澳洲负扣税实例之我有算错吗?

在澳大利亚地产投资





一直想知道怎样操作,以下是假想个案。

A年薪75000 应课税约16000。他买了一个50万的投资房,

收入∶每周$550 X52 =28600 但不可能52周全租,他只报40周即550X40 = 22000

支出∶每周只付利息 500X52 =26000 每年COUNCIL 1500 WATER RATE 1000 4X STRATA FEE共4000/年 房子折旧算2.5%买房价 50万*0.025 =12500 好了 那就是收入22000 - 26000 - 1500 -1000 - 4000 - 12500 =-23000

A本来年薪75000 负扣税後是75000-23000 = 52000, 52000每年应课税约9300 没投资房每年交16000税,有了这房後每年能拿回16000-9300= 6700 经负扣税後A能退6700大元,请问算法有没有错?实际上是不是又跟这不一样呢? 虚心求教


顺带一问,投资房我买齐所有家具後再找QS做折旧会不会好一点?一直不知道家具能不能算


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想法太簡單了你。50萬的unit不肯能有這麽高的depreciation。還有,你報40周的income?一年3個月租不出?太過分了吧。如果你收現金的,不如不報

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数字上不用太较真,都是假设的,这套算法对不对?

不报的话怎解释空置时水电气在动。。。

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感觉算法没错。

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如果让你们凭经验来调,数字会是怎样?我上面都是假设的。

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dep 會是8千左右,是呼新舊。不建議你只報40週收入。最少46週。你其餘的計算okay。有分加沒?

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应该正确吧。40  周有房租, 52 周付利息,  那就应该报52 周的利息。

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折旧可不是全部房价x0.025哦。房价中有大约1/3是不能折旧的。房价中大概8%左右是装修的费用,大概7年左右折旧,大概50%是房子的折旧,按照40年算。推荐你找专业的折旧公司或者人员做折旧表。

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最简单的算法 也就是这个了

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算法对。但是别忘了,你将来卖房的时候所有这些抵扣的钱要全部加到房价上,再把税吐出来。

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持有1年以后只吐一半回去, 再说现在的100刀5年之后的就是113刀了( 通胀2.5%), 10年之后128刀。就算个人税率相同,
现在你拿5000刀回来, 10年之后退回去2500刀会去,也就是现在的1953刀, 还是净到手3000刀花销

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Depreciation 2.5% is only on the building cost rather than your house market value!

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极端例子,房子6月1日打广告,6月24日开始租出去,你抵扣多少周的利息?

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造价大概就20w吧因为是个小的unit那就5000折旧

另外为啥不能52周全租出去?这不合理啊。。。我的房子都租出去三、四年了

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只有第一年有可能那么高,往后就很少了,5年以后,就几千,最后可能剩几百

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另外,最后卖掉的时候,这些负扣税都要退回

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还不能加分,草鞋。

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是个townhouse,网址顺便也发一发,大家来估算一下折旧。
https://m.realestate.com.au/property-apartment-wa-clarkson-119182279

至于为什么我不直接去做折旧,原因很简单,因为我还没买,想在买之前算好所以东西再看看

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sounds a good investment

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可以带家具折旧吗?我看了那个list上面没写家具可以,但听大家说的家具可以。想确认一下

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可是我利息一定是52周阿,那如果我确实只租了40周,他们会把我利息算40吗

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是个townhouse 08年尾建的
https://m.realestate.com.au/property-apartment-wa-clarkson-119182279

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这时候是否要召唤税务大神lenny_dong

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你只租了40周通常是只能给你减去40周的利息的,因为是从开始产生income的时候才能算, 或者更专业一点,是从available for rent算起。

比如你7月1号settle了,开始付银行利息,但是房子需要做清洁和装修,不符合出租条件,那么这时候的利息是不能被减去的。等到1周后一切就绪,你开始登广告,这时房子available,再等一周你找到房客,那么到年底,你该报的收入就是50周,而你可以减去的利息是51周。

所以最好是早登广告,而且要有证据证明你的广告从哪天开始,这样可以多减几天利息。

同理,其他任何开销都必须跟income挂钩,你出租了多少天,就相应的能减多少天的利息,水费,折旧费等。



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没查到ato条款那
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