我其实在多年前就发过多次类似的讨论了，但是实在还是不明白，为什么那么多人如此看重负扣税这项政策。
其实只要稍加计算就会知道，取消负扣税，基本上不会对投资房产的收益造成很大影响（因为很简单，贷款利息如果不做负扣税，那么就要记入购房成本，最终卖房时抵扣CGT）。相反，对于投资房产获利真正最关键的政策是CGT减免50%。很奇怪的是，这项政策反而没有多少人关心。是因为澳洲人的数学太差吗？
用一个简化模型计算一下：假设贷款100W买进一处房产，5年后150W卖出。每年银行利息5W，租金收入3W。假设负扣税的边际税率在30%. CGT 的边际税率在45%
在负扣税情况下：
每年收入-2W, 负扣税6K。5年下来此项收入共3W，等于利息净成本7W
卖房时毛利润50W，CGT扣减50%以后，交CGT 11.25W, 纯收入38.75W
此次投资，总共纯收入38.75W-7W = 31.75W
无负扣税情况下
每年增加2w成本，至卖房时，购房总成本需要按照100W+5*2W=110W 计算，
所以卖房毛利润 40W，CGT扣减50%以后，交CGT 9w
此次投资，总共纯收入为40w - 9w = 31W
所以5年下来，有或者没有负扣税，差别只有7500块而已，大约2.4%的差距。反之，有或者没有50%CGT减免，那才是决定性的，对于投资收益的影响在30%以上。所以负扣税有那么重要吗？
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客户看重每年年底退税，没办法。感觉是好一点
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不错
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在没负扣税情况下，租金收入要打税吗？
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如果有的话，拥有多套投资房的收入很容易超过8万，边际税就不是30%了吧？
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不要忘了depreciation， 另外你例子的边际税率有点低，平均收入的边际税率是近50%。
还有就是无负扣税是五年后才拿回钱，有负扣税是每年都拿钱，资金提早回笼。
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负扣税 对于昆州的投资来说可是相当重要。 昆州的房产尤其是townhouse 负扣税之后基本都是正现金流的。 如果没有负扣税， 这些房子马上就负了， holding cost 上去就会引发抛售， 抛售之后房价你懂得。 不过对于house 这些来说 影响的确比较少。
100w 如果买的是unit， 负扣税何止6k？ 布村我管的小区30来w的townhouse 都比这个多。
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房屋折旧算负扣税吗？每年折旧返好多钱呢
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学习了
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取消负扣税并且降低利息百分之一,皆大欢喜。
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折旧是大头
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LZ你的假设有问题 “假设贷款100W买进一处房产，5年后150W卖出”
08年到12年房子没有怎么长，当然要负扣税了。这几年长得厉害。
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你没算利息
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这个是关键，照lz的计算，本来每年可以退6k税，如果取消负扣税，2w房租要交税，边际税率很容易达到45%，那就是每年不但拿不到6k，还要交9k的税，一进一出，一年一套房子差15k，五年差75k，如果有2套呢，3套呢。。。
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那些capital gain很低的怎么办？没有折旧还怎么玩
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楼主的帖子还是很有启发的。我自己算了一下，如果取消负扣税，net cash flow还比有负扣税多呢。不知道有没有算错。
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知道为什么没负扣税反而受益更多了。
有负扣税的前提下，拿折旧作比方，5年为例，很容易把大家taxable income降到8万以下，那折旧的只起到了降低32.5%的作用。
反之，在没有负扣税的前提下，CGT会把taxable income提到8万以上（这里已经是去掉5年的折旧成本），这时折旧就起到了45%的作用。
所以，得出结论，没负扣税反而受益更多。
当然如果前者的taxable income高于8万的话，应该影响不大。
不知道大家怎么想的？
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好贴，顶起。
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希望有个具体的例子，数字，这样简单一讲，好像不太说明问题。
一方面是没有负扣税，算折旧的时候边际税率高了，折旧部分可以退的税多了，我理解；
但另一方面，你的租金收入要计入总收入，推高了总收入的边际税率，有可能要多缴税。
所以，如果能有具体计算会比较有说服力。另，对于旧投资房，折旧额度不多的，无论如何取消负扣税都是不合算的。
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True
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和美国加息一样，影响的不是实际数值，影响的是预期。投资看得主要是预期，不是吗？要按实际的，整个金融系统没有存在的必要。
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学习了
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too complicated,
pls explain a bit more
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LZ忽略了，大家没打算卖掉
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你这个有点误区了。果然是中介要抬高昆士兰楼花的口吻。
1. 悉尼现在的UNIT/APT 有几个能在付扣税后做到正现金流的？怎么没见抛售？
2. 付扣税6K 是不是少，不是房子价值，而是你交了几钱税， 一些1年才交8K 税的人买了楼花，你指望ATO 给你退1万的税?
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我确实是小区经理，严格意义上也算是中介。但是我绝非楼花中介也不会卖楼花。 如果你看过我以前的回复我是一直认为布村楼花现在价格偏高的。
1.悉尼房产尤其是楼花不做负扣税 一年的holding cost 在贷款80%的情况下会多不少吧？
税前收入到8w 在布村买二手townhouse apartment 不追求太好的地段 能负扣税正现金流基本是常态和事实，所以我一直认为布村投资是相对安全的投资。
2.收入8k的人 买负扣税的投资房你是逗我？ 不追求负扣税带来的好处干嘛不买国内的房子？ 买楼花等增值的时间早过去了。如果没有负扣税 最好追求大地破房。 自己收入不能负扣税去买负扣税的新房难道就不会考虑一下？ 能负扣税的房子不去负扣税 就是一种损失。
投资本来就是要稳健，整体过分追求capital gain 尤其是幻想利用杠杆2年番一倍的是投机。 过去几年也许可以， 不过暴涨的时代早过去了。 现在要求稳
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