小弟愚吨
各位,可以解释一下对于买了房子,什么叫着投资房的'（negative gearing）负扣税政策"
假如我买了个房子.税务局怎么来判断我是投资还是自主呢?是由自己来填表申报吗?
假如我的工资所得税是属于30%那一挡的,是怎么个把方法从税务局扣回来呢?
可以举个例子说明一下吗?
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所谓的negative gearing，简单的一点就是说投资回报不足以抵消投资的投入。中间的差价就可以从你的收入中扣除。
比如：投资贷款每年要付20000的利息，外加管理费，council rate等各种费用5000，加折旧费10000。 而你的房租收入才15000。 那么这个投资收入(15000)和开支(35000)之间的差别是20000。如果你的个人收入是70000一年。那么通过negative gearing的算法，你的总收入是70000-20000=50000。所以你只要在50000上缴你的个人所得税就可以了。也就是说negative gearing(负扣税)为你省了20000*30%=6000。30%是你的个人所得税在50000-70000之间的税率。
基本就是收入越高就越划算，应为税率就愈高。如果低收入就没得玩了。所以说是富人的游戏。
[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2006-10-24 08:09 编辑 ]
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good
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也就是说， 投资买房可以算是经营一个business. business loss可以在 tax return 时 claim deduction.
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老黑回答的好,加
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谢谢老兄捧场。
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除非房价涨了再卖出
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解释的清楚,很受用,那就赶紧,看房,投资一个,把我的个人所得税,起证数降低点,每个月要交1000块的税呀
那关键是:ATO如何来判断我的房子是:税务局怎么来判断我是投资还是自主呢?是由自己来填表申报吗?
还是从买房签合同开始,在各种手续上,我都声明是投资房?
另外:以投资房名义买来,我自己住在里面,有人管吗?
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请教黑山版主，投资房的lost（比如贷款支出，或买卖损失），可以用来抵扣个人应税收入（比如工资）吗？ 以前看帖子一直以为是可以的。很多人都买投资房来抵扣个人应税收入。
但是最近咨询过做报税的会计师，他们都说capital lost，只能抵消投资收益，例如股票，房产，不能抵扣个人收入。这个和平时大家所说用投资房来抵消高收入的税收大相迳庭，如果这样子的话，negative gearing的好像就没太大意义了，投资房对于只靠工资收入的人来说的意义也不大。很困惑，不知道是否自己理解有偏差，恳请指教～ 谢谢
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首先你要区分 capital loss and deduction 两者区别
capital loss 是因为你出售你的资产 而亏损的钱 (sell shares or property) ， 注意这里有强调必须卖掉。 这部分钱不能直接用来扣税 只能 offset against capital gain 如果今年没有capital gain, 那么这部分 capital loss 可以carry forward for future years.
deduction 就是 那些为了赚取 income 相关的一些开销。 以买房为例子， 你为了赚租金，买了投资房，那么每月偿还的贷款和其他相关的开销都是 为了你generate rent income 所花费的。 这部分钱只要和房子相关是可以直接扣税的。
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感谢您的回复。所以我可以理解为negative gearing 也只是deduct收入中用在投资房维护，折旧等方面投资房相关的支出，而并不直接把投资方面的负收入offset在工资收入而减少工资报税？
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请问如果夫妻联名投资房卖了，那报税时受得收益是一人一半吗？ 还有就是平时负扣税也得一人一半吗，还是可以自己安排全claim在一个人头上已达较好的退税额度？ 谢谢各位水雾达人。
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收入高的那个。
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收入高的那个。
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谢谢答复，也就是说涉及投资房的税务都都由收入高那位来claim啦
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也可以按照比例的。
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那就是可以自己安排比例，两人同时进行。 谢谢
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是的
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但不要忘了
当你卖的时侯，增值的那部分要加在你工资的后面交增值税。
，
Taxable income 70000 Tax on this income
0 – $18,200
Nil
$18,201 – $37,000
19c for each $1 over $18,200
$37,001 – $80,000
$3,572 plus 32.5c for each $1 over $37,000
如你的房子增值了5万，那你要交 50000 x 0.325 = 16250 给 ATO
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也可以按照比例的。
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也可以按照比例的。
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请教，我的第一套房打算做投资房，以后自己入住，那入住多久以后卖出不需要交增值税？
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打算把第一套房做投资房，自己同时租房住。由于negative gearing和租金差额，貌似开销可以降低不少。有没有这样操作的xdjm或者财务高人可以请教一下
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学习贴
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不关你住多久，你只有6年不交增值税，
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这句怎么解释，为啥是6年不用交
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感谢
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