澳洲涨也好,跌也好,我是这么看的

在澳大利亚地产投资



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黑洞其实就是时光机器，吞了不怕，卡哥就可以1比5换人民币了

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感谢分享

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我刚来时候,因为想买房子就翻看了以前的关于房子的老帖子.
发现了一个很有趣味的现象.

kingsford同学和他前面发类似贴的众多同学都是很想买房的(要不然,干别的去了),而且一直关注房地产的走向(不会是更专注股票市场吧?).房子看的可能比我们都多(比我们有时间,看的也比我们都专业).

他们都应该是没有房子的.

然后...
然后...
然后...

然后...

有一天,他们看到他们喜欢的房子,动手买了.
不再发这些帖子了.选择失声了....
哈哈...那些帖子就沉了下去.

然后...
然后...
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然后...

kingsford2同学来了!
kingsford2同学又为我们提供了很多很有参考价值的资料.

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kingsford没有在这里发言啊

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不太一样，投资失败可能欠债无数，离婚顶多顷家当产，风险系数不一样的

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本来一看又是个讲买和不买的贴,就懒得看....刚才扫了一眼,没想到竟然被点名批评. 不好意思.看来要说两句.

我的最初目的完全是想解除一些误区,比如说"投资房就是用别人的钱来养房,肯定划算", "房租是扔到水里的钱,", "虽然收益很小甚至赔了,但是我'控制'了一套房" "买房可以养老",等等等等, 听起来好像有道理,但是完全经不住推敲的说法. 所以最终得到的结论很简单:

买房子,房价涨每年"大概"要涨4%-6%,才是不赔不赚.算出4%的人,是对房子维护杂费,出租空房率,一次性的费用等非常乐观,低估一些的人.算出6%的人是比较悲观的人.

只要你知道了这个,下面你怎么做决定都可以.我不说长期的, 比如就说现在买还是明年的现在买 - 一个很简单,很实际的决定.  就算你什么也不想分析,什么趋势也不想预测,但是行动与不行动都是一个决定, 都有其"隐形"的涨还是跌的假设,也都肯定会有经济上的后果. 这个经济后果是和未来一年的房价有关,而且后果可能是数万元,甚至近10万元.(哪怕未来一年的房市是完全不可知的,而且完全正向分布于4-6%左右,那么买与不买的决定是一样的.也并不是哪一种决定就自然的优越. 如果考虑到失业的可能性,可能不买的决定还会优越一些.)

上面的观点我认为是客观的.,不带任何的对"房市的预测" (仅有一点利率的"假设",但是不偏向于任何一方). 如果这一点大家认同(具体的4%-6%的数字也可以有一些偏差),我的最初目的就达到了.

这应该和我个人主观认为房市很可能会跌应该区分开. 预测房价,这个仁者见仁,智者见智.我就不多说了.我也不想说我的数据和想法就比别人的好. 但是我觉得多看一些历史数据没有坏处.

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-12-13 14:33 编辑 ]

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外加一点,用一些个例 (比如我认识的谁谁谁,买房怎么怎么赚了,他怎么怎么没文化,没分析就赚了)来说明什么,是不可取的.为什么,我就不说了. 正反任何一方都可以举出大把大把的例子,完全没有意义.

对于房子长期会怎么样,我觉得也不见得很重要.尤其大部分人说什么时候买无所谓,都是抱着长期,自住来考虑问题的.
但是,即使对这些人来说,现在买,还是明年的现在买,还是后年的现在买,这个决定"不可避免"的会给他们在近期造成数万,甚至近10万的区别. 我觉得还是完全值得思考一下的.

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如果一个投资房十年不涨，但年年正现金流，算不算“赚”的投资呢

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是"赚"的,但要和alternative比较,而不是简单的是正的还是负的.
比如你为这个房子放了10万deposit,这10万10年7%的年回报率会给你20万. 而你的房什么也没给你(假设正现金流只是一点点).因为房价没变,10年后,你的20万可以去"买"两个投资房.
当然这是一个很粗的计算和例子. "借债投资"要有相当的高的回报率才有意义. 世界上除了builder和少数短时间内投机的人,有多少投资机构或是富人会去用residential property作为致富的投资方法呢?

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别的不知道，但圣诞前后建筑工人不是忙飞了，而是很闲，好多人失业，每年都如此。。。。已经很多很多年了。。。
好像不管经济如果，房市如何，圣诞前后建筑工人都容易失业。。。

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一般从11月份就开始，各个建筑工种工人都被开裁。。。。据我所知的数据是从10年前开始，再往前就没有朋友开始干这个，就不知道了。。。

前2年房市最火的时候，也没看见他们忙飞了啊，相反从11月份开始，还是找活儿的电话不断。。。

不管你千变万化，人家有一定之规。。。

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双方说的都有道理。我一贯的看法是尽量看问题的各方个面，根据自己的判断作出决定。
多看多听多探讨是没有错的，毕竟很多时候投资是一大笔开支。这个决定会影响今后几年，十几年的生活。这是一件很严谨的事情。
但是在这个信息泛滥的年代很容易造成投资者们多谋而无定。别人给你再多信息还是要自己判断，自己拿主意。这才是最重要的。

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嘿嘿，不知你那里来的想法？
我不是数据派，也不是猜测派的
建筑工人圣诞前失不失业，我应该还算比较清楚，因为身边干这个的太多太多太多了。。。

每个失业的建筑工人，都不甘心，都要打电话给身边的同事朋友，重新找活儿，那电话声，真的很刺耳，很揪心。。。。房市好的时候，这电话没少过，房市不好的时候，这电话也没少过。。。

唉，怎么讨论到建筑工人失业上了，楼歪了，不说了。。。

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这个贴俺比较感兴趣的是，楼主是不是房介啊？

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又仔细的看来楼主的第一贴。。。。怎么感觉那么讽刺，不管投资成不成功，总免不了一个“死”字。。。那个market摆摊的老头，就算死时身价上千万，不也是个死吗。。。这个例子楼主举得不好。。。请换个欣欣向荣，朝气蓬勃的例子。。。。
比如某人很年轻就靠投资房产，无贷款，不用付高额利息的情况下就身价几千万。。。成天享受生活，不用为还贷，失业。。。烦恼。。。感觉这样的例子好！！！

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ls在用吃喝举例子么？

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rosyywu1文中提到的一段话让我有点触动：
”买房子从来就不是一件容易的事情:  .。。。。。和一个60出头的本地朋友谈论这个问题.他说当年他买第一个房子的时候,每个月的收入基本上都还利息了,生活非常窘迫. 。。。。．他就一直坚持一个观点：房子从来就不是便宜的物品:) ．。。。“

是啊，房子无论在中国还是在澳洲永远不会是便宜的东西，买房子也永远不会是件容易的事。长期而论房价应该是呈上升趋势的。

kingsford的帖子比较偏向从数据出发来分析，有点做研究的意思。但是在投资市场和房地产市场，有一个因素至今大家都无法准确衡量，那就是投资者的心理，尤其是房子。

由于没有考虑这一重要的因素，因此任何理论分析都是很难准确预测将来的。 而我只所以说房价长期会上升就是基于人的心理： 如果你买了个房子，如果经济条件许可，你是希望你的房子以高于买入价卖出还是低于买入价格卖出？ 如果你这么想，那么别的人和你的想法一样。

目前的低利率和高房租基本使得房产市场得到了喘息。唯一可以指望的是高端市场由于市场需求的减弱而短时间会回落。在中端市场估计会稳定一段时间然后随着经济转好而上升。

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这样的话为什么不宣布破产？说明还贷之后还是有剩余的，如果为离婚都到了借债的地步，直接宣布破产就可以了，就不用继续支付那些费用了，所以离婚最多离到0，不会离到负数

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吃喝达到如此境界了？真是偶像派啊！

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怎么觉得买房子在中国以前是个很容易的事啊？
现在房子炒得那么高，买房子倒是个难事了。。

别的例子没有说服力，就说自己吧。。。几年前，我家拆迁，在还没拿到拆迁款的情况下，我家就一次性买下房子了。。。。我家不是什么高干子弟，父母也是普通工薪阶层，而且工作也不咂的，就是老百姓。。。我们这样的，在2005年都能一次性买个房了，没觉得是啥难事。。。不过一年后，房子在中国给炒得啊！！！是我们当初买房时的3-4倍了，这时，买房是难事了，房子也不是便宜东西了。。。

另外，拆迁时，周围邻居也都这样买房。。。都是平头老百姓呢，都不用贷款就可以买房呢。。。。现在不行了，必须贷款，以前那点房钱也就是个首付了。。。

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停止讨论啦。。也是，也论不出个啥，

不知楼主做什么的，可是我所知道的是，建筑工里技术大工是最先被裁的，因为他们的工资高。。。如果楼主可以解决他们的失业问题，以后我要加强和楼主的联系啊。。。。也算造福于建筑技术大工。。。省得整天电话不断，闹得我心理怪不好受的。。

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楼主逻辑思维和语言表达能力很好，基本观点是希望大家可以一起研究讨论，让这个论坛房产投资版更有含金量，而不是形成“帮派”，随便给人扣上中介的帽子或轻易打击新人投资信心。

随便说说今天的事，今天和朋友在kogarah看房子，看的人很多，和中介聊价钱，他们看样子很有信心，并说最近房价很坚挺，经济虽然不好，大家还是有住的需求，悉尼方圆附近的房子价钱不会轻易下降的。当然中介的话听听就可以了，不过几个看的房子要价上的确一点都不退让。

其中有一个房子印象比较深刻，我查过它08年5月买进的，22万，几个月时间重新全部装修了一下，现在以27万+上市。和朋友在路上聊天，觉得投资房产基本三种思维：1.买进hold等着升值，所谓的capital gain；2.做现金流CF+，追求比存银行更高的租金收入；3.短线操作，通过淘到的便宜房子renovation，短期内迅速得利。今天看的这个房子应该就属于这第三种投资方式了。

我问朋友，觉得这三种那种方式最好，他说哪个赚钱哪个就好。开始我觉得这是句很废的话，后来想想，发现很有道理。就象楼主所说，有些人很聪明，数据，历史，图形，信息，这些方面做的都很到位，结果他们自己考虑的越多，就越难真正出手入市，因为他们think big。为什么有些人不懂这些，也可能会投资成功？买房子有点想淘宝，淘到好房子就是成功的投资，不管在什么大的经济环境下。比如说一个房子售价50万，大部分人都觉得太贵，经济环境又不好，负面信息一大堆blar blar，有一天这个房子出于某种原因售价40万，那这个房子可能就突然变成很好的投资。

所以，三种投资方式没有好坏之分，哪个能赚到，哪个就是好投资。大环境因素要考虑，但真正决定投资时机的是你有没有发现值得投资的房子。换句话说，理论数据固然重要，出去多走走看看更重要。网上的负面消息看看即可，真要是chatwood放出40万的house，那些房市唱大衰的人会不出手么？

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全面的信息是靠整个论坛百家争鸣来自然造就出的,我是一个个人,当然有我的个人看法和个人意见.我又不是媒体,要保持中立(何况这年都连媒体都分左倾有倾呢)...

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-12-13 17:46 编辑 ]

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看来有些人认为, 什么都不想都不分析的也有赚钱的,想了的分析的也有失败的,所以结论: 分析没用,赤膊上阵. 呵呵. 如果逻辑是这样的,那说什么也没用了.

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-12-13 17:47 编辑 ]

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什么是0？0就是到central link领救济。google一下罗嘉良，他现在基本上就约等于0.当然可以事先在瑞士银行存点家底，等宣布破产后，换个国家重新来过

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builder里宣布破产的多的是，都为了赖工资，倒霉的是建筑工人。。。不过几天，他们又换个名字或和人合伙，再杀回来，挺无耻的。。。再说是公司破产不是他个人，如果sole trader就影响个人生活了，公司的话，一点不影响。。。

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给你评分是为了等你三只脚后可以回头再给我评分

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你大概没在澳洲这边建筑施工行业里干过。。。小工干什么，小工最大的作用就是-------boss可以从他们身上吃人头！！！
在大工身上他们吃不了钱而且还可能赔钱，当然要先裁掉。。。而小工就不同，多混一天，boss就多吃他们他们一天人头，你要是boss你选谁？？？？？

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计划买房的人，都是以乐观心态来估计未来的，所以才有买房的打算。这个时候听负面消息，可以使自己的决策更理性。

即使是职业投资房产的人，如果很短的时间里，价格比自己买的下跌了3 、 5万 ，也是很痛的。虽然，职业投资人可以不在乎一时的价格，那是因为他是职业投资人，他晓得自己不可能每次买到最合适的价格。

但对于大多数买房者来说，买房是一锤子买卖，多个3万5万的，少个3千 5钱都是一笔钱。还是要通过学习来获得最有利自己的判断。否则，那是赌运气。称不上“埋头前进。”

很赞同楼主说的，人生要短期长期计划，计划的前提是学习。有些人拿真金实银来交学费，有些人通过图表来学习，没有好坏，就是个人方法。

楼主以为负面消息看多了，使得行动就停止不前了。这点，觉得你是过于担忧了。放心啊，做投资的人，自会知道自己在做啥，买房自住的，该买的时候还是要买的。

买个小菜还要到市场上兜半天，何况买房。买小菜呢，有些人喜欢买时新菜，贵啊。有些人，就买当季菜，多没劲哦。两种人都很开心，菜都吃到肚子里去了 。小菜我们知道何时是季节，房子呢，还是要通过学习来了解此刻是“购房时新季节”还是“正当季节”。用以前的数据图表，还是真金实银来学习，大家的选择是不一的，放心，大家都要买房子的 。
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