楼主人在悉尼，想到传说中最宜居城市墨尔本买投资房。
预算120万以下。希望是租售比较高，区比较好，近交通和有增值能力的。
请各位懂行的同学推荐地区，如果能大致介绍一下选择原因和房租与租房中介收费，我分分伺候,.
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house增值快
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120万的投资，个人建议(不喜勿喷)在远东南火车沿线买两套60万以下的house, 例如narre warren, berwick, frankston等区。这些区都是基础设施成熟的老区，购物，交通，学校齐全(其中Berwick的学校最好，小学中学大学都有)。
这些区过去12个月的涨幅都不错，租售比都能达到3.2-3.5%左右，中介管理费一般在5.5-6.6%。
之前在别的帖子讨论过，60万是划定首次购房者能够拿到补贴的红线，所以这个价格以下的房子都是刚需房，和百万区比起来受加息失业率的影响不大。
另外一点考虑是land tax, 这些区地价相对便宜，两套房land tax一年应该1000刀左右。百万区的land tax一套房一年就要接近2000了。
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买供小于求得地方,保证退税后租金可以低过所有支出。原因是虽然房产长期稳定增值，但这并不是说一个房子每年都是涨的，只有自己不贴钱，才可以降低市场的风险。
另外，投资不一定要买house。因为house租金收入低，所以同样价格的房子，house要投入更多的钱。那你想一想一套house涨8%，和两套townhouse涨5%哪个更好？
很多人高估了一两年能得到的增长，而低估了以投资组合的形式可以长期得到的回报。
这是我个人投资的想法，仅供参考。
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两个5%还是5%,当然没有8%好。
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墨尔本有rezone潜力吗？
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不好意思，我的意思是你用一样的现金可以买一套50万的house或者两套50万的townhouse,50万的8%和100万5%。
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赞同，如果是我，我也会这样买两个。
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当然有，但是这个有极大的不确定性。买块地等rezone好比是赌博，赌中了当然也就赚了。
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Land tax, VIC 比 NSW 便宜多了
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学习了
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不是很懂什么叫同样的钱可以买：
1， 一套50万的house
2， 两套50万的town houses
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townhouse也不错，租金回报高
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房产长期涨，但并不是每年都涨。很多人急于亏钱出售的原因是因为每个月无法负担养房子的支出。
首先为了保证不亏钱，我的原则是退税之后的租金可以cover所有支出：Neutral Cash Flow。这样的话，不管市场怎么变化，我没有压力每个月往里贴钱，就不会有压力要急于脱手。
因为House的租金回报低但支出高，所以要投入更过的钱，以更低的lvr左右满足netrual cash flow。（50%左右取决于房子本身）
但由于townhouse租金高但支出低，一样50万的townhouse可能lvr75%就可以cash flow neutral了。这种情况下同样50万，townhouse你的投入是不是就低了，一样的现金是不是就可以多买一套townhouse了。
你可以分析一下一套房子的现金流，就可以知道我说的意思了。
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谢谢你详细的回复。
很有道理。买house其实就是买地，如果地皮没有特别大的增值潜力，比如rezone机会或者开发潜力，还真不如unit或者townhouses。
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还是买悉尼的房子增值多
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你说的没错，长期来说肯定是地之前，因为地的供应是有限的。
在投资的初期，我还是想以更少的钱买更多的房子得到更大的回报，到后期可以卖掉几个townhouse买一些有潜力的地来保值。
主要还是看自己处于哪个阶段，适合你的不一定适合我，适合我的投资也不一定适合你。
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贴钱也多呀。买个120W的，几乎没HOUSE买。
5%的话光利息是6W。
Land TAX 在NSW已满了。60W X 1.6%= 1W。 租金？500PW=2。5W
税前贴4.5W。一般人都搞不起了。
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Berwick 和 frankston 都是不错的选择
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berwick的托？
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120万在远东Mooroolbark附近可以买两个House
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最近在关注那附近的投资房，理性分析而已，欢迎各抒己见。
我看你倒像wantirna的托。
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墨尔本的同学都觉得2个60万左右的好过一个120万吗？
Berwick和Frankston都离市中心50公里远呀。用悉尼的观点是不是太远了？
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不一定两个比一个好，只是因为你自己要求租售比要高的。如果不要求租售比的话大把地方可以买: Bentleigh East, Mentone， Mitcham, Ringwood, to name a few
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谢谢！大致租多少钱呢？比较稳定好出租的价格？
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realestate.com.au
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Thanks, Just did a quick check on Bentleigh East
Seems, a 1.3M house can rent for 430pw. Similar to Sydney's yield.
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楼主，我也是悉尼买墨尔本投资的:)我的选择：离市区越近越好。为了降低自身的投资风险，我还根据自己家庭情况确定了每年现金最大投入的数额。根据这几个因素找到符合我们需要的房子。
记住一点，地理环境使然，墨尔本的土地供应比悉尼多很多。必须慎重选择你买的区域。
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As a comparison, a 600k house in Frankston can be rented out for 400/week. So you see my point?
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Got you！ very helpful！
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