我只有一套房子2009年签的合同，2010年初settle入住，之后住了6个多月然后转为投资房，现在是第六个年头， 请问这种情况是不是需要在今年做一个valuation report,这样将来可以用来合理减少CGT? 还有我在国内，几年前已经报税已经按照non-resident 处理了，请问这样将来卖方的时候cgt是不是不能享受优惠政策了呢?
求各位大侠指教！
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你现在身份是什么？
如果是有pr/citizen的话，6年内卖掉现在的这套物业是算自住房的，cgt全免。如果超过6年的部分是按照投资房来算，收取cgt的话是partial exemption。
如果是foreigner，就增值全额算cgt了。
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我是citizen, 现在在海外，还没打算卖， 这样的话假若将来卖出就按全额来算cgt对吧？ 那我现在做一份valutaion比较好 对吧？ 还有我昨天听一个朋友说，将来算cgt像我这种情况是要交50% ，这个说法对吗？ 有点乱，请帮我打算一下怎样做才能尽量少交呢？
谢谢谢谢！
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还有请教一下，什么是partical exemption, 是将来卖掉之后的收入的部分收入基数算cgt吗？
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因为你这套是自住房，所以是可以的全部税是可以全免的。但是如果你离开超过六年用于出租的话，再卖的时候是要交一部分的税。因为你是CITIZEN， 在报税的时候有50% capital gain discount。
具体我举个例子，我时间都用年来算可以直观一点
你2010年settle入住的这套房子，买来是50万，住了1年后（2011），自己搬出去出租。
如果你在一开始出租后的六年内卖掉（2017年前），卖了80万。增长的30万是不用交税的。
如果你出租超过6年，比方说一直出租到2020年，然后卖了90万。
那么算CGT的时候，首先你2011年到2017年这段时间房子的增长是不用交税的。
2017年你房子的市价比如说是80万的话，你的total capital gain=90-80=10万
你出租的比例的算法是 2017年到2020年的这3年，除以2011到2020年的这9年，就是1/3。
再加上你CITIZEN有50% discount。
那在2020年财年，你的taxable income=10万*(1/3)*0.5=1.6万
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谢谢，基本明白了，还有一处问题就是，valuation report 是不是刚好满六年的时候做一次比较好呢？还是我卖房的时候再做也来得及？我的房子当时买的时候是期房， 6年免税是从settlemet date 开始算对吧？
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6年法则是从你出租的时候开始算， valuation report在六年到期的时候做会更准确一些。
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大师，请教一个类似的问题：
我有一个自住房U，住了几年，然后去年买入另外一个自住房H并搬进去住了，同时把U出租。到今年，我把U卖掉了，这样我同时拥有H和U的时间大概10个月。卖掉U后，我现在只有一个自住房H了，这个税怎么算啊？
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楼主，看你情况像是foreign tax resident，有6 年exemption 但是没有capital gain tax discount. 反正现在做个valuation吧。没多少钱，不亏。以后的事以后再说。
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报unit 那10个月的增值 capital gain啦。unit的增值不多，10个月没多少的。house的增值多，keep你的house 作main residence。找个会计报呗。
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首先ATO是允许一个人有两套自住房的（在一定情况下）。
就像你的情况，从原来的自住搬出，转入另一套自住房，之前U没有出租，在搬出去前住超过3个月。那在你两套房交接的这段时间，up to 6个月，这两套物业都算作自住房。也就是说，你同时持有的10个月里，前6个月，两套都算自住，后4个月U算作投资，H算作自住。
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问个情况，比如我现在买房，按投资房买，一年后转为自住房，以后卖需要交税吗，这一年不出租！
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那么是不是在六年内的任何时间自己住满一年, 把房卖了就免CGT?
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mark
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谢谢啊，你说得对我是FOREIGN TAX RESIDENT,valuation report 需要准备什么材料吗？另外有没有这做这种report公司推荐呢？
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照您这么说，我11年2月份出租的，那是不是在2017年2月做valuation 就可以了？
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以投资名义的，虽然你没出租，但是自住之前那部分还是要交税。
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一套自住房，六年法则只能用一次，一旦开始无法停止也不能重新开始。
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请问可以详细说一说吗？
什么叫做一套自住房， 六年法则只能用一次？
如果 同时有两套房子， A自主， b出租， 现在想卖b但是想避免CGT，是不是可以去b里面住一段时间（1年？半年？）然后再买，这样可以避免CGT？
如果可行， 六年法则怎么用？
十分感谢
加分大大滴
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顶
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你的这个情况，如果是想搬去b，卖掉a，可以想办法做a的cgt自主豁免。但你现在b一直出租，即使搬进b，再卖掉，实际在搬进去前b的增值部分还是需要缴税的。
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10万是2017-2020年的CG，不太明白怎么会均摊到前六年，之前的六年已经有30万增值免税了，按理这10万的taxable income就应该是10万*0.5=5万
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需要按照比例算的，ATO网站上有具体例子，可以看一下。
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大师您好，
向您请教两个情况
1，我下个月有房子settle，但目前人在海外，且由于工作的关系至少要到明年年中才回得来（是海外当地工作，不是澳洲公司外派海外），那这段时间我如果房子空关，是否可以向ato申请这段空关期也认定为我自住的周期呢？
2，我是pr，但上年度没有住满200天，付了nsw overseas buyer的4%印花税surcharge，请问超过6年后卖房的增值税怎么计算？
比如我出租6年后价值50w，又过了1年卖房时涨到55w，cgt计算是：
(60-55)*50%-印花税及surcharge
还是
[(60-50)-印花税及surcharge]*50%
非常感谢！
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mark！
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我很赞同。
那位层主计算有误。
如果按照年限分摊，那增值也是从9年前算起。
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