看了大家很多的買房的經驗, 也分享自身經歷, 希望有機會穿鞋
個人非仲介或broker (感覺很多人都排斥仲介發文, 不解) , 非官或富二代, 或三四五六七代, 一切靠自己, 家中有老婆和兩個小朋友, 目前全家經濟支柱就是我, 年收入未達$100K, ….
因為太太和我都很喜歡房產, 所以共同目標就是, 藉由房產可以達financial freedom
目前僅擁有3房產, 繼續努力中
每個人投資想法和策略都不同, 歡迎正面討論
----
個人認為,不論是房產, 股票或生意, 既然是投資
策略要先訂好, 眼光要放遠, 不要人云亦云, 更不做虧本生意,
以房產來說,
我的策略是先buy and hold, 盡量先買positive or neutral geared property, 建立自己的portfolio/asset base.
好處就是不會造成日常cash flow太大影響, 畢竟自己省, 對老婆小孩, 該花還是要花
當建立好了portfolio/asset base, 就可以靈活運用
- Capital growth, 可以refinance 拿出equity , 再買房
- 也可以朝buy and sell , 慢慢還掉mortgage
之後再繼續重複做, 直到租金完全cover salary,
講起來容易, 很多人也知道, 但實際操作呢?
- 很多人買第一間房, 就想買個高大尚的dream home, 能借多少就借到頂, 不夠, 甚至連海外不論真假資產都添上, 如果薪資高, 那就算了, 不然買完這間, 你很難再買第二間
- 有人說, 我是這樣做的, 但為甚麼銀行不再借錢讓我買投資房, 投資房不也有租金收入?
我不是broker, 所以銀行用甚麼formula 來算你的borrowing power 或 serviceability, 我不知道, 但銀行說No, 你就Accept? 這也太容易被打倒了吧!
除非你太貪心, 借個天文數字, 不然直接殺去銀行或broker, 問到底哪裡拉低了credit, 基本上不外乎 income 太低(傷人 )或是expense 太多,
若是cash flow 不好, 你可以換公作, 加投資房租金, 做副業…etc
Liabilities太多, 除了老婆和小孩 (dependencies), 能減的都減了吧, 例如credit card limit and car loan
另外個人親身經歷
1. 盡量不要使用銀行提供的理財工具, 例如CBA MyWealth
當你把所有資料都填上時, CBA系統已經連線, 一清二楚你的支出和收入, 如果你想再借錢, 這時可能就會發生, CBA 不借, 但其他銀行OK,
2. 不要只用一家銀行
只用一家銀行的好處是方便, 但相對的銀行也會清楚你所有的支出和收入, 發生上面一樣的狀況,
不同銀行, 彼此系統不連線, 你也可以bargain interest rate
3. 借錢時, 找Broker
我說的是正規broker, 不造假income, 但有技巧的, 提供諮詢
例如: downgrade現在住的地方或搬去父母家先, 來減少rental expense
另外不同銀行有不同評估標準, 或許你CBA借不到, 但不代表其他銀行不批, 找broker方便許多, 不用到處跑,
有人會問, 現在去哪找positive or neutral geared 的房子? Well, 很難找不代表找不到, 很多時候positive geared 是創造出來的, 事在人為, 如果那麼簡單, 那發財也太容易了, 不要老是酸葡萄說別人是買的早…blah, blah…
既然是創造出來的, 一定要建立起人脈, 例如熟識的水, 電, 木工, 鋪地板的, 裝窗戶的, handy man….這樣才能用最少的資金, 創造最大的效益
那到底要多少間投資房? 個人狀況, 策略不同, 舉例如果你一年只需要$50K花用
有人可能只求1 間自住, 2 間投資房, 目標是付清所有房貸, 所以第3間投資房會以Buy and Sell 來減少貸款, 若是房貸付清後, 2間投資房能達$1000/wk以上的租金(扣除瑣碎費用), 這樣用租金就夠生活養老了,
有人可能資金充裕, 一直買, 一直買, 一直買, 直到一年的租金扣除瑣碎費用 > $50K
Ok. 言歸正傳, 以下是個人買房經歷,
第1間房Holsworthy
當初我還真不知這是啥麼地方, 因為太太 的一位朋友買了間四房兩衞house, $400k, 所以過去housewarming ,
當時我住Hurstville, 開車走M5大概20分鐘到, 第一個驚訝就是要竟然要收toll, 第二就是怎那麼靜, 就差沿路沒看到羊
這區的街道倒是挺整潔, 很多小公園, 有火車站, 和一個小shopping center, 感覺還不錯
附近Wattle Grove感覺也很好, 有個湖, 挺漂亮的, 只可惜沒火車站
Year2006, 當時房子（Hurstville, Kingsgrove, Beverly Hills）大概都是$500k以上, 相對Holsworthy 還在under $400k, 抱著來澳洲一定要有塊自己的地, 所以開始注意,
一個星期六早上, 被太太挖去看一間corner position 的房子, 3房brick veneer, 房齡30-40年607sm, 售$365K, 租金$270/wk, 當時看了沒啥感覺, 隨便敷衍太太, 晃了一下, 想說也不會買,
沒想到太太看完後, 竟然說喜歡, 這是買菠菜嗎?! 打電話給仲介出價$356k, 仲介接受, 約好星期一給deposit, 暈
理由是房子的位置好, 地夠大, 可以subdivide (問過council), 屋齡雖然大, 但乾淨, 格局好, 獨立廚房 (大過房間), 租金雖低, 但有空間改善, 有火車站, M5, 近軍區和Liverpool city和醫院, 好出租, 附近有學區
缺點, 這間房剛好在地的中間, 除非推倒, 沒法subdivide 蓋兩間, 可惜, 如果靠前或後些,可以蓋個 granny flat 或是house增加租金
星期一一早, 接到仲介電話, 說他同事上星期也有帶人來看, 沒通知他, 今天早上約好要簽約, 這是啥情況！坑爹的吧！
太太還是想買, 所以到仲介公司, 有個印度人要買房, 之後仲介老闆解釋了一下, 竟然就搞起auction, 你多出$1k 8weeks settlement, 我多出$2k, 6weeks settlement…最後$362k買到, 真是不知道是不是騙的…anyway, 老婆大人開心就好, 在Year 2007 4月, 我們settle買了第一間房
因為房子有租約,一年後, 才搬了進去, 開始整理,
老房子的好處是地板timber 都不差, 所以自己把地毯拆了(省了$400), 花$1000找人打蠟, 拋光,
花了約$7000重新reno廚房 + 地板磁磚,
自己油漆, 整理花園
住的感覺
靠近軍區, 所以星期六日偶而可以聽到機關槍聲, 噠噠噠, 噠噠噠, 有時好像也有砲聲, 不是太吵, 挺有意思的, 也因為一大塊都劃給了軍區, 附近沒高樓, 房子也不是太多, 離Liverpool city 不遠, 若不喜歡也可以回Hurstville shopping.
很多大蜘蛛, 太太非常討厭, 地大要割草, 又多daisy weeds, 個人非常討厭, 所以住了兩年, Y2010 決定搬到第二間房在Hurstville,
當時租金已達$430/wk, 房子升值算緩慢, 但也有$450K
第2間房Hurstville
開始之前, 加些補充
1. 感謝大家加分, 我有鞋穿了
2. 只用一間銀行的好處? 銀行和正現金流負扣稅關係?
我在27 欄中有稍微解釋一些優點, 另外感謝大江哥在34欄對正現金流負扣稅的補充
另外不要只用一個銀行, 我指的是你可以擁有一個銀行以上的帳戶, 不一定都是房貸, 例如, 一個專門是mortgage, 另一個是daily transaction的, 當然有其優缺點, 自己斟酌需要決定
3. Broker VS Banks
找broker並非代表你從今以後就不能直接找banks, vice versa, 人是要變通, 拿loan時若是趕時間, 可以先找broker, 若是對interest rate 有疑慮, 直接問bank來negotiate,
以我為例, 每6個月我至少會review 一次interest rate, 我會打給broker, 問可以降多少, 之後再打給bank, 看能再降多少,
不久前, broker 幫我談, 降了0.04%, 再直接打給CBA, 又再降了0.01%
Ok 言歸正傳, Hurstville
2010年1月的某一個星期六, 全家到岳父母家串門子,
拉著狗出去遛遛, 回來看到太太又在看real estate 網站, 說已經約好agent要看一間3房2衞的apartment, $595K,
到了附近, 第一個感覺, 這棟樓造型怪了些, 別的房子是方方正正, 這一間搞得像Lego 房, 這邊凸一塊那邊凸一塊, 顏色有白, 咖啡, 深紅和深藍,
當時還在施工, 2-3月才完工交屋, 剛進房, 不等agent介紹, 看到太太到處看來看去, 知道又要籌錢了
直覺是對的, 太太大人說要買,
所以開始聯絡broker, 和agent議價,
該棟樓只剩最後這一戶, Agent 不怕沒人買, 所以很硬, 只能壓到$590K, 怎麼都不肯再降, 另一方面也不接受0.25% holding deposit, 就是要10% deposit and exchange the contract, 所以open inspection 繼續進行,
Valuation 很重要, 以我為例, 因為valuation 一直不好, 我們差點就放棄了,
Broker這時就佔著非常重要的角色, 一開始, broker當然會優先找付他高commission 的銀行, 以我為例, 就是Westpac, 但Westpac 才估$540K, 不論付多少 deposit, 自己要再籌$50K, 這可是不少錢哪! 如果你是自己一家一家銀行的去找, 光手續和valuation, 可能就搞死你, 時間拉長了, 說不定最後房子被別人買去
另外由於第一間房當時沒漲太多, 作refinance 沒多大意義,
既然Westpac 作的valuation 不好, 那就要找其他銀行, 這一來一往, 已經過了2週, 害的我每次open inspection, 就要到場, 借故和agent聊天, 看這看那, 讓其他買家沒機會留資料和議價,
太太意志堅定, 雖然loan 沒解決, 老娘就是買定了, 暈…
和broker討論後, 決定先付10% deposit, exchange the contract, 但要求8 weeks settlement.
Agent 接受, 那現在就是看broker 的經驗和能力了, 最後, 找了最有可能會批的CBA, 雖然interest rate 比當時其他銀行高, 但Loan 總算解決了, 2010年4月settle,
報告完買房的經過, 談談為甚麼要買這間apartment,
我從學生時代陸陸續續住到現在, 也有10多年了, 對於這一區, 我可能和其他人看法不同, 所以大家隨便看看, 參考就算了
Sydney主要華人區, 北有Chatswood, 中有 City Chinatown, 西有Ashfiled/Burwood, 南就是Hurstville了,
Hurstville交通還算便利, 快車20多分鐘到central, 大概75分鐘到Wollongong
因為Hurstville Public學區和Westfiled的位置, 以Railway Pde為界, 以南就便宜一些, 但這也都見仁見智, 有人喜歡安靜,
太太堅決要買這間apartment的理由:
1. 這棟樓在學區內, 又在Westfiled 對面, 看了那麼多的房子, 這地點和價錢可以接受, 買前, 就定位為先自住後投資, 將來出租或出售都不是個問題
2. 週遭沒有mobile phone base stations, 健康為上, 這是我們買房的要求, 但壞處就是reception 差
Hurstville市區很多mobile phone base stations, 若是不熟, 建議多問多看, 畢竟健康重要
3. Hurstville 有3多, baby多, 留學生多(學區在Sydney 或Wollongong), 老人多,
以投資角度, 買舊unit, 稍為reno, 會比較容易有利潤, 但考慮這裡的3多,
- 很多學生寧願睡客廳, 也要住好房, 不願住舊unit
- 要你自己抱著baby, 拉著pram, 一堆shopping 上樓, 沒電梯, 問自己, 肯嗎?
- 老年人腳關節不好, 不管租房或買房, 有無電梯, 都是家庭首要考慮之一
4. 這棟樓只有5層樓, 總共15戶(2間commercial shops), 一部電梯, 沒有其他公設, strata levy 一季<$600.
小樓的好處就是, 鄰居溝通方便, strata 若是亂搞, 也容易換掉, 另外我建議, 最好加入大樓EC, 清楚發生了甚麼事, 若是亂報價, 就要求再找quote
以我為例, 之前的Strata 亂收費, 我們就發動投票換掉, Levy到現在, 5年多了, 還是維持<$600, 若是admin fund不夠, 年度會議, 就討論要不要raise special levy, 好處就是帳面上Levy 低, 將來賣房, 投資客看的就是這個
5. 室內面積145sm加lockup車庫9sm, 客廳很大, 可以多一間study room, 另外dining area 也大, 若是自己管理, 將房子partition, 很輕鬆就是正現金流
6. 當時政府政策, 買投資新房<=$600K, 免50% stamp duty
7. 基本上只要是華人區, 房價會大跌的, 很少, 既使經濟不好, 華人總是會撐到最後, 逼不得已才賣房, 畢竟這不只是一個房, 而是一個家
如今Y2015, Hurstville房子, 價錢值不值, 就見仁見智了!
第3間房Chippendale
一直以來, City 在我們觀察之中, Chippendale 是其中目標之一
某天晚上, 太太下了懿旨, 要我明天下午請假, 和她去看一間studio
這間studio, 非service apartment 或Uni Lodge, 現今很多標榜高租金回報, 但我們都堅決不碰, 理由是因為有太多無謂費用, 另外將來脫手不易, capital growth也不多,
這棟樓的前身是一個motel, 全部都是studio, Y2013年, 幾間studio相繼出售, 觀望了一下, 價格 約$190k - $290k之間, 之前一次因為出手太慢, 所以這次特別約在first open inspection前去看,沒有太多人競爭
這次看房特地拿著另一間property的contract, 無意亮給agent 看, 表示我們不是非要買你這間,
看的第一眼, 這studio還真小, 問了只有19sm, 又破又舊, 又沒車位, 要價$239k+, 租金$265/wk, levy <$600 (相較於房價和租金, 挺貴的)
看完後, 太太大人決定買了這shoe box (因為太小, 對它的簡稱), 立馬打了個電話給broker 打聲招呼後, 再打給agent,
為了避免變數, offer $236K, 另外告訴agent, 當天我們也同時出價另一間房, 所以這個offer 只限今天6pm前, 若同意, 我們立刻付0.25% holding deposit
另外曉以大義, 一般銀行只願意貸給面積大於40sm, 你這間shoe box這麼小, 其他買家很難貸款, 何必為了幾千塊浪費時間, 你就說服賣家, 拿了commission, 搞定,皆大歡喜
也不知是不是買貴, 反正賣家 決定賣了! 2014年1月settle
買這間shoe box的理由
1. 地理位置
靠近Central station, 附近有 UTS, Sydney university 和一些Colleges.
很多人對這區不熟, 或是停留在過去的印象, 認為治安不好, 多warehouses, service apartment and motels,
其實這一區改變了很多, 如果你有機會在附近逛逛, 你會發覺Central Park的興建, 整個suburb都活了起來, warehouse 改建住宅, 附近也多了一些有特色的餐廳, 咖啡店和藝術館, 非常有未來潛力
2. 租金增值空間
Chippendale 出租房, studio租金至少有$300/wk以上, 好的至少$500/wk
Settlement大概1個月後, tenants 通知搬家, 這樣也好, 我們可以著手計畫裝修,
花了2週, 總共開支$5500 (找人翻新整個廁所, 自己reno 小廚房, wardrobe, 粉刷牆壁, 附上一個新bar fridge), 4月放租, 租金由原來的$265/wk 漲至$320/wk, 計畫contract到期後, 再漲至$340/wk, 回報算是ok
3. 價錢
相較其他studio 在Central Park, City, Ultimo, Newtown, Pyrmont…是相當便宜的投資,
4. 計劃是Buy and Sell, 當Central Park所有大樓和硬體設施完工, 就打算賣掉,
5. 最大缺點只有19sm, 只有CBA肯給loan, 若是想refinance 到其它bank, 就沒辦法了
和大家分享Contract 和Mortgage的一些細節
Contract
1. 因為是舊樓, 花了$293做Strata Report. 基本上大樓結構沒問題, 但由於fire safety upgrade, 有special levy, 分5次instalments
印象中, settlement後還有2次instalments 要付, 透過solicitor, 要求由owner支付, owner同意, 這也省了我們幾千塊
所以有人說Strata Report重要嗎? 個人覺得若是舊樓最好要做,
另外要大膽要求, 會吵的孩子有糖吃
2. Contract 中一些小細節, 又讓我省幾千塊
這間shoe box有台window air conditioning unit, 很舊又難看, 因為坎在window, 整片window只能打開約10cm. 所以我們買前就計畫拆掉它,
Contract appendix附有1份Minutes of the Extraordinary General Meeting, 其中一條 By-Law
“The Owners Corporation will make good any repairs required to the window once air conditioning unit is removed”
自己拆了後, 通知Strata 找人repair window, 竟跟我說沒看過這條By-Law! 說我瞎掰, …
有paper 有真相, 給Strata 看後, 乖乖付錢, 這又省了我$1,200多
Mortgage
買這間房, 我沒有付1毛錢, 從Holsworthy 拿出$100K Line Of Credit (LOC), 另外貸 $18,8000 (80%). 這省了Mortgage insurance. 另外多的錢, 用來付stamp duty, reno 和其它投資使用(LOC 拿來投資, interest是deductable)
常聽到broker 在refinance 時說”綑綁Loans”, 英文應該是cross collateralization
很多專家都建議最好避免, 自己斟酌, 若說的不正確, 歡迎broker正面指導
正常而言, 每個property 都有1個獨立的loan,
但Cross collateralization 是將2 or more Loans 綁在一起,
很多人覺得這有什麼問題? 銀行為什麼要這麼做(by default)?
舉例,
你買了property A $500K, LVR 80% 免MI, 所以付了deposit $100K, Loan $400K
1年後property A 漲了$100K, market value $600K,
這表示有$80K 的equity 可以用 ($600K X80%= $480K - $400K loan)
你想買property B $600K,
Refinance/Top up從property A拿出 equity $80K,
Deposit總共需要: $120K ($600K X 20% ), 但你只需 準備$40K deposit ($120K - $80K equity)
綑綁2 間房後的market value 是$1.2m ($600K + $600K)
Total loan 是 $960K ($480K + $480K)
Ok. 大家都知道怎麼算equity, 那綑綁的問題在哪?
依之前的例子, $960K Loan using 2 properties as security with market value $1.2m ($600K+ $600K)
案例1:
幾年後, 你想賣property A 來填補 股票投資的失誤(-$200K) ,
因為綑綁, 這時你需要銀行的permission 才能賣, 因為銀行 holds the property title as security
銀行會revalue properties來決定你賣了property A後是否有足夠的equity remaining,
如果都漲了, 那倒不是個問題, 但如果跌了, 銀行可能會要求一定的LVR say 80%
如果沒有綑綁, 就不存在這個問題, 銀行不會介入
案例2:
你拖欠property B貸款 (default on a loan), 當時房產市場不好, 既使賣掉property B也不夠還Loan
如果綑綁, 銀行可以很容易的取得你其他房產並拍賣(repossession and sell),
如果沒有綑綁, 銀行需要得到判決才能扣押你的其他資產, 這就要花一段時間
結論:
銀行喜歡Cross collateralization, 因為有更多的control
-----------------------------------------------------
What is our next move?
评论
搬板凳听故事
评论
向银行贷款那么难嘛。感觉银行很想借钱，经常收到电话问我们还要不要再贷款。我说不用还就贷
评论
是你啊！！！！
评论
地板
评论
坐等更新呀
评论
哈哈, 是我阿
评论
楼主厉害，俺搬个小凳子，占好位置慢慢看。
评论
说实话，你的第一套房增值有点缓慢啊，07年4月买的，按照常理现在应该翻翻了。
不过买第一套房的时候大家都不太懂，我的第一套房也感觉买贵了。每个人都有第一次嘛！
话说回来，你第二套房买在Hurstville，只要2013年之前买的不是楼花的话，肯定升值不少！
评论
评论
支持：）
评论
评论
....$450K是當時Y2010的valuation, 比起其他區的確慢很多, 現在不知道到底有沒有翻翻
评论
写得不错 希望有下集
评论
Mark
评论
马克一下，表关注
评论
搬凳子听故事
评论
学习
评论
楼主实在，谢谢分享。
评论
能详解吗
评论
多谢分享
等更新中
评论
挺实在
评论
能详细说说吗？
今天没分了，后补。
评论
只用一個銀行當然有其好處，
1. 好管理
2. Loan 集中，可以bargain interest rate. 例如同一間銀行，interest rate 給$400k 和$1.1m 是不同的
3. 若多了一個銀行，代表你要多付一些費用，例如monthly management fee或是annual package fee
4. 所有閒錢都集中放在offset account, 這樣可以減少monthly loan interest charge
所以要視個人情況來決定，到底使用一個銀行或多個銀行
個人發覺，
當你一直使用一個銀行，有一天你會發現，他給的利率也不好，既使是老客戶，有時審查批loan， 貸給你的比其他銀行少，這時就是你考慮換銀行的時候
评论
银行是肯定要定期换的。澳洲就是个杀熟的地方，银行对新客户很慷慨，对老客户爱搭不理。集中在一个银行的好处是要转贷就一块转，一来省事，二来数额大了也比较容易在新银行拿到好利率。
评论
多谢了！
能麻烦说说正现金流和税的问题吗？
如果这里不方便说，可不可以给我发个私信？
谢啦~
评论
Mark
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联