澳洲什么公寓才适合投资呢?

在澳大利亚地产投资




大家认为什么公寓才适合投资呢?一个好的公寓必须具备的条件?

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Location 要好, strata 要低。楼质量过得去,要不然没完没了的维修费,房东变成除了给银行打工还要给strata 打工。最重要的是现金流的考虑了。洗耳恭听其他人的高见

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澳洲没有发现任何值得投资的公寓

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谢谢

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好的location + 好的开发商。

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如何定义好的location?

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只有适合自住的公寓

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以现在市场来说 澳洲甚至悉尼没有好投资的公寓 难租,难卖,价格跌

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个人感觉距离CBD越近越好,或者交通和生活设施现在就已经很方便的,周围有学校就更好
房价稳定,易出租


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Chatswood

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每套情况不一样,算算yield(出租率高+租金高+好的strata,好的公寓环境感觉会很不一样的)。

个人建议楼花就别碰了,找保养好的二手房,面积大价格低的。

举例悉尼一房公寓 $700k,租金$600一周,一年除去利息strata其他杂七杂八费用$11000, 一年负现金流8000多,拿来做负扣税。

墨尔本两房公寓 $550k,租金$550一周,一年除去利息strata其他杂七杂八费用 $6600,基本持平。

再用折旧退退税,过两年都可以实现正现金流,it pays for itself 




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1. 地段要好,才有资本增值
2. 交通要好,租客租金才不愁
3. 自住户要多,strata才不会乱涨,能控制成本
4. 闹中取静,能徒步到CBD的最好,便捷还不嘈杂



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以悉尼举例,
如果你收入高,比如年收入至少50万,那就买有景的高端公寓,比如milsons point,barangaroo或者东区豪区有水景的公寓,那种地方属于租金回报率较低但是房价很稳定增长,共同点就是拥有无敌海景还离city近的稀有资源,买家都是土豪不在乎钱。另外收入高,房租低每年抵扣税也厉害。
平均工资就买745,bondi junction, st leonards,surry hills,paddington类似的公寓,这种永远不愁买家。
其他地方你可以考虑正或接近现金流的内西区,交通方便租客不愁。

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价格低,物业低

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Location已经没用 了,要看附近在建的公寓多不多,坑爹的康嫂还批了多少没开工的项目

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strata贵无所谓,全部负扣税

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现在悉尼的公寓别买 !  

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你这个问题回答起来可大可小,我按照两种逻辑来给你回答,一是、特殊的楼盘或者户型;二是、一般的投资逻辑

一【特殊的楼盘或户型】

这种指得是海外买家转售的或者出世就会是爆款的楼盘。比如:今年一些楼盘很多是海外买家损失10%首付转卖的,这种你都不需要考虑太多,因为投资主要看入手价格,你入手价格就低于市场价10%,买入就一定是上涨的。

一些爆款楼盘:比如Crown Infinity和Lend lease  Darling Square,爆款楼盘一般有两种模式:1、直接建在现有的火车站或者购物中心之上的楼盘:这种楼盘直接建在区内人流量最大的地段,是绝对稀有的,单单开发商拿地的价格就至少要在5亿澳币以上,像Crown Infinity、Top Ryde Center就是这样的楼盘;2、社区整体规划类项目。这种项目一般是开发商投入10亿到20亿建两千套左右的公寓,同时社区内还有上万平米的购物中心、酒店等多种物业类型,这种项目分好几期,只要你能抢到前几期就一定会大幅增值。比如:Central Park就是这种。

悉尼的土地自由买卖,所以建立项目的层次和规模就完全看开发商的实力,同一个区,你随便买三栋House只要审批通过了也可以建公寓,你花五六亿买一个购物中心然后在上面盖房也是做项目,所以投资买房一定要关注开发商拿地成本、规模和套数这种信息,我是没见过三五十套的小盘成为爆款的,因为懂建房的都知道这种小盘利润非常低,只有节省建造费用才有利润赚,质量可想而知。当然,我上面说的这些都不是绝对,看个人理解,喜欢较劲的别来招我

二【一般的投资逻辑】

一般的投资逻辑买房就要分这么几步了:选区——>地段——>楼盘档次

选区很关键,第一点就是看区域经济,经济带动就业,就业拉动房价增长才是最正常的房市循环。悉尼70%的就业岗位都在CBD,所以无论房市周期如何CBD的房子是不会跌的——去年John Holland以8200万买下了275 George Street,前几天刚刚转手以2.4亿卖掉。为啥能爆赚如此之多?因为CBD的土地价格是一直增值。买公寓也是同样的道理:增值的是地价,而建筑物的价值是贬值的。一般住宅用地rezone类型都是R1到R4,而像CBD和Macquarie Park这种区,土地的类型是B5——你在商业用地上建公寓,房子能不增值么?悉尼的土地类型网上都是可以随便查到,所以你看一个项目的时候先看项目地址,判断开发商的买地价格和单套成本,比如1—3 XX st, Croydon,很明显这个site就是由三套House组成的,那么你就可以去查一下这个区House的均价,大概就能判断出开发商的拿地成本,像这种盘就一定是成本很低的小盘。然后你在看套数,是几十套的盘,还是两三百套的盘直接就决定了楼盘的规模和层次。

至于什么“区内楼盘太多就不好”这样的言论完全是错误的,因为任何一个区的房价都是靠楼花拉动的,只有不断Rezone土地,然后在上面盖大批量项目才能最大化土地的价值,进而才能联合升值。至于区内是不是供给过剩,你可以去查空置率曲线图和房价、租金图,但一般投资房产都是要持有五年以上的,只要大方向看得准,这些数据图其实也不是很重要。

至于地段,在我看来考察楼盘地段,除了火车站和大型购物中心,其他任何公共设施都够不上卖点,比如什么高尔夫球场、公园等等——土地上的东西只有足够多的人流量才有价值。当然,大学算一个有价值的参考点,但这条标准不只是针对Macquarie Park说的,而是在悉尼买房的一个统一标准,所以一般区域项目的地段就只看其到火车站及大型购物中心的距离!

至于物业配套,物业配套:每个Council都有当地的DCP要求,并不是说你买入多大面积的地块儿都能用来建房,如果说DCP是45%的话,那么剩下的部分你只能用来做绿化或者建造其他设施。这时候你就需要重点考察这个楼盘是否有相关的泳池、健身房、花园等设施,这个是衡量开发商责任心和提升楼盘的档次的重要标准。

至于装修标准,任何一个楼盘开发成本中占比较大的部分有:地基、地板/楼梯、外墙、内墙、墙面饰面、装修。除去地基、楼板是你看不到的,外墙、内墙、墙面饰面和装修都是你在展厅里能看到的。装修标准大体上还是看开发商的层次,具体细节就是看比如:地板是什么木材、大理石多厚、厨卫采用的是品牌的何种系列等等。


所以说,投资要看的是区域大方向+开发商档次+楼盘细节,这个只是我个人观点,不同意的可以举例说明,但不接受毫无逻辑的反驳

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没有。。

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有,但不多,而且要看你怎么玩,这里面很有讲究。常在河边的才知道,呵呵,脑子不够活,手段不够多,消息不够灵通,人脉不够广的还是别入套

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房价不涨,负扣税有意义吗?

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离火车站近,附近学校好。

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地段 地段 地段;价格 性价比

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短期看租金回报,长期看房价增长。选什么样的项目看你注重哪方面。谈其他的都是忽悠。

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1.绝对不碰损失10%的楼花,当业主宁可损失10%都要跑,证明这个楼盘没有价值,如果有价值,好卖,无论怎样也会交房后再卖。
2.工资高不会买二手房,负扣税会什么都没有,这个旧房子一点儿价值都没有,而且旧房子的升值空间有限。
3.靠市区的租金是很高的,比偏远地区的house 的租金可要高得多,而且涨得快。有土地才会涨得快是最不靠谱的想法。公寓最重要的是地点和哪个公司开发的项目。太大的项目最好不要碰,因为物业费会很贵,使成本太高。

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location location and location

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