澳洲大胆喊一声盖房科普贴 --

在澳大利亚房产房屋



最近很忙，更新有点慢，见谅！还有同学要帮忙看图，不介意隐私的直接回帖，想保密的私信我我给邮箱你发plan，问详细问题至少要说哪个council。不搞利益不收钱不设计不推荐BUILDER不推荐监理！

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论坛里盖新房的同学好多，放眼望去好几个都在建，谈心得。还有的即将开始，到处跃跃欲试欣欣向荣，楼主受正能量影响，抱着世界和平的理想，愿回馈，促进华人社区共享团结繁荣！

特别说明：
1. 以下文字纯属个人兴趣，有说错的地方请您指正，如果不小心动了谁的奶酪，那我先说声对不起。
2. 欢迎交流，我知道的都可以说，但我说的不代表我的建议，我不能承担相应的法律后果，如果你需要负责任的意见，你需要咨询相应的资质人士。如果你不同意，请你不要继续浏览。

内容太多，时间太少，可能要写个把年。。。 长期不定时更新，想到哪写到哪。如果某些原因坚持不下去，请同学们见谅！

下面是电梯：
2楼 白蚁
4楼 土壤测试
8楼 PROJECT HOME OR DESIGNER HOME? 标准设计的房子适合你吗？
11楼 估计盖房子的预算
23楼 BUILDER 的利润
29楼 单砖房子的建筑步骤
42楼 双砖房的建筑过程
53楼 瓦顶和铁皮顶的区别和选择
113楼 屋檐的重要性
136楼 水泥块墙的优缺点
151楼 怎么用水泥块做挡土墙
203楼 建造行动方便的房屋 --适合残障，老人，儿童居住的家
230楼 不请建筑商，自己找人盖房子-- OWNER BUILDER
273楼 推倒重建

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白蚁篇

先从白蚁开始吧。自己盖房子防白蚁很重要，甚至比盖房子的户型还重要。不要以为砖房不怕。都很怕。。会吃中间的木架子或者你的木地板和家具。

澳洲白蚁有几百种，最危险的种类叫subterranean termites。 生活在树地下，建筑下。它们可以地下打通道上百米到你家吃木头。

盖房子防白蚁主要有以下几招：
1. 金属盖子，加在地基和木托梁之间。
2. 不锈钢网，垫在水泥地基下或周边。
3. 防潮垫子，主要夹在靠近地面的砖中。
4. 喷化学溶剂，因为有污染大部分地方都禁止了。
5. 使用天然防白蚁的木料：cypress, ironbark等。或者买专门处理过的木料，市面上有很多，骨架需用H2 treated，露天需用H3，入地需用H4 treated。
以上只要做到一种就可以了。

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补充点内容：

BUILDER在盖房子的时候，你要注意什么呢？

如果是架空起来的地基，你要在柱子或者地基砖的最上面看那些金属的隔离板是否干净，如果砌砖的工人很懒如果有水泥落在上面他们就不会弄干净，那么以后白蚁就会通过这些水泥渣进入你的房间。搭框架的工人也会临时订些支撑的木条，以后忘记取下来也会是白蚁的一座桥梁。那么你应该及时提醒BUILDER清楚这些东西。

如果是水泥地基，你要注意最后完工的屋外地面应低于DPC（隔离湿气和白蚁的胶条）至少75mm，最好150mm（大约两层砖）以上。这也意味着你的地基会高出地面许多，那么施工的成本也会增加。如果你是FIX PRICE 的BUILDER，你之前就要商量好地基的高度 （BUILDER谈判中不会主动提的）。都造好了后面没法改的。


房子盖好了，要怎么防白蚁呢？

1. 不要靠着墙搞花坛
2. 不要靠着墙堆杂物
3. 不要周围地下用没处理过的木头做菜地之类，会引虫子
4. 架空的地基注意通风，防潮
4. 定期找专人检查，个人怎么看就不细说了，容易误导


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好贴顶一下

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土壤测试

你买了地之后，开工前要做土壤测试，这个一般是builder找人做。按理说土壤测试应该在房屋设计之前甚至购买土地之前，因为测试结果会影响到房屋的设计，特别是地基的设计，从而也对建筑成本构成巨大的风险。一般人这时候已经购地，并与builder签订了合同，那么在建筑合同中有一项会免除BUILDER的价格承诺（如果你的合同是FIX PRICE)，其实就是你会承担巨大的经济风险。这些超过了土壤测试的范围以后慢慢说。

土壤测试后结果会有这么几类：
1. A，S, M， 这三样一般没问题
2 . H， E， 这两样你一般要加钱了
3. P 你中奖了

土壤测试会有专业地质人员来做，你自己一般是看不出来的，主要是看土层中砂石的混合比例，因为这决定到今后地基的稳定度。如果地基不稳，房子盖好后会位移或下沉，你底下的管线就全完了，修复成本会已10万为单位计算。所以你不加钱，没人会帮你做的。加钱的概念是几万这样子。


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等着看呢，楼主快更新啊。

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顶一下

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等着看

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有人等着看，我争取每天更新一次吧

PROJECT HOME OR DESIGNER HOME? 标准设计的房子适合你吗？

所谓的PROJECT HOME，就是一些比较大的建筑商，盖了些模式化的房屋。与之对比的就是找设计师单独设计的房屋。在一起讨论的还有大BUILDER还是小BUILDER的选择。

这些大BUILDER的工程房的
优点:
设计经过一定时间的检验，没什么大的缺陷，结构质量有一定保证（装修是另一个故事）。同时作为有一定实力的大公司，比较可靠不容易倒闭。
缺点：
所有的房子长一个样，没什么特点。但这不是最主要的，最主要的就像是全世界的麦当劳都一个口味，这种标准房基本无法做什么改动（我说的不是内部房间的分隔扩大窗子加大门怎么开之类，而是设计理念的变化）。特别是对当地地形和方位，气候的适应。最简单的例子，这种标准房是不分你在哪个城市，朝向的东南西北的，都一个样（或者很像）。当然他们会允许你将整个房屋设计镜像，但想单独为你做一些其他设计改动恐怕很难了。这种设计的最主要缺点是，无法充分利用自然资源，有些房子冬冷夏热。大BUILDER这样做有几个原因：改设计要动用设计师和结构师，很贵，单独的施工不利于降低成本，还有就是很烦，你不买别人买，你事多人家打工的很累，你以后住的冷热开空调就好了么无非多用些电。。。另外，这种大BUILDER盖的这种标准房子要价也不低，如果你想让他们单独设计建造你的预算要很足。

单独设计的房子
优点：按照你的意思和需求，结合地的特点，建造出来的房屋一般来说令人满意。有的人觉得单独设计的房子都贵，其实不对的，好的设计师甚至可以做到建筑成本的降低。成本的降低有两个途径，一是建筑设计的改变，二是通过设计好的图纸招投标，很容易找到最便宜的BUILDER（其实PROJECT HOME也有招投标过程，目前大家的方法基本是就一个确定的BUILDER自己出图纸，自己应标）。

缺点：设计师本身要花钱。价格一般需要商量，各种方法都有，但一般来说会保持在房屋总价的5%左右，也就是说，如果你预算30万盖房子，那么1万5左右需要支付给设计师了。如果你不单独设计，这个钱其实就节省了，因为已经被分摊到100个同样的房子中去了。 另外，肯低价应标盖这个设计的BUILDER一般都不大，质量的管控上OWNER要多费心，还要懂些皮毛。另外还要祈祷他不要中间倒闭。。。

一句话总结, 如果你搞出租房，那不用说了，直接标准房，省心。如果自住想舒服点或者有点特色，你可以考虑请个设计师


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好，马克

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好贴！太需要了

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估计盖房子的预算

这里的估计是指的第一次的初步预估，也就是粗略估计。具体的数值计算很复杂，超出了一般OWNER的能力。

也就是说，你盖房子之前心里可以大致盘算一下，盖个200平米的房子要多少银子之类。或者大致比较一下这个BUILDER给的价有无太不靠谱。

一般来说，单层的便宜，双层的贵，板房便宜，砖的贵。房间越多越贵。城市便宜，偏远的贵。每平米单价应在1100～1800之间（悉尼），莫本和阿德雷德稍贵不到一成，布里斯班贵一成多，其他首府城市可能会最多贵20%，除了塔斯马尼亚稍微便宜一成。

这个价格包含了除地以外的所有价格，也包含了BUILDER的利润（builder的利润有多少如果有人兴趣以后有空再说）。

举个例子：在悉尼，华人喜欢的双砖两层4卧室，如果楼层面积300，那么根据装修的奢华程度，BUILDER的报价应为50-60万之间。前提是你的地没有问题，前面讲过了。

只能估个大概，所以别太认真


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搂主很客观，写的不错。我现在也在纠结盖房还是改建。如果推倒重盖，肯定选custom了，project home的房子没一个结构上十全十美的，而且设计都是根据窄frontage来的

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Mark

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也想知道开发商的通常利润


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看来建房的TZ还不够多啊，这么好的贴都没人加分。帮顶一下

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好帖，太及时了，小弟正准备买地盖房，见了几个BUILDER要价差别很大，很头大啊

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华人圈子也有设计建造一体的公司。保留了客人的custom design，报价其实也和project home 差不多

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其实是根据每个人的budget看的。custom design是可以到很贵很贵很贵滴

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好帖。

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谢谢分享，很好的知识，我继续关注你的贴，尽管我在墨尔本。

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BUILDER 的利润

BUILDER 的利润因人而异，不过作为行业潜规则，大体上毛利应在20%左右。也就是说如果盖房子花了30万，他毛利6万。这里的毛利没有扣除他日常的开销，税务，人工，还有一些杂项。那么我们说如果是一个人的BUILDER，大部分都一个人亲历亲为，那么一年下来，视个人能力他应该能完成1～4套HOUSE，那么他的毛利会在6～24万之间，纯利在3～12万之间应该是可以接受的。

公司BUILDER就很复杂了很难估计。

所以说，如果是个人小builder，其实赚钱不容易的，一年忙忙碌碌盖2套，纯利也就6万+。比平均公司低多了。大家刀子不要太厉啊呵呵。

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昨天太晚，今天补充一点：

公司的BUILDER很难估计不是因为他们的毛利率不稳定，而是因为后期的OPTIONAL PACKAGE因为公司的理念而存在巨大的差异，一般来说根据每个客户的不同会有相差很大的利润空间。比如甲可能需要基本的配置，乙则挑选了很多升级产品。利润有多大呢？我们讲一个FIXED PRICE的PROJECT HOME为例，PACKAGE LIST里可能写了很多很多东西，似乎是拎包入住，但一般买家没有经验会忽略没有写入合同的几个很重要的地方通常有：纱窗（门），厨房头顶橱柜，浴室瓷砖高度，入户门和浴室卫生间的毛玻璃，洗漱柜台下是柜子还是空档，所有玻璃的等级（有无镀膜，厚度等），衣橱里面的分隔和抽屉。 暂时想起来这些，这些东西都需要，一般都不会写入合同，但如果选择升级会很贵。有多贵呢？给你们个例子，如果洗手池下面镂空，你想多个柜子装个洗发水肥皂之类，那么1K+是个不错的仁慈价格，大BUILDER通常在2K+。再比如，你不想洗澡的时候被人参观？那你需要升级到毛玻璃，一个房间的价格也要多500了。

所有这些因人而异导致大BUILDER的利润是一个比较大的浮动空间。但总体来说纯利肯定会保持在10%以上。

还有不要以为大builder施工的时候不会乱来，偷工减料也曾有过经验。作为一个普通外行人，特别是华人，自己出来找人盖房子不是一件特别轻松欢快的事，大部分时候我都建议朋友直接购买现成的二手房或新房。以上的补充似乎都有些跑题。。。二手房的选择，新房，盖房，怎样与BUILDER协商价格和各方面的内容，以后有空再聊吧。

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知识贴，一定要顶

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好贴，以后加分！

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再帮顶一下

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请问一下为什么custom build 和 project homes 差价那么大，几乎差一倍不止，主要是因为质量差异吗？还是因为规模经济的原因？

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前面也说过了，特别设计建造的房子不一定会贵。但通常情况下会贵一些。这主要和客人的要求和设计师的理念有关，如果客人喜欢高端大气上档次，那自然价格离谱，如果设计师有更大的灵活度，采取一些环保和简易的设计方法，那么他的成本就会显著降低。在每一届的澳大利亚建筑师和设计家的获奖作品中，总有一些是低成本但很成功的例子。比如有一个建筑师把一个能盖4房的空间盖了2房，从华人角度来看显然不具备性价比，可是从居住者角度来说却舒服了许多。大部分很多设计良好的房屋是不需要安装空调的。

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刚有事离开了一下，下面多写点。

成本上来说，如果是一模一样的房子，单独设计制造肯定贵，就好象其他任何产品一样，批量生产和单独雕磨出来的成本减少不知几何。

这就谈到设计理念和居住理念的问题，我本来想以后单独聊聊的，先说几句吧现在，不吐不快。作为房屋的居住者，如果你找到设计师，你对房屋的主要的诉求是什么？看起来高大威猛，里面富丽堂皇，哥特式屋顶，或者弄个苍穹，大理石贴面，水晶调塔，旋转镂空扶梯，亲戚朋友来了那是绝对有面子。或者讲究花小钱办大事，尽量多房多卫，面面俱到，拼升值空间为以后的出手做准备？或者你就是想住的舒服，住在卢浮宫里或者白金汉宫里又会比树丛里的水电俱全的小棚子舒服多少呢。

设计师和建筑公司都是希望工程做大的，如果客人没有自己的居住理念的把控，设计出来的房屋在价格上自然上涨一大截。

另一个你提到的质量差异，那肯定也是有的，但不一定是高或者低，在每一份设计文档中都会对用料予以明确。

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单砖房子的建筑步骤

单砖房子是目前市场主流，至少在悉尼是这样。那我就说单转的建筑大体步骤吧，如果你自己要盖房子最好心里有数大体知道顺序。

1. 做地基和下面的管线。
2. 砌砖到地板的高度。
3. 做地板，水泥或者木地板（也有地基和地板一体的，叫raft slab，那么就1.2.3合并了）。
4. 搭木架子，上固定条。
5. 上房顶架子，上瓦或者铁皮。
6. 安门窗。
7. 砌砖。
8. 安屋檐下和墙之间的那个挡板。
9. 走电线和水管。
10，做天花板，给墙贴条。
11. 室内门，洗浴，厨卫。
12. 贴瓷砖。
13. 水管接好，电器洗碗机烤箱什么的安装。
14. 刷漆，搞搞内饰。
15. 插座和电箱。
16. 地毯或者木地板。

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太正确了！我的设计就是教训啊。我以为设计师比我专业，不应该限制他的专业思维，给了设计师太多的自由空间，结果设计出来的房子比自己预想的大了1/3不止，形状成锯齿形，很漂亮，但是转角多，成本高了很多。预算超了1/3，而且时间已经花了那么多，偏偏又很喜欢这个设计，现在正头疼怎么办。
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