09年买的房子，住了十个月后出租四年，16年又搬回来自住到2024年初。2023年下半年买了另外一套房子，2024年初搬进新买的房子自住。老房子没有出租，空着呢。现在打算推倒老房子，盖新房。
请教老铁们几个问题：
1，盖的新房子需要自住几年再出售才不用交CGT？
2，老房子的2024年土地税可以负扣税吗？税务部门把老房子定位投资房，但实际一直空着没有出租，没有任何投资收入。如果可以把老房子的相关费用像土地税，council fee 负扣税的话，会不会影响以后盖新房再出售的CGT ？
多谢多谢
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出租了四年？
别想了，肯定要交CGT的
是的，推倒重建也要交CGT，按时间比例算的
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老房子已经被定义为投资房，从空置开始到建成的时间段不管你将来住不住进去都要交cgt. 住进去以后的时间段到卖出的时间段不用交cgt. 比如空置到建成2年，然后你自己住了一年。 盈利100万，50万的3分之二要打税。 你老房子已经被定义为投资房，你claim不claim负扣税没有影响
其实假设你老房子重建后预期卖价高出你新买的房子很多，当时就不应该改地址。直接新房子当投资房。
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一共是15年，自住了10年，出租了4年。应该只是分段计算，只交4年的税吧。
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搬进新买的房子后，老房子收到土地税单。土地税可以作为投资损失报税，是这样理解吧？
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举个例子
50W买的房，花了100W重盖，180W卖掉
不考虑折旧
大致的需要缴纳CGT的部分是 (180 - 100 - 50) * （4/15）* 50% = 4W
这是狠粗略的计算，具体要找会计算的
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土地税是州税吧，只要有一套以上的房子都要交，跟出租不出租没关系，holiday home也要交
收入税是联邦税，只有你出租房出租了，或者登广告招租客，这期间的费用可以抵扣，没出租的，好像不能
Cgt在你有两套房的情况下，总要收你一套的，自己可以选是给新房交还是给老房交
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多住几年，住得越久你的cgt越少
盖房期间你的如果有贷款所产生的利息+你盖房的费用还有乱七八糟的地税，council rate什么的，都可以作为cost base，从cgt减免
也没必要太恐慌，我之前认识一个，买房128万，出租了1年，盖房1年半，他自己住了1年卖了，卖了250万，但是他128万的买房+70万的盖房成本，加上期间持有的利息就已经推到205万了，卖了250万里面就17万多需要多交税，平摊到他和他老婆头上，每人只交3万多点
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多谢老铁了，心里有点底了????????
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