在具体说明比较利率之前，我先讲个小故事。
王约翰买了一个投资房，贷款额为15万澳元。经过比较各家银行的贷款产品，他选定了一家贷款利率最低的银行，利率4.00%，因为是投资房，所以他选择只还利息（interest only）。
Settle之后的第一个月，银行从王约翰的账户里自动扣除了$550元的repayment。王约翰是个精细的人，他自己算了一下repayment，他觉得应该每月只需要还$500元，多出来的$50元让他觉得很不舒服，所以他向银行咨询那多出来的这$50元是怎么回事。原来这$50元是银行收取的
- 贷款package月费 - $30元
- offset账户月费 - $20元
这下王约翰不高兴了：如果算上这些隐藏费用，你们银行的利率达到了4.4% （$550 x 12 / $150000），跟其它银行比，已经相当高了。
银行的工作人员回复说：你选择贷款产品时，难道没有使用比较利率（comparison rate）做比较吗？
这下王约翰晕了，什么是比较利率？在哪能找到比较利率呢？比较利率能否帮助我避免这些隐藏费用吗？
带着问题王约翰找到了mortgage broker张艾娃。张艾娃给王约翰详细介绍了一下比较利率（comparison rate）。
1. 什么是比较利率（comparison rate）？
Comparison rate实际上是一个工具，帮助贷款人了解一个贷款产品真正需要支付的费用，包括利率和各种杂费。比较利率（comparison rate）是以百分比的形式在贷款利率（interest rate）的旁边一起展示。也就是说贷款利率和比较利率一定会同时出现。
2. 为什么引入比较利率？
顾名思义，比较利率就是用来比较各个银行的贷款产品的实际支出。有些不良银行通过降低利率的方式招揽客户。当客户被低利率吸引而选择了贷款产品，银行再通过收取客户高额杂费的方式弥补损失。所以自2003年7月1日起，政府规定所有银行必须同时展示贷款利率(interest rate)和比较利率（comparison rate）.
3. 在哪里能找到比较利率？
澳洲政府规定，贷款利率和比较利率必须同时展示。就是说，你无论在哪里见到贷款利率，它的旁边一定会有比较利率，不展示比较利率是违法的。以前一些贷款机构把比较利率的字体写的很小，很多人注意不到。后来政府规定比较利率和贷款利率必须使用相同的字体。比如下面的例子：
4. 比较利率是怎么计算的？
政府规定，不论贷款额多少，也不论本息一起付还是只付利息，房贷的比较利率是按照以下方式计算出来的。
- $150K的贷款额
- 25年还款期
- 本息同付
- 利息与杂费一起计入还款额中
简单的说，这个公式是这样（注：这只是个简化的公式，跟银行采用的公式不同，这里只做说明用）：
比较利率 = （$150K X 利率 + 每年的各种杂费） / $150K
其中杂费包括：
- 月费或年费
- 贷款建档费 （establishment fee）
- 估价费 （valuation fee）
- mortgage documentation fee
- settlement fee等等
但不包括政府费用，如印花税， 注册费等。
注： 以上为房贷的比较利率的计算方式。车贷，个人贷款和其它贷款种类各有不同的计算方式。
5. 比较利率可以完全反应实际利率吗？
不能！不能！不能！重要的事情说三遍。
为什么呢？从以上的公式可以看出，比较利率是以$150K的贷款额作为分母计算出来的。所以贷款额越高，那么比较利率就越小。 而$150K贷款额远远小于澳洲平均贷款额的$444K, 新南威尔士州的$544K和维多利亚的$439K。
比如，以王约翰的贷款利率和杂费，但以不同的贷款额计算出的比较利率为：
- $150K贷款额：（$150K X 4% + $50 X 12） / $150K = 4.40%
- $300K贷款额：（$300K X 4% + $50 X 12） / $300K = 4.20%
- $1.2M贷款额：（$1.2M X 4% + $50 X 12） / $1.2M = 4.05%
所以，当贷款额比较大的时候，比较利率实际上已经不能起到比较的作用了。
王约翰通过张艾娃的介绍，了解了什么是比较利率。为了不再被银行的各种陷阱欺骗，他请专业人士张艾娃为他refinance到一个虽然利率高一些，但没有杂费的银行了。
各位读者，如果您有贷款方面的问题需要咨询，请与我联系。我会从专业角度为您量身定做最合适的贷款产品。
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学习了
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学习了，多谢分享
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厉害 呀 从来没有注意过这种细节问题
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所以也不能光看Comparison Rate，因为贷款的大小会影响到这个数字。根据15万的贷款会高很多，但是150万的贷款就完全不同了。
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学习了
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大额的不需要问利率了，需要问各种费用的具体数字。
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