一直有个问题没有搞明白, 请教各位税务expert
如果你买了一个property住了1年,接着你出租了这套房子, 每年claim 折旧 一共7年. 然后你把房子卖了. 在当年的退税里你 treat 这个property 为main residential dwelling, 所以你claim 6 year exemption rule. 所以7/8 时间里CGT Free(including one year live in)
当你计算 cost base 时候,折旧你claim的要加回去. 问题是你只加回第七年claim 的折旧? 还是必须要这7年总共claim 折旧都加回去呢?
万分感谢~~回答分分送上
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if u never live in there, how can be your main residence?
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we assume you live in there for 1year and total period of ownership is 8years
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6年的 CGT EXEMPTION RULE 完全不是这样用的
是用来判断 而不是用来计算的
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First question I ask is have you ever lived in the property since you bought it? you need to live in there first to be able to apply the rule bud.
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已经把问题改了. 第一年live in
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现在就是涉及计算. 计算的时候如果你可以用6 year exepmtion. 你的cost base里add depreciation back, 是add 1年的,还是所有你claim的折旧.
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都要减cost base
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you are not answering the question i asked buddy.
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感觉是交回7年的
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这个不是感觉能来的...继续求教中...
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https://www.ato.gov.au/General/C ... after-you-move-out/
ATO网站下最后一个例子和你说的情况算相识。
超过六年后改怎么算，但是没有说到折旧问题怎么计算
同样一样超过六年CGT EVENT HAPPEN
那么你的折旧全部要REDUCE COST BASE
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我不知道楼主这个是case，还是就是一个问题啊，我理解是这样：
Selling Price – Cost Base = Capital Gain/Loss
Cost Base = Purchase Price + Capital Costs– Capital Works Deductions
Purchase Price 应该是算作开始出租那一年的market value，不能算作是最初购买的价格
Capital Work Deduction 的话，如果是division 43，已经在历年的tax return中claim过了，所以所有减去claim过的折旧，也就是我刚刚说的7年一共的折旧，就是减少了cost base
如果是divison 40 的话，那说明还没有折旧完毕，应该是增加成本，增加cost base。
然后算出再去乘以多少年多少天。
不知道对不对~~~抛砖引玉吧
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6年RULE只适用 一套自住房出租， 如果有一套自住房和一套投资房，是无效的。
如果6年RULE适用， 那就代表 这套房子是全免CGT的 也就不存在分时段计算的问题
这个SIX YEAR RULE 是0 OR 100%的问题 只能用在一套上
所以我前面说的是 6 YEAR RULE只用于判断 不用于计算， 因为根本不需要计算。 适用则全免，不适用则全部作为投资房计算。
如果只有一套自住房，但是中间出租了7年， 那也有可能可以CLAIM 6 YEAR RULE，计算总的capital gain 以后, 按照天数pro rata 计算出多少天是免CGT 多少天是CGT，在计算成本的时候要减少cost base. 出租时期全部claim的折旧合计数冲减cost base
最后，如果是投资房，在出租的时候抵扣了房屋部分的折旧，那么卖掉的时候，房子的成本是减少的。举个例子，100万的房子，
出租3年， 3年中抵扣了房屋部分折旧7万5， 那么你三年后卖的时候房子的成本就不是100万，而是 92.5万。也就是任何抵扣，只有一次抵扣机会。做了负扣税，就要补CGT
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建议重新看一下6 years Rules，六年内怎样都是免的。
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12楼有链接 你自己看一下吧
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对于div 40,我不理解为什么是加cost base。
当初买房时候的价格，不是应该已经包含了其中的depreciating assets吗？求详
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所以我问你是不是一个case，还是你的一个问题，因为很多情况会产生
那我三个假设给你吧：
第一种假设，房子是自己建的新房子，那么做折旧报告中包括俩个部分，就是43，一个是40，这两个总数加在一起就是折旧，卖的时候就都是加回来cost base
第二种假设，房子买的时候是半新不旧的，房子不折40，因为大部分都过期了，只折43，那个折旧就只是building的折旧
第三种假设 房子在你出租期间，更换了地毯，或者换了水箱，那么要在出租的那一年做40，比如是10年，你在当年只能递减当年的折旧，但是在最后卖的时是，应该还有残值，这个残值也算是一种cost，在卖出的时候增加cost base。
不知道对不对，谢谢
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啊，我不是楼主。
我只是对40和43的部分加在一起算cost base感到费解。都40了,还能算CGT asset吗
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对啊
不对你怎么做accountant啊
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我老眼昏花，看成楼主啦！！sorry啊~
这么说吧，比如在出租后的第三年，水箱坏了，于是就新买了一个水箱，2000澳币，大于300不能直接扣除，
不考虑pooling的折旧方案，比如这个水箱按10年折旧，为了方便我们用直线法和从财政年度第一天买的算起，
你在那一年可以折旧的就是2000/10=200澳币，这个就是division40啊，那么每年都折200后，
到你卖的那一年已经4年，折旧是200*4年=800澳币，还有1200澳币还没有折旧，
这就是这个水箱的的残值，这个残值在卖出房子的那一年算作是你的成本，所以增加cost base。
不知道对不对，你觉得呢~
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码字不容易啊，好久没有我感兴趣的帖子了，老大你不加分，给差评~
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你要感兴趣啊
你把投资房版块都去回答一遍把
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我要是有您那能力，早就揽下啦，可惜是一个二半吊子，已经累觉不答...........
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那房子卖掉时，水箱div40后的残值加在房子的div43残值上，一起算CGT？然后还能享受50%？
多谢讲解。
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Purchase Price 应该是算作开始出租那一年的market value，不能算作是最初购买的价格
这里market value 如何determine ?
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不对
冰箱可以取走， 卖房子又不是卖冰箱
买房子又不包括冰箱的。。。。 :o
如果变成房子成本了，那不是买家买了房子还多个冰箱么。。。
如果是热水器 应该可以
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如果一定要知道MARKET VALUE只要在租以前做个资产评估了
一般人都不做 按实际天数计算CGT免或不免的期限
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貌似我写的是水箱，water tank，不是冰箱~~~
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。。。。 晕 老眼昏花了
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