澳洲请教大家,几年前办理的自住房贷款,offset里面

在澳大利亚税务




请教大家,几年前办理的自住房贷款,offset里面的钱现在用来买投资房,可以抵税吗

评论
不能

评论
产生的利息是可以抵税的。楼上的瞎说。

评论
Offset里的不能,除非是已经付清了拿了那张纸然后再抵押套出来的钱

评论
ATO 就问你: 产生利息的那个loan, 是自住还是投资?

评论
先还进去,在refiance出来

评论

产生利息的那个loan原来是用于自住房贷款的,但是钱现在全部趴在offset account上,相当于已经还清,那如果现在把放在offset account上的钱拿去买了新的投资房,不可以认为产生的利息是为了买投资房而抵税吗?

评论

难道说ATO还会追究最原始的贷款目的?

评论
现有自住房refinance or top up, 出来的钱放在另一个loan account里,然后用refinance 或top up的钱买投资房,可以抵税。

评论

一码归一码,offset account也是为自住房贷款开的,那产生的利息就是自住房而不是投资房带来的,也就不可能能抵税。

评论


你要是这么瞎辩的话,ATO 就翻你offset account 了,看offset 的钱是哪来的。
一看,offset 里的进项是你的工资收入,生意收入,股票收入等等。
那好了,你明明是拿着自己的收入去投资,为什么谎称你是借款去投资?

至少你必须掩饰一下,从loan account (而不是offset account) 开出支票去支付投资房。哪怕这样,之前有人遇到ATO audit, 由于没有正确split loan,被警告honest mistake,扣税被拒,没被罚款而已

评论

只要想想 如果ATO 查到了,可以不惜成本 跟ATO干到底,并取得胜利。

要是被ATO战胜了,那名字挂在ATO 时不时会查你一下


当然如果ATO完全没发现,那就啥事没有, 考虑下风险和收益,应该很容易

评论
自住房房贷的利息不可以抵税。

投资房房贷的利息可以抵税。

评论
用于投资的账号要和自住的账号分开,否则钱就被“污染”了,所以稳妥的做法就是把自住房top up出来的钱单独开一个账号用于投资,钱的来龙去脉要清晰明了。

评论

贷100W自往,他妈又给了100W现金,放offset里。现在呢,把100W拿出买投资房,你说产生利息可以抵税?
想抵税可以,把贷款还了,房子再抵压,贷出钱,Top up, refinance

想抵税,总之钱要是借出来

评论
可以抵的,ato有一个类似的案例,如果你是投资贷款买房,但你把其中一部分用于买车了,由于车不产生投资回报,所以买车的这部分你是不能claim的。同理,如果你是自住贷款,由于自住不能产生投资回报所以不能抵扣,但是如果你把贷的钱用于投资产生回报,这部分是可以抵税的,因为你的贷款目的发生了改变,在税法里是以你的purpose为主,不是以银行贷给你的是投资还是自住来区分。

评论
我捋捋,这钱比如100万,是放在自住房offset里的,所以自住房不用付利息。现在你把这100万取出用于买投资房,自住房就要开始付利息了,然后你觉得这自住房的利息能抵税。。真的有这么好的事情吗?

评论

如果你一百万在你offset里,你哪来这100万的利息,你之所以产生了这一百万的利息,不就是因为你买了一百万投资房吗,没想通么。如果你自住房是贷了150万,但只用100万买投资房,那只能claim这100万而不是150万。

评论


你举的例子更说明楼主"以购买自住房为purpose的loan" 不可以冲抵投资。因为loan贷出的钱起初用于购买自主,现在还是用于自住。

楼主陈述说:准备使用offset的(自有资金)购买投资房。说明楼主的自有资金 起初用于减少自住利息,现在用于购买投资。

ATO 看够了各种evasion 套路。就问扣税人一句话: 给我看 loan 里那一分钱打去购买投资房了 ?



评论
自住房贷款100万,再topup出来20万,这个20万单独设一个loan账号,这个20万用来做投资房首付,这个loan产生的利息是可以抵扣的。相当于你问银行借了20万去投资。

评论


正解。
楼主必须从 loan 里出资去购买投资房。

自主房可以作为(全部,或部分)loan的抵押物.
ATO就问扣税人: loan 里那一分钱打去购买投资房了 ?

评论

这是ato的例子啊,我用投资房的loan去买辆车,这种情况车部分的loan是不能退税的,因为车无法产生income, 同理我用自住房的loan,部分用于买投资房,投资房是产生income,这部分是能退的。所以你会经常看到tax purpose这样的字眼,能否抵扣的核心是你的expense 是否能产生income.我也只能解释到这里,如果你是certified tax accountant,我们再继续讨论,谢谢

评论

唉,我觉得楼上几位说不可以的都很有道理,我已经被说服了,可一问会计师,她又说可以抵税,我也搞晕了

评论
自住房增加了的利息不可以抵税。

投资房贷款帐户的钱拿去买自住房,增加了的利息也不可以抵税。

投资房贷款帐户的钱拿去买另一个投资房或其它投资用途,可以抵税。

评论
不用讨论了,搞不懂的,就自己交点智商税给会计师,他们会帮你弄的

评论
可以的,你把offset的钱直接payoff,再 re finance,分出一个独立的账户,这个账户用于投资比如买房子或者股票所产生的利息是可以抵税的,听说可以做到103% 把stamp duty的支出都可以算进去

评论

你是不是没问明白。你offset里的钱哪来的?如果是自住,top up, refince套出来的买投资可抵,如果果自己攒点,就不可

评论
总之,就是自己的钱不可以,向银行借的才可以

评论
其实是不用分帐户的,ato是不看你投资房账户还是自住房,但是有些会计师为了做账清楚,就希望你把他分清,他只不过想省事而已,不然还要重新计算,解释,你一个人的活,别人分清的,能做四, 五个了

评论
俺觉得不用纠结 投资付扣税的钱 卖房时候不是全都算做你的收入 吐出来吗?
澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

税务

税务

店里帮别人代售的货款税和gst怎么交?

澳大利亚我们礼品店M42.au有些多余的空间,最近想帮别的厂商代售一些产品,请问代收的这些货款税和gst也会算在我们头上吗?怎么做账比较好? 评论 厂商没有在澳洲注册公司注册GST?什么都没 ...

税务

买房贷款夫妻比例和报税比例请教

澳大利亚请教大拿们,如果夫妻一方工资收入高,假设买投资房贷款申请按80:20跟银行申请的贷款,那是不是每年报税时(负扣税,卖房时计算CGT)就必须按同样比例分摊? 评论 关键是有贷款 ...

税务

请教海外存款

澳大利亚请教: 如果以往年度报税的时候未提供非澳洲存款的信息,以后年度报税的时候想加上这个存款信息的话(因为也会有少量的利息收益),会有什么麻烦吗? 比如因为以前没声明,A ...

税务

投资房deduction的时间卡点问题

澳大利亚我知道关于投资房deduction的帖子很多,但是貌似没有讨论这个时间卡点问题 意思就是,我知道比如maintain和repair和pest control这些,可以算deduction 那么问题来了,如果投资房想收回自住, ...

税务

大家有没有收到这个邮件

澳大利亚DearXX, I am writing to you about your application for the 2021 COVID-19 Micro-business Grant for XX Service NSW regularly completes compliance reviews of NSW Government grant programs. We are now carrying out compliance reviews of the 2021 ...

税务

负扣税到底省了税没有?

澳大利亚不讨论折旧,只讨论负扣税。只是想讨论一下原理,非专业人士。理解可能有错误,请不要以此为依据。请教一下,看我的理解对不对。我的理解是,负扣税并没有省太多的税。假设房 ...

税务

投资房六年的税务问题

澳大利亚投资房有个六年法则,就是只要自己住过了,之后搬出来,在六年之内,还能算自住房。 我的情况是一开始这个房子是自住的,但是住了一年以后,我就搬出来了,这个房子给中介出租 ...

税务

自住房refianance的报税问题

澳大利亚请问自住房已经fully offset,refinance出来的部分用来放在家庭信托里面买投资房 请问自住房的这个refinance部分可以报税吗?可以报negative gearing吗? 如果信托里面的投资房是正现金流,那 ...

税务

退税中的状态

澳大利亚退税中的状态,outcome显示processing和balancing account有什么区别,分别各持续多久 评论 balancing account 通常是 ATO 已经完成你的退税。但ATO还不能把钱马上退给你, ATO再用一周时间问Center ...

税务

ESS Dividend被用来再买股票的缴税问题

澳大利亚向各位致敬先! 本人选择公司配股ESS产生的股息再用来买股票。当然这部分也会和其他的股票一样,在3年后到deferred tax point的月份/年度也会按规定缴税。所以我认为,在得到股息的月 ...

税务

Etsy网店报税疑问

澳大利亚想和国内的合伙人一起开一个Etsy网店,对于税务上有些疑问,希望得到专业会计的解答。 网店是我来注册开的,买家是付款给我的,但这些钱里面(假设扣除了Etsy抽成),我只能得到 ...

税务

ABN:Company vs Sole Trader

澳大利亚已有全职工作,目前有私活但不知道要开成有限责任公司形式还是sole trader。因为只能周末或者晚上做,一年收入估计就1-2万。因为工作内容如果涉及到金额较大的项目,会存在失误风险 ...

税务

请教一个定投基金卖出时的税务问题

澳大利亚5年前买了1万份某基金,每份10块,共10万块 4年前买了1万份某基金,每份15块,共15万块 现在基金每份20块,如果我想卖掉5千份,共计10万块。那这10万块里,税务上本金和CGT应该怎么算 ...

税务

公司名下房产出售税务问题

澳大利亚公司名下一处投资房,期间进行过装修,现在觉得出租一直很多事想卖掉。是不是除了公司所得税还要交增值部分的CGT?这感觉是一个收益交2次税,期间的装修费用是否也可以在计算 ...

税务

求教投资房转自住房税务问题

澳大利亚请教大神,假如今年买的投资房,装修了一下,没租出去,下一个财政年打算变成自住房,那装修的钱和买房的cost还能抵 这个财政年度的税吗?如果抵了,会对以后造成什么影响吗? ...

税务

div 293的问题,非常感激

澳大利亚看ATO网站写: If your income and concessional super contributions total more than $250,000, check if you have to pay Division 293 tax. 问题来了: 1 这个div 293的income是各种抵扣税之后的taxable income吗? 2 额外打的养 ...