2010花了50万购房（房A），
一， 2010-2012底，本人唯一住房（房A），头三年自住。
二， 2013年1月1日 - 2018年6月30日，一共五年，ATO mytax网上报税，房A报成了投资房。 由于工作偏远把我的唯一住房（房A）出租了，有正规出租合同，向ATO申报了这5年做投资房（房A），每年小额负扣税。
这5年我在工作地附近租房。
三，2018年7月 - 2019年4月，收回房A自住，有水电煤bill为证。这个财年尚未报税，也不打算申报房A做投资房。那么这一年算自住。
四，2019年四月，持证房屋估价师做了report，房A估价102万。
五， 2019年四月，新买自住房（房B），约200万，land tax较高，房B必须自住才能免land tax.
问题来了： 假设我2029年卖房（房A），假设卖价108万，我需要交多少CGT？
Note：房A，
自住三年，投资五年半，自住9个月，2019年四月做估值，转投资房n年。房A享受六年法则么？
首次购房A于2010，2019年四月买了B，算真正意义上个人拥有投资房。cgt我愿意交，但想2019年四月以后起算。2019估值102万，假设2029卖108万，按六万计算增值税？这个算法对么？
求助各位会计师和有经验的足友。
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会计师说，避免房A的CGT的唯一办法，就是2019年十月以前卖掉房A。
假设2020四月以后再卖，那就得按比例算。105-50=55万获利，期间自住5年，投资6年，那么就是55×6/11=30万，假设按40%税率，就得给政府上缴15万*40%= 6万。
6万的CGT啊，买房投资图个啥。
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问了两位持证会计师，说法都是一样。
隔壁帖子说什么六年法则重新计算，怎么和我问的会计师说的不一样？
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这不是还没到2019年10月吗？
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四，2019年四月做的估价（房A估价102万），花了我330大洋，会计师说根本没用！！！
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对对对，大江不要穿越了
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我张罗卖房，中介说，房子现在世道不好，卖不动。后来又想到一个主意，
2013年1月1日 - 2018年6月30日，在这两个时间点，backdate各做一个估价。估价师只要奉上大洋，估计能出如下报告：
2013年1月1日，70万
2018年6月30日，80万
结合2019年四月，估价102万。
2020年四月，假设卖出105万。
那么只要付13万的一半的CGT，这个办法能省下不少银子。
各位看官不要纠结数字，数字纯属虚构，咱只讨论算法。
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the property market value on 2013年1月1日 is your CG cost.
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2018年6月30日 到 2019年四月，是自住房，有水电煤账单为证。
自住房期间不应该算CG吧。
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是的，按比例减掉
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4+6=10，今年10月前卖掉A, 就没有CGT
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好像之前规定可以同时持有两套自住房半年，原意是可以方便换房，加上之前是五年半，还少半年，所以2019年10月再加6个月时2020年4月，可以查一下
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哈哈 真相往往在二楼，2019年10月卖出a的话，两个房子都没有cgt
我来说说我的理解：
不管计算方式如何，住房a从2010年到2019年4月都可以作为自住房（cgt purpose）免交capital gain
从2019年4月到楼主卖出住房a的计算方式取决于楼主的选择：
https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/Your-home-and-other-real-estate/Your-main-residence/Moving-to-another-main-residence/
1.虽然楼主在land tax 中把b从19年4月开始认为自住房，但算cgt的时候仍然可以选a在2019年4月后作为自住房，这样只要a是空着的没有出租，或者出租时间短于6年时间，在卖出时可以不用交cgt. 这样选择的缺点就是b在卖出算cgt时从2019年4月开始要按投资房来算
2. 楼主也可以选择从2019年4月开始选择b作为cgt的自住房，这样a从19年4月就成为投资房了，在moving house 的时候可以有6个月时间同时拥有两个自住房（当然a不能用来出租），这六个月是a在卖出前的6个月时间（2019.10.1 - 2020.4.1）。
3.楼主2019年4月做的估值报告确实没有多大作用，按照ato的解释：
https://www.ato.gov.au/Forms/Guide-to-CGT-2003-04/?page=167
房a第一次赚取租金时候的市场价值是用来算成本的，对应案例时间是2013年1月1日，所以做报告的时间应该是2013年1月1日
4.最后回到楼主的问题，假设楼主从2019年4月选b作为自住房，2020年4月1号房a卖了105万，13年1月1号估值70万，楼主要交cgt的gain是：
105万 - 70万 =35万 * 6 months (19.4.1-19.10.1) / 87 months (13.1.1 - 20.4.1) = 24138 * 50% discount = 12069 澳元
我的理解可能是错的，大家就当个参考吧
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我搞得清楚。4+6=10，今年10月前卖掉A, 就没有CGT。
关键地产中介说现在房市不好，我又舍不得贱卖房A（900/w，从未空租，正现金流，情感因素也有，是我人生中第一个家）。
你有什么不卖房也能尽量少交cgt的主意么？
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理想是两个房子今年都不卖，如何才能（合法）少交cgt？
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你那会计师连50% GGTdiscount都没给你算，sorry，看错，算了。但建议你继续住A，直到卖掉
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今年都可以继续住A。
但是明年怎么办，房B的land tax（annually，每年一交的地税）估计有一万多块。
房A是公寓，没有land tax，只是发愁将来卖出时如何少交一点CGT。
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不知道我的理解对吗？只要你认定你现在的这套是按自主算，你2020，2021，22卖都算自主房，但你买的200万那一套要按投资房算，你自己比较一下，哪个会好点，现在交land tax 还是交CGT。
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谢谢大江东去。看来您也是专业会计师。
其实我私心是不舍得卖，想越晚卖越好，最好等到二三十年以后退休了再卖（房A）。。。。
这种正现金流的房子，知根知底，卖了还不一定能再买到这么好的。
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2010年1月1日，50万买入
2013年1月1日，backdate估价70万，从这天开始出租，mytax申报了五年半负扣税，到2018年6月30日为止。
2018年6月30日，backdate估价80万。
2018年7月1日 - 2018年4月1日，自住。
2019年四月，估价102万。
202x年四月，假设卖出105万。
cgt gain，为什么不是80-70，再加上105-102呢？ 总共13万cgt gain。
请指正。
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:)楼主土豪 不差钱
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很好奇大家说问了几个会计都是怎么问的，一般人不是只有一个会计吗？ 咨询不需要收费？
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