澳洲对Capital Gain Tax不理解的地方:换房或者换股票,

在澳大利亚税务




假设换投资房,100万的房子,交20万的capital gain tax,再买投资房的话只有80万可以用?纯亏20万?

股票也是。如果每年都买卖某支股票,该股票一直在涨,那自己持有的某股票数量难道不是会越来越少么?因为每年都要卖些股票交Capital Gain Tax。 不如长期持有,累积到最后一年再交税的话,股票数量不会减少。

那么我的结论是:

1. 投资房涨了不能换,一换就亏。
2. 股票涨了也不能换,同样的道理,一换就亏。

我理解对了么?

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那20万是你的利润吧,交税后利润最少还有一半。

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100万的房子,当年20万买的吗?不然怎么会交20万的cgt?

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是利润。
但问题是我不卖房子的话,我有价值100万的房产。我卖了房子,我就只有80万了,是这么理解吗?

股票也是这样?所以,最好长期持股?减少被剪羊毛的次数?

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不是,如果你利润20万,持有超过1年,那么按照50%交税,假设你边缘税率40%,那么就是交10万*40%即4万的税。当然边缘税率是阶梯的。总的来说就是把这10万加到你的工资上,一起计算个人所得税。

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那假设我多年前10万买的房子,现在涨到100万了,需要交20万的capital gain tax。
那我卖房一次就是资产减少20万。这么理解可以了吧?

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你的资产怎么会减少呢?20万的成本,赚了80万,交20万的税,还是净赚60万啊。不过你要算的是继续持有的成本,那肯定是不能卖啊,你只要有收益就要交税,不想交税就继续持有等到需要的时候再卖呗。

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80万加上税后利润。投资的最终目的是为了收益,资产最终还是要卖的。

卖旧房买新房肯定是绝对新房更有投资前景。长期持有可能会错过复利的机会,因为现金越多能撬动的资产也会越多。



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只有卖的那一年才交税

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结论就是capital gain tax逃不掉。有交易就要交税。即使交易完继续买也得先把前面的cgt交了。
那真不如长期持有

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如果有生意的话 small business cgt concession了解一下。

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不变现为什么要做投资?
天天数数字玩么?

而且:增值了说明你投资的方向对,但谁能保证自己的投资100%永赚不亏呢?
亏了你就可以抵税了呀

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对,这就是为什么投资房一般不卖的原因,换房都是换自住房

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房产可以top up, 变相变现

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这引发了一个新问题:投资涨了但没有变现能算赚钱么?或者说:你能用股权或者房屋所有权直接去商场买东西么?答案是不能。

现金和房产。都能用钱衡量,但是不能完全等价。比如你的例子就是:100万投资房换算成现金那就是80万。

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怎么top up?

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这个20万永远都不属于你的,你手头房产增值的部分到手就是要扣除掉这个20万的,只要有朝一日要变现,这个20万的税都是要交的,只是早交晚交的问题。

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不变现那资产的价值只是账面上的。。。

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按照你的逻辑推理的话,举例说你的税前工资是年薪100万,如果没发到你手中的话,那看上去你干了一年你有100万;一旦发到你手中,你的资产就少了好多。。。

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不仅如此 还要交印花税

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你的理解是对的,房子不卖市价你资产100万,卖了交了4万的税,你的资产变96了,你亏了4万给ATO。
楼上楼下说的也是对的,你不亏你只是少赚了。
在我等人眼里,少赚就是亏啊,哈哈。

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找个会计师问一下。实际交不了那么多的。

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换投资房股票是为了下一次的投资吧,短线长线只是时间问题。

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亲 capital gain tax,是gain了才收tax啊,不是asset 收tax

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如果夫妻俩一起买投资房的话,买入价10万,卖出价100万。增值90万,45万免CGT,另外45万,夫妻每人收入22.5万,每人交税7万多,两个人共交税14万多一点。另外卖房的年份,你们可以找一些抵税的项目算进去。提前联系会计师会给你很多建议,论坛里也不好讲出来,实际交不了太多税的。这个房价10倍的例子现在不太适用吧?

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楼主个人信息不详,其他资产不细说,不好出主意。还是找个会计师,好好算一下,会帮你省不少税的。
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