请问一下高人，现在住的房子月底就变成投资房子，但是要维修很多东西，是房子已经在market上了，所有花费就可以抵税，还是要等到有人进来住的时候才可以，谢谢，加分的
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房子available for rent的时候，你可以让租客一边住着，一边慢慢修。
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不好意识，还是没有太明白。房子已经available for rent 了，但是还没有租出去呢，已经在网上登广告了，请问现在我修东西，可以退税不？在vic, thanks lalala
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capital in nature deduction.. can put into several years for deduction..
you are not allowed to deduct in once year
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initial repair？ 算capital？ 求认证
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对的。是算在CAPITAL里面的。
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不好意识，我比较弱，你的意识我要分几年才可以吗？主要是租出去才可以，还是已经等广告了就可以
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楼主，可以具体说说维修的是什么吗？
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修hot water system
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如果房子计划出租但还没租出去，这时的贷款利息可以抵扣吗？
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请问，如果是分租的话，包水电网的，电费和网络费可以抵扣吗？
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Non-capital expenditure incurred on repairs to plant or premises held or used for the production of assessable income is specifically made deductible under ITAA97 s 25-10. A repair involves a restoration of a thing to a condition it formerly had without changing its character.
如果楼主投资房里hot water system以前就有, 只是坏了把它修好至原来可使用状态, 那就不符合capital nature, 应该可以直接在报税时deduct. 但是,如果是把用了多年的hot water system整个换成新的, 那就更符合capital nature了, 如果是把hot water system改装一下, 改装后system有明显的improvement, 那也符合capital nature.
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http://www.ato.gov.au/content/downloads/IND00270214N17290611.pdf
这是2011年的版本.最新的应该马上会有.不妨参考一下上面的连接.
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Taxation Ruling TR97/23
In this ruling, the expression 'initial repair' refers to a repair by a taxpayer that remedies some defect in property or makes good damage to, or deterioration of, property being a defect, damage or deterioration: a) existing when the property was acquired from another person (whether by purchase, lease or licence); b) not arising from the operations of the taxpayer who incurs the repair expenditure.
http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... R9723/NAT/ATO/00001
从楼主的大致情况看, 他的维修hot water system符合taxation ruling里initial repair的解释. 应该可以符合initial repair如果楼主是自住改为投资房。
[ 本帖最后由 michael.jyu 于 2012-6-27 08:47 编辑 ]
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学习了！！不过好象LZ更关心的是房子已经可以租了，但还没租出去的情况下是不是可以开始当投资房了？？
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楼上的同学问的好。如果你感兴趣，可以把我引用的税法和taxation ruling 一个字一个字的 多读几边，研究一下＂held＂和＂the production of assissible income＂在税法里和taxation ruling里的含义。
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如题，楼主如果是从自住房改成投资房，那修hot water system is capital nature，如果以前一直是投资房, 那是repair--deductible.
[ 本帖最后由 michael.jyu 于 2012-6-27 09:12 编辑 ]
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那你的理解是什么呢？
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怎么都这么教条呢，真是。
lz想问的重点，估计不是算expense还是capital,而是怎么才能expense今年就直接把帐走掉扣税了事吧？
修是啥时候修的？怎么证明？看发票吧？看发票上写的啥时候吧？若发票上写的是入住之后的日期呢？问题就不用讨论了，是吧？
Problem solved.
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我被你打败了!
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兄弟，能否讲讲你税务或者会计的工作经历？我想了解下，感觉你挺学术派的，或者平时只和大客户打交道了？
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哈哈,引用了些law和taxation ruling就觉得我是学术派?上有一段时间,看到有些做税务会计的朋友,有时说的不对.把law和taxation ruling引用出来,以用于专业讨论学习.
我在Small business(annual turnover less than 3m)做accountant3年--ap, ar, stock, gst, payg, fbt, company income tax, financial accountant 6 years(annual turnover >20m)- areas covers: consolidation reports, budget, payroll, ap, ar, reconciliation...
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好吧，那继续吧。
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mate, the only comment on your reply is you know nothing!
If an expense is a capital nature, you need to deductible it through its useful life. Must not deduct in one financial year.
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你是神马qualification? 你没弄清expense和capital 的区别和不同treatment. 希望你不是做会计职业的。
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高人门，我的意识是我的房子是不是在market上了，我换什么都可以抵税了，还是要租出去有人住的时候换东西才可以抵税，谢谢
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不用等到有人住，只要你的房子available for rent,一切开销都能抵。不过要分清capital exp 和non capital exp
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