澳洲请教房子capital gain和股票投资税务问题

在澳大利亚税务




请教税务达人,自住房有一段时间用作一半投资房抵税,相应capital gain是按比例计算吗?

如果房子增值5万,持有3年的股票亏损2万,现在卖股票的话,这个财年是否就算capital gain了3万?

评论

房子还要看你持有多久

如果持有5年,出租三年

5万的话增值按3万算,然后一半报税的话,再减一半,
(If you dont have loss before, CGT can be reduce 50% again .Thanks cyvs remind,然后持有一年再减半),

最后一万5CGT

LOSS 两万的话,最后还是亏5千

评论

什么叫"然后持有一年再减半"?

那这样的话,我的loss起码能抵掉一大部分cgt了对吧。

评论
不动产和股票投资持有一年以上的获利的话,对半算的。不是全算的

评论

也想请教您一个CGT问题,我房子06买,一直自己住,去年住加建为duplex我住大套小套出租,没有分契。这个财年开始出租,以后如果卖房要交多少比例的CGT?谢谢!

评论

我建议你分开地契。这样的话

你大套可以免税的,小套呢,可以根据分开后地价值作为成本加盖房子作为投资房来报税。

如果不分开,那么要看你何时卖了

如果2016年卖,那么10年里面有三年出租的。小的房子占的百分比来决定,比如40%

如果获利40万,那么40万 *3/10*40%*50%

hope u can understand the formula

评论
Are you selling your house too?  You don't have to declare the CGT for house if you are not selling.

评论

Need to check.  If you have Capital Loss, you have to offset capital loss first before applying 50% discount.  

评论


plz check my level 2 answer before you post your point

评论

I'm In mel....

评论
请教税务达人,自住房有一段时间用作一半投资房抵税,相应capital gain是按比例计算吗? correct, but you should also consider if the 6-year absence rule apply to your situation

如果房子增值5万,持有3年的股票亏损2万,现在卖股票的话,这个财年是否就算capital gain了3万? again you should consider how the 6-year absence rule and the 50% discount interact with your calculation



评论

I did...

From level 2,  "5万的话增值按3万算,然后一半报税的话,再减一半,然后持有一年再减半,最后一万5CGT".

I was thinking how you get to "最后一万5CGT" if you go through your own analysis..

From level 4, in answering level 3's question, "不动产和股票投资持有一年以上的获利的话,对半算的。不是全算的"...


Am I missing something? Where did you mention about offsetting capital loss first?



评论


50000 CGT RIGHT?

3YEARS OUT OF 5 YEARS, CGT IS 30000

BECOZ HALF IS RENT OUT SO CGT IS 15000

I DID NOT CALCUATE THE FURTHER CGT FOR HOLD MORE THAN ONE YEAR.

SO IF LOSS IS 20000, THEN FINAL LOSS IS 5000. PLEASE JUSTIFY

BUT THANKS YOUR POINT, I SHOULD PUT MORE DETAIL SEPARATELY

评论

就是持有一年以上,15000再减半变成7500。实际loss就是20000 - 7500 = 12500。这样对吧。

评论

我一开始没讲清楚,我的问题。我检讨

楼上网友已指出来了

在亏损前提下。

获利要先减掉亏损后如果还获利才能再打折。

你的情况,是最后获利小于亏损,无法再打折,累计亏损5000

评论

搬家搬到city,离工作近,把suburb的房子出租,这个理由满足6 year rule吗?

评论

明白了

评论

原来的自住房可以出租6年仍然算作自住房 - CGT exempt

评论
请问这个6年rule要求你搬出自住房出租的理由么?还有卖房子之前要求一定要再搬回去住么?还是只要在出租六年以内卖就可以?不需要再搬回去住了?

评论

问这个6年rule要求你搬出自住房出租的理由么不需要任何理由 只要曾经是自住房就可以
?还有卖房子之前要求一定要再搬回去住么没有这样要求
?还是只要在出租六年以内卖就可以什么时候卖都可以 但是前6年可以算自住房 所以是CGT exempt的


评论

需要理由

你需要证明不是为了退税,是为了一些没有办法的理由才搬出去的

不然ATO较真的话会给予驳回6 years exemption

评论

这是不对的 只要符合条件就可  什么理由搬出没关系 这是很主观的 法律没有这样的规定

评论

The property must have been your main residence

To qualify for a full CGT exemption, the property must have been your main residence from when you acquired it. If you move out of the property and rent it out, you can continue to claim an exemption from CGT for up to six years after you move out. If you do not rent it out, you can claim a CGT exemption for it for an indefinite period after you move out.

Moving from your main residence could be for reasons such as:

    accepting a new job interstate or overseas
    staying with a sick relative long term, or
    going on an extended holiday.

RELATED LINK
http://www.ato.gov.au/corporate/ ... =/content/86191.htm

评论
是否应该从出租的时候起要做个VALUATION来决定CAPITAL GAIN是多少?

评论

Exactly. It could be for any reason you move out of the property.  This statement is giving you a few examples but the application of the rule is not limited to these circumstances. Maybe you are not understanding it correctly....


评论

这样的ARGUMENT 在NTAA每个月上的SUBSCRIPTION都有

如果你是NTAA会员,你去看看,我不认为我理解有问题。你认为理解不对,请拿出ATO RULING 或者相关CASE。主观性的理论我不接受的,我只接受ATO网站上的条款或者相关CASE. 这里税法条款博大精深,完全吃透我不敢说

评论

大家探讨 不用激动  
如果你仔细看legislation本身 或者你上面貼出来的ATO连接 你会发现他们对搬出原自住房的原因是没有任何限制的 这个很明显 没有什么好争辩的 可能你看其他文章的时候误解了...

评论

没撒好激动的。

又不是多大不了的事

最后还是你按你的方式建议客户,我按我的方式建议客户。

就是这么回事。



评论

我来总结。。。lenny 是对的。 taxbreak 同学。。legislationato对搬出原自住房的原因是没有任何限制的
但是参考 案例。。我上周学习的时候,专家有给出案例的 (现在政策变化更新太快,偶们跟不上了,;老板说现在开始每周都要学习。听讲座, 公司出钱,然后每周都有 100页纸读有木有)。我忘记哪个了。回去查查。ato确实需要你给出解释的。。。如果ato有合理的怀疑的说。。感觉政府缺钱是很大的一个因素。。

我们自己在实际操作的时候,从来都不跟客户讲6年的。。我们一直强调是5年。。5年后必须搬进来住至少6个月以上。然后卖掉。如果客户真较真起来,我们就说是estate planning。防止ato较真。。将来陷入麻烦。。。
澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

税务

税务

店里帮别人代售的货款税和gst怎么交?

澳大利亚我们礼品店M42.au有些多余的空间,最近想帮别的厂商代售一些产品,请问代收的这些货款税和gst也会算在我们头上吗?怎么做账比较好? 评论 厂商没有在澳洲注册公司注册GST?什么都没 ...

税务

买房贷款夫妻比例和报税比例请教

澳大利亚请教大拿们,如果夫妻一方工资收入高,假设买投资房贷款申请按80:20跟银行申请的贷款,那是不是每年报税时(负扣税,卖房时计算CGT)就必须按同样比例分摊? 评论 关键是有贷款 ...

税务

请教海外存款

澳大利亚请教: 如果以往年度报税的时候未提供非澳洲存款的信息,以后年度报税的时候想加上这个存款信息的话(因为也会有少量的利息收益),会有什么麻烦吗? 比如因为以前没声明,A ...

税务

投资房deduction的时间卡点问题

澳大利亚我知道关于投资房deduction的帖子很多,但是貌似没有讨论这个时间卡点问题 意思就是,我知道比如maintain和repair和pest control这些,可以算deduction 那么问题来了,如果投资房想收回自住, ...

税务

大家有没有收到这个邮件

澳大利亚DearXX, I am writing to you about your application for the 2021 COVID-19 Micro-business Grant for XX Service NSW regularly completes compliance reviews of NSW Government grant programs. We are now carrying out compliance reviews of the 2021 ...

税务

负扣税到底省了税没有?

澳大利亚不讨论折旧,只讨论负扣税。只是想讨论一下原理,非专业人士。理解可能有错误,请不要以此为依据。请教一下,看我的理解对不对。我的理解是,负扣税并没有省太多的税。假设房 ...

税务

投资房六年的税务问题

澳大利亚投资房有个六年法则,就是只要自己住过了,之后搬出来,在六年之内,还能算自住房。 我的情况是一开始这个房子是自住的,但是住了一年以后,我就搬出来了,这个房子给中介出租 ...

税务

自住房refianance的报税问题

澳大利亚请问自住房已经fully offset,refinance出来的部分用来放在家庭信托里面买投资房 请问自住房的这个refinance部分可以报税吗?可以报negative gearing吗? 如果信托里面的投资房是正现金流,那 ...

税务

退税中的状态

澳大利亚退税中的状态,outcome显示processing和balancing account有什么区别,分别各持续多久 评论 balancing account 通常是 ATO 已经完成你的退税。但ATO还不能把钱马上退给你, ATO再用一周时间问Center ...

税务

ESS Dividend被用来再买股票的缴税问题

澳大利亚向各位致敬先! 本人选择公司配股ESS产生的股息再用来买股票。当然这部分也会和其他的股票一样,在3年后到deferred tax point的月份/年度也会按规定缴税。所以我认为,在得到股息的月 ...

税务

Etsy网店报税疑问

澳大利亚想和国内的合伙人一起开一个Etsy网店,对于税务上有些疑问,希望得到专业会计的解答。 网店是我来注册开的,买家是付款给我的,但这些钱里面(假设扣除了Etsy抽成),我只能得到 ...

税务

ABN:Company vs Sole Trader

澳大利亚已有全职工作,目前有私活但不知道要开成有限责任公司形式还是sole trader。因为只能周末或者晚上做,一年收入估计就1-2万。因为工作内容如果涉及到金额较大的项目,会存在失误风险 ...

税务

请教一个定投基金卖出时的税务问题

澳大利亚5年前买了1万份某基金,每份10块,共10万块 4年前买了1万份某基金,每份15块,共15万块 现在基金每份20块,如果我想卖掉5千份,共计10万块。那这10万块里,税务上本金和CGT应该怎么算 ...

税务

公司名下房产出售税务问题

澳大利亚公司名下一处投资房,期间进行过装修,现在觉得出租一直很多事想卖掉。是不是除了公司所得税还要交增值部分的CGT?这感觉是一个收益交2次税,期间的装修费用是否也可以在计算 ...

税务

求教投资房转自住房税务问题

澳大利亚请教大神,假如今年买的投资房,装修了一下,没租出去,下一个财政年打算变成自住房,那装修的钱和买房的cost还能抵 这个财政年度的税吗?如果抵了,会对以后造成什么影响吗? ...

税务

div 293的问题,非常感激

澳大利亚看ATO网站写: If your income and concessional super contributions total more than $250,000, check if you have to pay Division 293 tax. 问题来了: 1 这个div 293的income是各种抵扣税之后的taxable income吗? 2 额外打的养 ...