1，背景：有地601平，在Vic，Darebine council，GRZ2 zone，15.8m(width) X 37.97m(depth)，地前半部分有2层住房，2楼是加建的，因为是40年的老房子，所以当初设计的占地面积不到整块地一半；地有很小的坡度，面对房子看稍微左低右高；后院有铁皮屋2个，铁皮车库一个，granny house一个，板房，自带卫浴；后篱笆所对的邻居家有树若干，其中一个比较大的，枝干已经长到我院子里；
2，设想：在后院利用差不多250平米（15m wide X 16m deep）的地，按照通用规定，物业占地面积的60%原则，想建150平一层住房一套，预想3卧室（主卧带卫浴），1 living room，1 dinning room，1公用卫浴，1洗衣间；建成后先自住而后出售；
3，计划：看了主要几个建筑公司的网站，提供的各种户型都不是很合适自己的地况或者不中意，所以也就没有咨询任何一家，想自己出室内布局草图，提供给“某负责人”（我理解是给设计师），然后进入各种审批，最后找builder进行施工；
3，问题：
（1）Subdivision，看到芝麻绿豆关于town planning permit（TPP）的解释“Subdivision的前提是获得town planning permit（TPP）。只要拿到TPP，你在任何时候都可以做subdivision。比如，你家后院的地比较大，然后你请设计师在后院设计一栋房子，并拿到TPP。这时立即做subdivision，完成后，你就可以把后院的地，连同拿到的TPP放到市场上出售了。另外一种情况，拿到TPP后，你继续请设计师做施工图，然后就可以拿building permit并组织施工了。如果你不打算出售，那么你可以永远不做subdivision。”，我理解，如果打算出售，就可以在自住结束、出售前，进行subdivision，是吗？这时候操作subdivision需要向council申请，还是另有方式？
（2）我第一步是不是要找设计师给我画出图纸？还是找测绘师进行测绘？他们各自的英文具体称呼是什么？因为我自己有一些设计想法，已经绘制出草图，是否可以作为和他们的沟通基础，让他们基于此方案在可行性分析后进行必要的更正修改之后去递交申请？
（3）现在土地上的自住房的drive way仅仅能通过一辆车，加之迁入房子的电线也并不高，所以比较高的大车肯定无法进入到后院施工，如此情况是否会导致工程实施阶段根本无法操作？比如挖掘机，水泥浇灌机无法进入。
（4）因为现有房子两层，沿街电线杆要迁入新建房（1层）会受到前面2层的阻挡，是否无法操作，或者为了解决这个问题要有额外的开销，大概多少？
（5）在设计时，是否把各种下水集中在一个方位可以简化施工降低成本，因为地下的水管还有排污可以不用遍布整个地基？
（6）从投资回报的角度考虑，1层和2层着两种格局那个更好？
（7）费用：图纸设计到拿到审批，对于300平的地大概多少前？
（8）图纸自己找人提供，之后找私人的builder，还是同样可以找类似PD、Simonds这样的建筑公司？后者如果也会承接我的工程，理论上我认为质量更有保证一些，但是因为不是他们既有的房型，在施工费用上是不是会多出很多？
（9）顾忌：毕竟折腾这一圈的目的还是考虑投资回报，以下几个假设：A，什么也不动，几年后现有的整个物业一起卖掉；B，按照我的计划操作，在后院按照自己的设计，尽可能自己参与到其中，将房子找builder盖出来，将来subdivision之后依次卖出，甚至在将前面物业推倒重建；C，直接找几大建筑公司，从既有房型里找，适当调整；请问，A,B,C，哪一种途径“通常”来说投资回报最好？
问题多多，陆续还会有，不知道能否过来人、经验者、业内人可以帮助小的一把，谢谢；
放上我自己的草图，大家也可以吐曹指点，谢谢。
评论
哪个council?什么zone?没有这些资料，话题没法继续。
评论
Good answer.
评论
如此看来，将来花钱知道了这些问题的答案，我还要藏着掖着，继续用来挣别人钱才好，哈哈。不过谢谢顶贴了。
评论
北去，darebine,GRZ2.
谢谢您的提醒，这个信息的确有用。
评论
随便说两句，不构成专业意见：
1.前面两层是三房或者以上了吗？它的车库去哪里了啊？车停前院council是不允许的。后面那幢单车库加一个车位也行，但是前提是又要足够地方让前面那幢的车可以倒出来，15米多的面宽要满足这个有点勉强
2.darelbin的grz2 还是挺松的，但是两幢房子的后院至少要有一部分不得窄于三米
3.这么大的房子，厨房尺寸却是apartment级别的，不太搭配
最重要的是，正常来说，300出头的地很难盖到180m2的，所以总觉得哪里有点出入，前面那幢front setback只有4米？它的面积算起来好像也没有94m2。
评论
哦。谢谢。
但是个别问题应该还是有粗略的答案吧，哪怕是个range可以参考也可以，毕竟如果这个工程，比如说要做下来投资超过我的预算，我也就不用找人去design什么的了，因为那个至少也要花掉1w刀吧，好像。
评论
问题问的不错，帮顶
评论
谢谢你的耐心回复，你说的相当不错。我的确犯了一个严重错误，其实我可以利用的地也只有250平，不是300平，也就是地15.8m（wide）X 16m（deep），property理想状态下就是150平，然后看了看个大建筑公司的网站，设计风格都是把卧室集中到一个方位，并且没有直对living room的门，所以我重新设计了下（已经上图），去掉一个卧室（study room），当然设计出来的是最理想的情况下的状态。而且，注意到基本上各家的设计都把后面物业的车库设计在直对drive way的地方，我的新设计也沿用这个原则，并且和前面房子保持4米的距离，作为一个car port，用于停车。另外，如你所说，我后院已经留出3米的距离，这个我之前也看到了，不过还是要谢谢你。
在注意到这些问题之后，调整的设计应该要好一点，但是想必还是问题多多，而且要解决的话就是放弃后面物业的面积。还请兄弟指点一二。
其实这么多问题，一个最关键的就是如此房子大概的造价range是多少，如果超出我的预算自然只能放弃，如果没有超出，哪怕建出来是相当于国内说的半毛坯房，那我就可以找一个设计师去进一步操作，否则也真舍不得少则1w的设计费用呀。
谢谢了。
评论
这算是dual occupations吗，差一个车库吧
评论
前后分地？ 才600的， vic不清楚，悉尼是没有council可以批的吧。 除非duplex 横过来造
评论
请问总共应该几个车位，我现在前面用一个carport，后面用garage，也就算各自有自己一个车位，这样可以吗？
评论
我们这个区很多分了的，我斜着背后一户就分了，不过它里面那个是建了一个两室一厅的单层一个车库。
所以我想应该是可以的。
评论
这样做税务上面没什么合算， 把一套自住房，变成一套小的自住房， 再加一个小的投资房。要做还不如都推到做。
评论
至少两个硬指标很难满足：
1.前后两栋都有两个车位，而且还要确保所有车可以有足够倒车的空间，可以顺利掉头出去；
2.前面房子没有后院
剩下的小问题，诸如后面bedroom 2的窗直接面向前面房子的车棚这种就不提了。
说句实话，这个不是简单做算术，这么小的后院要盖一个三房的实在是太难太难。
评论
谢谢，你说的两个车位，是说确保每家都可以倒车，是吧？
针对这个问题，我可以把新物业的车库后移，这样对于新物业在车库里的车和已有物业在car port里的车都可以有地方倒车调头，这个设计和我们家斜后方的那个已经分地、建好的两个物业是一样的格局；
针对另一个你提到的已有物业没有后院的问题，我忽略了一个内容，其实在我的这个物业和它的car port之间，有一个2米宽的pergola，上面有棚，周围也用木质的网状篱笆围了起来，就是很多木条横竖交叉形成一个网筛一样的篱笆，而且有一个门，地面用水泥垫高起来，类似一个deck，为了和我已有的物业保持同一水平，其上还有bbq的灶台，不知道这个能不能算是前面物业的后院了？需要说的是，这个pergola也不是原有物业的设施，应该也是上次加建2层时的产物。如果这个部分可以理解为前面物业的后院，那么我想以上两个硬性问题都应该可以解决，顶多是把我的设计等比例再缩小，总是应该有机会实现的吧？
（已经上图）
这里还想问一下，如果找设计师来看肯定是更专业更能给出可行答案的，但是我想知道，请他来看，他实地调查之后是否能给出是“可行性”的结论，还是说一定要等他设计出来有了准确数据才可以回答“可行性”的问题？其实我关注这个问题，只是想花最少的钱就能做出我是否要继续做下去的判断。
再次感谢。
评论
尽作参考：600的地要批很难。如果是要卖掉的那还不如不动因为地是升值的而房子是贬值的
评论
可能不同区会不会有不同，我们mel北区，估计应该还好吧，因为我家后院的斜对面，和我一样是600的地，它现在已经分地而且建好了房子卖掉了，不过它是两室的，但是他的地也才只有164平，而我的我想分出250平。所以，才有了向分地建房的想法。而且，这样，将来后面卖出去，前面是老房子，出租出去也不心疼。
评论
这是每家停两部车的情况。别说正常掉头出去，就是不掉头倒出去都困难。
javascript:;
评论
怎么说呢，虽说我的前面的房子号称4室一厅，但是楼上冬冷夏热，而且没有卫浴，非常不方便，因为这个房子的早期设计，其实就只有2个bedroom而已。而且马上40年的房子了。
我建了自助一年，然后卖掉，避免一定的物业增值税，而前面的，如果行情好，到时候也一起卖掉，同样那时候还没有到6年，也是不用交物业增值税。如果不好，那就出租，也未尝不可，毕竟，出租的话，其实有没有后院意义不是很大，我个人感觉。
评论
每家停两部车肯定没戏，所以，我想咨询，审批的时候，要求是必须确保每家都能停两部车还是说一不车就可以？
谢谢。
这是我家后院斜对面的房子，它就是600平分地，后面unit占地164平。
评论
如果如您所说，他后面是两房，只要一个车位，所以他那样的平面布局,早期来讲是有可能的，当然现在也很难了，因为后面那家车很难掉头。
你后面的是三房，两个车位没商量，所以难度太大。
评论
哦。我大概明白了，也就是说原则上是两房的要求是一个车位就可以，但是3房的话就必须两个车位才可以了，这个是通常council的审批要求，是吧？如果是这样，那我就知道了，所以，现在有两个因素了，一个就是3室，另一个就是现在审批趋势。
不过，我看了，上面那个房子2015年4月第一次呈交，房子很新，所以估计应该最起码也是2012，13年批过的，可能我们区比较松，另一个问题，如果我把其中一个设计成study room呢，这样就成了2bedroom了，但是在市场上开来还是完全可以做一点噱头的。虽然是投机取巧了，不过您认为这可行吗，如果是在不行，只能考虑建成2bedroom了。
对了，我想这些问题问设计师应该可以一目了然的吧？您是否了解，紧紧自诩他们，暂时不到真正让他们出图纸这一步，是否可以判断出可行性，这样毕竟应该可以节省相当大的费用才是。
再次感谢。
评论
如果我把其中一个设计成study room呢，这样就成了2bedroom了，但是在市场上开来还是完全可以做一点噱头的。虽然是投机取巧了，不过您认为这可行吗，如果是在不行，只能考虑建成2bedroom了。
不太可行，这个漏洞老早就被已经补上了。
对了，我想这些问题问设计师应该可以一目了然的吧？您是否了解，紧紧自诩他们，暂时不到真正让他们出图纸这一步，是否可以判断出可行性，这样毕竟应该可以节省相当大的费用才是。
看运气吧。现在的行情你也了解，我们大家都忙着埋头苦干呢，说句难听点的，几个人有时间给你做仔细的免费咨询啊？
评论
研究了，看来我没有办法建了，谢谢你的帮助。
评论
两房或许有可能。但是经济上您自己先算笔账，开支和回报是否一定合算。
评论
这样分地不划算的，除非是热区unit受欢迎，像这样分最值钱的地马上贬值不少，建出来的房子也别扭，不宜居
评论
如果你以后要经常用这些知识的话，就自己学习。
如果只是偶尔建一下房子，用专业人士还是省心省力。
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联