澳洲拆房子分地,CGT优惠的算法?求教,分分待发

在澳大利亚税务




比如说: 某年1月1日买下了一个房子,7月1日得到council批准,把房子铲了,地分成两块,次年1月1日以后把两块地都卖了。
是否满足CGT优惠政策: 投资房产持有一年以上,CGT50%优惠?

我朋友说,这种case, CGT优惠要从分完地开始算一年?

求指点,多谢了

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没人知道?

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可以有CGT discount。

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我认为你这个不能APPLY CGT

是BUSINESS,需要交GST。

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If you subdivide the land and each block is registered with a separate title, for CGT purposes, the original land parcel is divided into two separate assets. However subdividing land does not result in a CGT event.
This means that you are still considered as having hold the land for more than a year in your example.

If your sale of the subdivided land represent a mere realisation of capital assets, the it will fall for consideration under the capital gains tax provisions.  

However, as lenny_dong has mentioned, profit made on the sale of subdivided land can still be ordinary income, or a profit making undertaking or plan, if the activities become a separate business operation or commercial transaction. If this is the case, GST is also relevant.

Please refer to paragraph 13 of Taxation Ruling TR 92/3, the ATO sets out what they think is relevant in determining whether an isolated transaction amounts to a business operation or commercial transaction.

Link to ATO TR 92/3 Income tax: whether profits on isolated transactions are income:
http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... TR923/NAT/ATO/00001




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看来我要找资深会计师好好咨询一下了。
多谢

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gst的话是不是就亏大了?10%营业税?地最后卖了100万,就是要交10万gst?我以个人名义买的投资房,这类case也算business?

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commercial的有GST,residential的没有GST。最后就看你的情况是什么样子的了。你比如只是subdivision两个,你先建一个房子然后住进去,然后等第二个房子settle然后再move from 第一个到第二个,再卖掉第一个,那么这个应该算residential property,应该不考虑GST。

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我是计划买大地破房子,然后拆掉,分成两块甚至三块,卖地。或者和builder一起做land package 卖。这种咋算?
是否一定是被当成business?
有没有规避的方法?
多谢了。


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可能我先前想得太简单了,我想把这类case当投资房性质来做。难道不可以么?
如果一定要成立公司当business来做,那么gst到底怎么交的?有没有退回gst的可能性?
除了gst还需要交其他什么税么?
在计划付诸实施之前,想有个大概的概念。
多谢

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可能我先前想得太简单了,我想把这类case当投资房性质来做。难道不可以么?
如果一定要成立公司当business来做,那么gst到底怎么交的?有没有退回gst的可能性?
除了gst还需要交其他什么税么?
在计划付诸实施之前,想有个大概的概念。
多谢

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那至少每个房子住5年。


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对的。或者拿去出租5年。不然的话基本逃不掉GST。不过卖房要交GST,你的建房的费用可以claim GSTback, 所以也还好。

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你买旧房,这个应该是没有GST的。然后你拆了,subdivision 然后重建,这个过程你花的钱基本是含有GST的 (除了一些没有注册GST的contractor,这些GST你是可以在process的过程中claim的。最后你卖的时候你的Sale Price 是含有GST,然后要交给税局的。最后你的net profit还要交所得税。

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就一块地,分割只是投资收益最大化,可以是Capital的。 有discount.

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GST是另外一个话题了。
空地严格来说是有GST的,但你要付的只是Margin上的GST。
这个需要在销售合同上明确是通过Margin scheme出售。否则你就要全额付GST了。


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如果你要建房子来卖,这个就更象Revenue了。
最后是申报Capital 还是Revenue要看你项目的大小和商业特征有多明显。
但如果只是卖两块分割出来的空地的话,报Capital是很稳妥的。

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有点晕了,不是空地,是买了个大地破房子。然后铲掉分割卖地,或者造房子然后卖。
我这样理解对不对?铲掉,分割,然后直接卖,就被认为是商业行为,要交gst,而且获利部分还要交cgt.
如果把房子铲了,造2幢新房甚至一排unit。不立刻卖掉,存下来出租当投资房,持有超过5年,然后卖就不算商业行为,算普通投资房,不用考虑gst只要交cgt。
我的理解对么?
次有5年的说法是不是ATO规定的?3年可以不?

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您的意思是,大地破房子,铲了分割卖地,这样做反而不像商业行为,更偏向于个人投资行为?
如果分完地,再造,再卖,就是明显的商业行为?
我的理解对么?

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如果我买一大地破房子,作为投资房出租一年。
在这一年里,我搞定分地council认可,联系好builder,
一年以后联合builder一起,卖land&building package.等买家找到了,我再让租客走人,把房子铲了。
这最后买地所得要交gst么?还是只要交cgt,而且是50%的cgt?

不好意思啊各位朋友,今天分没了,我后几天每贴4分,一定给大家补上。
多谢大家支持了
资金不多,所以决定做这类项目时,要考虑得很仔细。另外寻靠谱会计师将来合作,有这类case经验的最好。

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你这样的行为,两套房子直接造好就卖的话,如果自已住一套,卖一套,可以打打擦边球

很容易被认为是BUSINESS

JEFF给的链接比较清楚

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小项目可以argue 是Capital。特别是你以前没有做过类似投资的情况下。
GST跟Income tax 要分开考虑
新房无论如何都是有GST,这个逃不了。除非你说是建来自主,住进去一段时间然后当自主房出售。如果这样的话连CGT也不会有。但这适用于建一套的情况。

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建的话商业特征更明显。

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只卖两块空地可以说是Capital的。

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還很複雜的

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学习

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您这么一说,我都明白了
为啥邻居2006年买的大地破房,2008年的时候铲掉一下子起了三幢,就是不卖,出租到2012年才卖,而且是一幢一幢卖,每栋间隔半年以上。

还有网上卖新房子的,一般都是land package。
这样不用交gst.哈哈
朋友是税务会计师么?太专业了

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多谢多谢
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