+I和I/O还款数相差很小（10%的时候只差200）这个时候P+I才相对有优势。
如果涉及负扣税情况P+I的优势将缩小
ps.数据根据ANZ还款计算器得出,还请大大指出计算错误之处
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i only 好的
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本金多少没有关系吧
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那自住房哪个好
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不考虑货币贬值，不考虑负扣税。单纯计算支出
如果在利率10以上 如果还是现在投资房I/0 10.3 P+I 10 的情况下 P+I和I/O的每月还款数是差不多的
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如果利率一样 永远是I/O好
如果利率不一样 不考虑贬值，不考虑负扣税 那么利率在10以上而且I/O利率比较高的前提下 P+I才被考虑考虑的
会投资的人永远是I/O好
选择I/O还是P+I 和是不是自住没有任何关系。不存在自住就是P+I好 只和利率有关系
所以在现在那么低的利率下 为了0.3选择P+I保持利率的人真心不合算
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谢谢解释。可是还是不太懂，那不还本金的话，那岂不是一直背负那么多？比如会自住一个房子十年的话？
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我觉得这个要看个人情况。如果目标就是还清贷款, 能少还点利息多还点本金感觉也挺好的。
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关心现金流就I/O，现金充足就PI，其实区别不大。要是offset账户的钱没有可以投资的机会只用来抵利息就没什么分别把。
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比如100w贷款，0。3%的差额是一年3000。现在改pi，一年会多付1w5。很多人（包括我自己）会觉得，与其多付给银行利息不如多还本金。就是一个expense和equity的区别
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选择I/O就是为了得到资金最大化，如果你能把腾出来的钱放在比贷款利息更好的投资项目的话，自然I/O更好。最主要是看能不能跑赢贷款利率。目前利率低，很容易跑赢，但换做是当年7%贷款利率时，估计就不会这么容易了
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对于管不住手的还是P+I吧，要不然Offset钱多了总会控制不住去作的。
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多谢
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Mark
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楼主这个真是太及时了。。刚巧正在纠结这个。中国人传统概念总是觉得要早点还本比较好，现在看来是I+O的方式更合理。
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因为一年3000放弃15000的灵活使用，不认为有什么核算，毕竟3000是非常容易将这部分成本转嫁出去的，也可以先考虑转贷，P+I绝对是最最后排名的，在目前这么低的利率
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有OFFSET你每月把多的部分放进去不就好了和P+I没有任何区别啊
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你如果把放在offset的钱挪去它用，挪走多少，就要付那部分的利息
银行不亏
说了半天，你投资来投资去，投资什么呢？
银行就是收一个稳定的利息，做投资的风险是你自己的事
要是没有投资的本事，还是老老实实放在offset抵利息吧
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就是说如果你一年能使15000块钱产生3000元的利润才平手，相当于利息20%，究竟哪个更好自己想吧
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我也是这么觉得的。有什么投资能有那么好的回报？
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所以我不明白为啥都说IO好
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这句话一针见血，bingo
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像民间的2分利。高利贷了，还是还本金然后放OFFSET里最好！
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但是如果我能用15000产生1500的利益，说明我只需要1500的成本就保证了15000的灵活性，而你需要比我多承担15000的压力，你自己算一下哪个大？而且我还没计算负扣税，货币贬值等等影响。
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俺们pi的前提都是建立在不差钱的基础上的，连本带利根本不是问题，每年省下来3000做啥不行啊？你多花3000保证了15000的灵活性，然后呢，你拿这15000去做啥呢？买股票？再继续投资房地产？连股神巴菲特投资回报率也才20%，房地产你想每年再赚20%是不可能的了，还不如连本带利实在又自在
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不差钱你全款好了。。。。这前提设置的太牛逼了,我从来没说要用15000赚回3000，我只是说3000是我最多需要支出的成本去免去承受15000的压力。万一你那天要用个几万的你去哪瞬间变出来？
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谈这个问题的前提肯定是要有能力，没能力的人勉强够还利息就谢天谢地了，哪里还有空讨论pi的好处？你多付银行3000就为了哪天你发生什么意外可以多动用15000? 这和多贷15000交3000保险何异？这个话题没有辩论的必要了，有多大能力办多大的事，有能力pi每年省3000,没能力pi就多给3000给银行做贷款保证金呗
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