本人现有唯一住房，且十年内无购房意愿。 两年前以50万买入，当时贷款40万，现在loan account只剩15万。 上月找银行refinance估值，估价60万，银行愿意贷给我48万。 我打算把现在refinance出来的钱借给亲友。打算明年把这个自住房转作投资房。
在签约refinance之前，咨询了会计熟人，我会计熟人说，refinance不能改变loan amount。 比如利息是5%，我只能算15万*5%这点利息。 这样我把此房做投资房的话，由于租金收入超过支出（利息+物业费等），还得倒向ATO交income tax。 这说法对么？？？
求指路，该如何操作？
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另一个问题，假设我15w也还完了，目前是自住房、无贷款、唯一住房。
然后我做refinance凭此房向银行借50万用于 个人消费。
若干年后我由于个人原因搬家出租此房，难道就得向ATO交income税？
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那岂不是说，ATO不鼓励自住房出租？ 否则就收income税？
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是的，只能这样
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1楼2楼理解都是正确的。
只要有应税收入，ATO就收税。NG也就是让损失少些而已。
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我不是会计师，但我的会计师这么告诉我的，无论如何Refinance，都只能按15W的利息算投资
政府当然愿意让你交税而不是给你退税啦
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当时没设置offset account么？
“当时贷款40万，现在loan account只剩15万”
两年还掉25万，牛
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如果没用offset account,而是连本带息一起还掉的话，那确实是你的会计师说的那样。不过你可以把refinance出来的钱拿去投资股票或者付投资房的首付，这样产生的利息就可以退税啦。
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LEVEL 8 IS GOOD ANSWER
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Refinance部分如果仍用于投资目的，所产生的利息是可以抵扣的，但如果你借给亲友（假设你没向他们收任何利息），就只能抵扣refinance之前的利息。如果你一开始就有offset account，那么所能抵扣的利息是40万产生的利息而不是15万（如果你把整套房转为投资用途）。租金超过费用的部分是positive geraing，是要交税的。
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如果楼主那40万贷款是OFFSITE ACCOUNT， 那么可以直接把钱拿出来，就行了。
如果直接还到本金的话，那就没办法了。
或者重新做贷款？
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ato就是看你贷款额度最低点，如果你还完了就是0，不管你refinance的。
你refinance钱如果出来投资做生意，那么利息可以在生意里面deduct。
如果refinance出来买另外一个投资房，那么当然可以给另外一投资房deduct
关键是看你refinance出来干什么用。不能自动增加本身那个房子的利息deduction
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哈哈 lz前来更新
听了百家之言，又给ATO打了半小时电话，终于找到solution了。
所有数字都是虚拟的，请勿较真。
主贴漏了一个信息，“两年前以50万买入，当时贷款40万，现在loan account只剩15万”——当时的loan是NAB 带offset的，果然很容易就把钱取出来了，自己在internet banking上就能操作！
那么按照40万来claim interest cost，比如利息是5%，我能算40万*5%这点利息。
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是不是可以这么做啊？希望我理解对了。
做refinance，由于50万的房子升值变成60万，新贷款48万，新贷款还是选带offset，offset账户放8万，这样新贷款和老贷款一样，loan amount都是40万，不变。
refinance套出来约10万，可以用于购买投资房，算在另外一投资房的名目下deduct
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“refinance套出来约10万，可以用于购买投资房，算在另外一投资房的名目下deduct”
——更好的做法是不是，新投资房问银行100%的贷款，自己不掏一分钱
refinance套出来约10万用于购买新自住房，相当于洗白了这个钱，既用于购买新自住房、又在新投资房的100%贷款购买和退税上发挥了作用。
专家再来点评一下？
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你的作法是再买两套房把
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嗯，这个做法是再买两套房。
或者换个说法，refinance套出来约10万既用于个人消费、又在新投资房的100%贷款购买和退税上发挥了作用。
不过，现在要100% 贷款，又基本达到正现金流的投资房很难找啊。
——100% 贷款 不用付LMI，跟银行确认过。因为根据LVR CAP算可豁免LMI。
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if you buy another two property
pay much as you can for the one you want to live, then use equity borrow the max(100% if possible) to invest property as you can.
you can do that way, but need careful the order and time
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but need careful the order and time, 请详解
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refinance的钱能拿出来自己自由用？？好像没听说过，只听说过refinance后再买房子，银行不让提现金自己用吧？或者借给亲友？？
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是呀，房子没卖掉，银行又不傻，白给你钱？最多是让你再投资，背更多的债
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对啊，银行没那么傻的，是让你继续背债交利息。不可能提出来现金没听说过
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原来的loan，首付10万（贷款80%），欠款40万，房价50万
refinance new loan，首付6万（贷款90%），欠款54万，房价60万
refinance可以提出现金10-6+10=14万， 或者把14万放入new loan的offset账户，真正的欠款维持40万不变。
ATO的要求是后者，投资房NG，只能claim40万欠款所产生的interest cost。
如果你把new loan的offset账户内的14万取出来自己消费掉了，那么，这14万所产生的利息不能算成投资房的支出 / 成本。
那14万就只能乖乖呆在offset里面睡觉了么？ 其实也不是，19#哥们讲的对，可以用来帮助购买投资房！不用掏一分钱，就能做另一处投资房的owner。
下面又涉及到一个问题，假设我名下两个房子都做投资房，我自己住到亲友家（比如搬去和父母同住、父母能帮助child care），ATO会challenge我么？
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请问LMI 是什么啊，最后一句能用中文解释一下吗？
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利息能不能抵税税法看的是钱用在哪里 如果refinance出来的钱用在个人消费 利息当然就不能抵税了 很好理解的
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最初把钱搁在offset account 而不还到loan account里可以起到降低利息的作用 房子出租后可以调节offset account里的余额将利息最大化 这是可以的 现金流是一样的 但原理不一样
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lander's mortgage insurance
不知道对应中文，因为大陆没这玩意儿。HK有。
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最好你要保留一定证据，如信件收件地址是亲友家就没什么问题。
此外要注意其中一套房其实还是可以作为你的main residence, 所以出租不要超过6年，否则会产生capital gain。
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这保险是不够20%，就要买，如果是投资房，即使给了这保险，应该算在成本上，负扣税会更多，是这样吗?
不知有没有手首期大概5%，但又不要交保险的呢
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