Domain 年度专题：悉尼房屋数量最紧缺以及最过剩的区域
Original 2017-02-08 实习小编Kelvin 悉尼房地产
内容：精选关于悉尼房地产楼盘、买卖、租赁、管理的最新资讯与观点
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澳洲房产日不落似乎已经成为地产从业者津津乐道的话题，而这份自信自始至终是超脱于整个世界的行情。这是由于澳洲，尤其是悉尼常年房屋建造数量的紧缺。这种“人为”的供给压缩早就了悉尼地产的繁荣，并由这一轮移民留学大热潮推向了顶峰。
根据澳洲最大的地产资讯网站Domain的数据显示，即使政府大力推动房屋建造以及基建改善，但是悉尼市场依旧出现了极端的分化。过度开发以及极端紧缺的区域形成两极化，暗示政府的规划可能有所偏差。
当市场出现两极化的时候，往往都需要每个投资者提高警惕，但好在是数据是不会说谎的，当一个区域出现过剩的情况时，增值潜力的下降是不可避免的，这是一个简单的供给问题。而那些严重短缺的区域，毫无疑问，都将会是未来值得关注的 “价值洼地”。
“真假”房屋紧缺
介于悉尼日益拥挤生活以及交通状况，新州政府出台新一轮房屋审批计划，预计在未来20年内建造超过700,000套物业来应对高涨的房屋需求。但这一举措却引来了多方指责，认为此举会加剧市场风险。但也有数据显示，悉尼有部分地区房屋缺口之大，甚至达到了悉尼全年开工量的半壁江山，那事实又是怎么样的呢？
1区域供应不平衡
大开发争议的背后折射的是区域供应的不平衡，新州政府虽已就700,000套房屋供给计划定下基调，但是当建设份额分调到每个大区时，建造数量出现极端不均衡的状况。
举个例子，Ryde大区的市政厅在相比前一年多批准了3800套房屋数量，这一数字是目标值的150%，大大超出了规划方案中的数量。这也使得Ryde大区被列为供大于求的区域。
而就在与其相邻的著名富人区域 Hunters Hill 则是另外一副全然不同的景象，在过去一年只有40套新房上市，这仅仅完成了目标的75%的建造量，这也就造成了Hunters Hill区域内房屋供给紧张，百万甚至千万级豪宅频出的情况，而这样的情况正在悉尼各地发生着。
根据上图的数据显示，悉尼周边地区如Blue Mountains，Hawkesbury，Wollondilly正遭遇严重的房屋短缺（紫色区域），可更加出乎人意料的是，两个较为成熟的区域Penrith以及Campbelltown（红色区域）是悉尼房屋紧缺最严重的两个大区，去年短缺分别达到了8,627套以及17,005套。而在去年，整个悉尼的审批量也不过是5万余套，而单单两个地区短缺就超过25,000套，区域建造量的不平衡可见一斑。
另外的数据则显示澳洲房屋建造过度以及过少的区域排名，该排名是按照过去十年区域内总体开发数量与规划开发数量的差值，正数代表区域实际建造量大于规划，负数则意味着没有完成规划建造数量：
图：开发过度的大区 点击查看大图
图：供给严重不足的区域 点击查看大图
西区Parramatta不幸躺枪，荣获开发过度区域头把交椅，同为西区的Auburn紧随其后；而在供给极端紧缺一侧，周边地区Campbelltown，Penrith和蓝山排名前三把交椅。
2开发过度的区域表现如何
在供给过度的区域中，排名第一的是西区CBD Parramatta大区，累计供应超出8000套。
去年整体建造量（橘黄色线条）略微超出目标建造数（深灰色线条），但过去十年建造量都大幅超出05，06年制定的规划数量（浅灰色线条），累计超发量惊人。
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依据Property Value的数据显示，Paramatta过去一年的价格表现为：
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独立屋中位价上涨仅为1.78%，排名新州涨幅榜第1127位，去年新州全年涨幅超过15%，Parramatta的表现已经不能用惨不忍睹来形容了。公寓全年上涨4.8%，好于独立屋。按理说，高密度开发区由于对于土地开发的需求，独立屋的涨幅会远远大于公寓，因为开发商需要高价收购独立屋来重新规划，可这一点却在Parramatta失效了，未来前景令人担忧。
排名第二的Auburn同属西区，表现情况略好于Parramatta，但是独立屋全年也只取得了4.5%的涨幅，公寓取得两位数的增长，但增长主要是源自于区域内原有公屋过多，价格低廉，新建造的大量公寓改善了区域内的生活质量，从而拉抬了房价。
排名第三的Bontany Bay属于新州大力发展的区域改造计划的一个核心区域。
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很明显，在过去几年Botany也经历了大量房源审批上市，暴涨暴跌的态势也说明开发商一窝蜂的涌入，又一窝蜂的撤离，这种情况事实上是非常危险的，因为这可能意味着开发商对于该区域能吸引到的购房者较为有限。
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过去一年独立屋涨幅只排在新州第900位，也属于不入流，公寓增长也在7%左右，独立屋和公寓表现差距不大。
从这些开发过度的区域中我们能总结几个规律。
▌首先：开发体量大，但是独立屋的价格却没有显著提升，这意味着过去一年该地区地价没有上涨，从侧面反映了需求并不旺盛。
▌第二点：独立屋的涨幅都属于新州末流，与市场表现反差巨大。
▌第三点：独立屋涨幅不如公寓，这意味着区域内基建老化，但公寓开发量大，涨幅主要源自于新房对于区域整体价格的抬升。
3紧缺区域是否表现强劲？
我们接下来看一下那些紧缺的地区，首当其冲的是西南区Campbelltowm。
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过去十年开发量长期低于实际需求，直到去年才有所改善，但是累计的巨额缺口并不是能在一两年内能够弥补的。
过去一年表现：
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独立屋涨幅超过16%，作为一个距离CBD超过50km的地区，有这样的表现实属不易，而独立屋的出租回报率也达到了3.7%，完爆了Parramatta惨淡的2.5%的回报率。而区域内公寓涨幅为6.7%，这符合该区域的基本特征，地多，以独立屋为主，公寓属于小部分人群的选择。这种完全依据供给需求关系，以及区域房屋基本特征的市场，投资起来可以说是非常轻松，都不用想太多。
我们再来看一下另一个缺口大户Penrith的表现：
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独立屋接近19%的涨幅，公寓也有11%，独立屋价格仅仅为64万，公寓为40万，再联系一下Parramatta100万的中位价只有1%的涨幅，谁说投资房产就要买那种又贵又高大上的区域？小本买卖同样可以获得不菲的收益。
地产投资并不是一个谁钱多谁就一定赚的游戏，这是一个需要长期观察，了解当地基本情况并且需要一定的逆向思维。
这两个区域有很多共同点。
▌首先：便宜，对比内西区动不动就要破200万的独立屋，这里可以一套换三套。便宜意味着什么？意味着可负担性，意味着大多数人的需求。
▌第二点：别看这两个区域离市区非常遥远，但是区域内都有相当完善的基建，购物医疗学校就业都有一定规模。
▌第三点：区域内房屋以独立屋为主，公寓为辅，这符合市场的价值趋势，土地为王，公寓的涨幅是伴随式的，而不是反客为主。
4投资理念的定义
地产投资需要看重的要素有很多，宏观的来看：政治稳定性，人口增长，经济体系安全是主要因素，微观的话：基建，价格，人口组成等等，可以说是非常的复杂。
我发现我们的投资者有个特点，就是数量越多越买，价格越高越买，这很明显就是一种从众的心理表现以及缺乏投资的自我认知，投资大师都是孤独的，没有哪个投资大师是跟随市场大流投资的，一定是他们引领了投资才对。
说到底，投机可以使你在市场牛市的时候大赚一笔，但在越发复杂矛盾尖锐的现在，越是投机，从众，抱团取暖的结果，可能只会是引火上身。
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有英文原本的出处吗
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Auburn 副市长准备转战西北和西南
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图呢？
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因果关系的逻辑推理错误，首先就应该把apt和独立屋分开来谈，完全不同的市场，hunter hill即使开发的apt数量即使上升也不会影响其独立屋的售价，而ryde区即使供应超过计划也没有供过于求，apt价格丝毫没有跌的迹象，house还在涨，所以是政府计划的错误，开发商做的市场调查比政府的权威，因为那是真金白银的投入不是一张破纸的计划报告
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mark一下，能贴一下原文地址吗
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Hunters hill的人大多数看电影和购物都要去top ryde，经济决定一切。
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请问图在哪里
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统一回复，这是从一个公众平台看来的，直接贴链接会被关黑屋的，大家自己搜索一下看原文吧
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afr上面我见过这篇原文
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求原文地址
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最紧缺的感觉还是745周边
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热点地区，俺们就不凑热闹了。
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