澳洲新建投资房需要做折扣报告吗

在澳大利亚税务




投资房去年建成,不知道值得去做个折扣报告吗?应该找谁去做?望赐教


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看你的年收入,和你将来卖房时候的预计年收入。

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具体来说是这样的,你的折旧,在将来卖房的时候,是要从你的cost base里面减去,来计算capital gain的。比如你房子买了50万,10年之后卖100万,这10年里面你claim了20万的折旧,那么将来你买房子的时候,你的capital gain就是100 - (50 - 20)= 70万,然后你要用这70万来交CGT(当然CGT有50%的优惠)。

如果你现在的税阶不高,而且预计你之后几年的税阶也不高,但是当你卖房子的时候,税阶很高,那么折旧的效果就没那么好,基本相当于把以后的钱现在拿出来花,将来还回去,甚至更差(如果你本来交的税就不多的话)。

如果你现在就是45%或者37%那个税阶,那么做折旧就不会亏。如果你计划退了休再卖房子,那就更不会亏了。

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折旧的话,over the time你的折旧总额是一样的,但是折旧分为两部分,一个叫capital allowances(也叫division 43),这个类似于建筑材料那种折旧,比如砖瓦什么的,分40年折旧,另外一个叫plant & equipment items (division 40),这个折旧时间短,很多项目都是5年折旧,比如你的电器。你新房的话,division 40会是大头,好的折旧公司会给你maximise division 40这样让你前几年退的多一些。

我个人推荐BMT 或者 DepPro,其次是Washington Brown (退的少,价格便宜,但depreciation schedule其实不是越便宜越好的,一定要上门!!!不要直接自动生成那种)。BMT的话对会计比较友好,而且退的也不少,$770一份,如果有会计推荐,可以打折到$660。Washington Brown 自动生成(就是不上门)那种一般是$440,有推荐或者优惠码可以打折到300多。最不推荐的是Depreciator,以前他家比较小的时候做的很不错,现在做大了很垃圾。

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谢谢你的详细分析。我的情况是我是做医院护士的part time. 一年税大概15000左右。投资房是我和我老公各占一半比例,他是construction industry self employed. 房子卖和不卖现在暂时没有想法,不过短期5年内应该不考虑买,那你觉得这样有必要去做折旧报告吗?

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这折旧报告做了可以用多久?还是每年都要做一次?

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如果你老公交的税和你差不多,还是可以考虑的。只要你们的边际税率是32.5%那档,而且你老公也挣钱,那总体算来折旧就是值的。如果夫妻只有一方工作,一半的折旧就浪费了。

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做一次,一直就可以用40年。将来假如装修你们的投资房,他们还会给你update你的schedule,把装修成本算上去。

一锤子买卖,不用每年都做。

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哇 好详细的分享
我同一个房子 最近用BMT Depreciator 和 WashingtonBrown 都做了一遍折旧报告 就是闲的没事干 比较下
发现Depreciator 做出来折旧最高 费用715
BMT 做出来折旧费用居中 价格770
WB最差 但的确最便宜 500
然后我就和朋友推荐Depreciator。。。

他们家可以有个estimate 然后再决定下一步的

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牛人,借贴问下,是不是17年5月之后买的房,除了新房,二手房好像只能做DIV 40, DIV 43不可以claim了吧

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Mark
感谢各位分享

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没错,除非你自己重新做装修。

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那如果没有自己重新做装修,但2019年出租后给投资房新买的新的炉灶抽油烟机,可以算DIV43吗?

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就做一次,然后可以一直用

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谢谢回复。我的会计师建议说如果不是正现金流的话,没必要做。所以我还在犹豫着

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反了吧? 2017年5月之后不能deduction DIV 40,仍然可以做DIV 43。
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