澳洲投资房退税请教

在澳大利亚税务



请教一下，如果购置了投资房

1：先装修，再出租。请问装修费用是否可以退税？退税额度有没有上限之类，举个夸张的例子，我花100w装修，都能退税？

2：先出租，在装修准备自住。直到真正开始自住才告知政府，从某年某月某日开始自助。请问装修费用是否可以退税？退税额度有没有上限之类，举个夸张的例子，我花100w装修，都能退税？

3：如果2是违规的，应该如何合法的操作才能退税？

4：装修期间，房子是空着的，这段时间是否对银行利息可以退税？

虽然加分能力有限，但好帖一定加分！谢谢

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要做depreciation report


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谢谢加分。我的意思是，您装修时候要保留发票。装修好了，找公司做 depreciation report ，然后能折旧抵税。

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呵呵，是不是只有depreciation report一条路？换句话说，我的装修费本身不能退税，但是价值可以通过贬值来退税？
如果这样，那么自己装修的人，只有原料费可以贬值了，手工费就不行了，对吧？

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不清楚。具体得看您房子情况，我咨询过deprecition 公司的人，他们说要看您房子多少年新，是否有大件（比如管道，厨房设备，可以折旧）一般80年代以上的没什么折旧。

比如装修花了很多钱，好像也是要慢慢抵税折旧的。

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首先有两个概念： 1 repair； 2 capital improvement；这两个是不一样的。repair的费用算作expenses, 只要符合条件，当年全额退税， capital improvement 就要按照折旧depreciation来计算了， 每年只能退一部分。按照LZ字面的意思，装修是因理解为capital improvement。 ATO说的很清楚：

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... amp;page=14&H14
“You can claim tax deductions for many of the expenses associated with the property. Some can be claimed immediately and some are claimed over a number of years.

When you have work done to your property, take note of whether the work is a repair or an improvement. Repair costs are deductible in the year they occur, but the cost of improvements (capital costs) become part of the cost base, which is used to work out your capital gain or capital loss when you sell the property.”

所以：
1. 可以，没有上限，这个退税应该是depreciation。
2. 不行，也没有必要。
3. 装修，出租； 出租期内的depreciation 可以退税。
4. 可以，必须证明你所申报的退税时利息是产生在投资房已经on market for advertising for renting or lent out already.

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没错，自己装修的人工费用不能退税； 但是装修公司invoice你的人工可以算所你的cost base

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你这个折旧，最后算CGT的时候，再算回来的。
别算了，不会有ATO精的。

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继续请教：
4. 可以，必须证明你所申报的退税时利息是产生在投资房已经on market for advertising for renting or lent out already.

关于这条，我们购买的是投资房，我们可以请中介一上来就挂牌出租，但是我们打算：
1：换掉客厅和娱乐室的地毯，改为地板。
2：加高游泳池的fense
3：换掉厨房的地板为地砖。
4：换油烟机
不知道澳洲效率干完这些事情需要多久？如果好几个月的话，难道中介会允许挂几个月？

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mark

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这里偶只是表述当在什么条件下，4可以达成。

至于怎么去达成，这个还是要靠LZ的project management的能力和怎么同你的agent沟通了

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1：先装修，再出租。请问装修费用是否可以退税？退税额度有没有上限之类，举个夸张的例子，我花100w装修，都能退税？
第一个问题是房子什么时候on the market for rent 譬如说已经交给Agent了 那这以后的费用就可以考虑申报. 装修费用分两种 "repairs"可以在当年抵扣 "capital/improvement 只能折旧 折旧率是每年2.5%"

2：先出租，在装修准备自住。直到真正开始自住才告知政府，从某年某月某日开始自助。请问装修费用是否可以退税？退税额度有没有上限之类，举个夸张的例子，我花100w装修，都能退税？
理论上出租房的花费才能抵税 但实际操作上会有模糊的时候 额度没有上限 但就像上面提到的 Capital只能每年折旧2.5% 而大额的费用一般更容易被定义为Capital

3：如果2是违规的，应该如何合法的操作才能退税？
这要能合理的证明房子是出租用途的 花费就能抵税

4：装修期间，房子是空着的，这段时间是否对银行利息可以退税？
如果能证明房子是出租用的 可以

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多谢楼上的解释，基本明白了。再多问一下：
1：如果过去的油烟机不好，想换掉，可否说算是repair呢？我就说，这个彻底坏了，我只能换个新的。。。
2：地板重新刷个漆算不算repair？
更广泛的：
怎么样才算是repair？

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给你个ATO tax ruling:

TR 97/23 看一下第44段，那里会讲the distinction between repair and improvement。

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ATO tax ruling有无连接啊？谢谢

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你要的链接:


http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... 23~Public%20Rulings,%20Determinations%20and%20Bulletins&criteria=AND~(%22tr%2097%2F23%22%20OR%20%22tr%201997%2F23%22)~docref~exact:::OR~(%22tr%2097%2F23A%22%3F%20OR%20%22tr%201997%2F23A%22%3F)~docref~exact:::OR~(%22tr%2097%2F23E%22%3F%20OR%20%22tr%201997%2F23E%22%3F)~docref~exact:::OR~(%22tr%2097%2F23W%22%3F%20OR%20%22tr%201997%2F23W%22%3F)~docref~exact:::OR~(%22tr%2097%2F23PW%22%3F%20OR%20%22tr%201997%2F23PW%22%3F)~docref~exact:::OR~(%22tr%2097%2F23H%22%3F%20OR%20%22tr%201997%2F23H%22%3F)~docref~exact&target=EA&style=java&sdocid=TXR/TR9723/NAT/ATO/00001&recStart=1&PiT=99991231235958&Archived=true&recnum=1&tot=1&pn=RDB:::RDB



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关键词：
损坏，修复或替换，功能差别。
首先证明物件受损坏，替换或修复时必须。如果没有损坏，那么就基本不算repair.

然后，要看修复后的功能和修复前的比较。如果只是回复到出现问题（damaged) 前的水平，那么很大可能算repair;
如果，修复后，功能显著提高，又或是增加了income，那么更大可能算是improvement.




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1：如果过去的油烟机不好，想换掉，可否说算是repair呢？我就说，这个彻底坏了，我只能换个新的。。。This is acquisition of an asset. The cost needs to be depreciated
2：地板重新刷个漆算不算repair？This is repair

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You are pretty much right

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隔行如隔山，会计的领域啊

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那我如果热水器坏了给租客换了个新的，是不是可以算repair啊

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前提，新的热水器是不是跟旧的，在容积和功能上大体一致？

如果容积变大了，用电改成用gas了吗，多出很明显功能（目前想不出，如果只多一个定时功能啥的可以忽略），就只能算capital improvement

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是的，功能就是最简单的。没有upgrade。

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油烟机好不好坏没坏ATO不会去查，你说坏了就坏了

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可以的

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投资房退税折旧有两个折旧池，一个是capital work deduction, 房屋及装修的折旧进这个科目，另一个是deduction for decline in value, 只要金额大于300就要进这个折旧池，如更换油烟机热水器洗碗机等设备的折旧就是进这个科目，小于300可以进当年费用。

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没注意，竟然回了一个挖坟贴
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