澳洲top up vs Refinance的问题

在澳大利亚地产投资





n年前买房40w, 贷款32w, interest only, 多余的钱都在offset里。
现在买了新房,即将搬入新房, 第一套房银行重新重新评估价值的时候结果变成了60w,这样贷款变成了48w , 假如有2个选择:

1.银行top up:(我要求分开了2个账户,1个32w,1个16w, 里面都是只还利息,不多还一分钱)。

2. 银行重新refinance: 整个第一个房子贷款账户就变成了48w


由于搬到了新家,第一套旧房子变成了投资房, 众所周知投资房贷款利息可以抵税,我的问题是: 投资房的利息是按32w的利息还是48w的利息算? 上面两个选择有区别吗 , 由于重新评估多出来的钱是放在offset账户里,多出来的贷款账户一分钱没还过。

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顶一下,高人,会计专业人士请进来回答下

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问题修改了一下,等高人解答

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按32萬算... 以後賣房掙了錢也是按40萬交CGT

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多谢,可惜不能加分。

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沒事... 希望能幫到你..

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小白最近也在准备重新评估房价。借帖子请教下,那个多出来的12万不用来买新房子,而是放同一个房子的offset账户里是不是就可以抵消贷款利息?也就是之后只用交38-12=26万的利息?还是说,如果不放offset重新评估之后的部分,大家都用来买新房子,相当于多贷款,要多交12w这部分的利息?那如果不是为了要使用这部分钱,就不需要找银行去重新对房子估价的,对不对?

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​小白问题.

请问lz 为什么 第一套房 Interest only, 故意要等 refinance 给 房子升值,可你的loan不也相对增长不少了吗?

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还一个问题:

比如说我是1年前top up出来原来房子的钱(40w->60w), 这样16w的账户和原来开始的32w贷款账户是分开的。这1年间,16w的账户的钱从未多还过,只是每个月还interest。

那么我现在买的是投资房, 买房的一部分是这16w,那我可不可以把这16w作为利息的支出呢? 如果可以,我如何跟ato证明,这个账户的钱是用来投资的呢?(因为账户建立的前12个月我从来没动过钱)



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实际的loan其实没增加, 无非是贷款账户数字看着增加了而已,实际上你的增加的那部分如果你不花是没有多产生利息的。

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我理解是的, 多评估出来的钱其实不是你的,还是银行的,你要不用的话肯定利息没多(钱在offset里, 假设多评估出来了10w,贷款账户会多10w欠款,offset那边也会多出10w,其实不动那个钱的话,利息是不变的)。

我这个贴问的是,如果这个钱我用于怎么办:

1. 目前的答案很明显,如果用于买自己的新自助房, 这个钱不能退税(很合理)
2. 我不明白的是: 如果钱用于投资用途,如何证明?  比如说我多评估出10w,放在一个已经有15w的账户里, 我买投资房的时候(假设新房需要9w的话), 人家ATO怎么知道我用的那9w是本属于我自己的9w,还是那新top up出来的那部分?

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​所以你重新评估 后 的房价 和 贷款比例 其实都是虚拟的,对本身还款数目没有任何影响,只是当你想再贷款买房或者 卖房的话 才会有直接影响,可以这么理解吗?

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买房自住房也没影响,投资房会有影响,就像很多人说的最大化投资 - 最理想是多出的那份钱可以够买个投资房或者其他投资选择,这样,整个投资没花自己一份钱,完全是银行的钱, 当然自己要付这些钱的利息, 而ATO对所有的利息都有税务deduction优惠

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sounds right....

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看君一个贴,胜买3间房


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transaction history~?

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这个也难说啊,比如说offset里有20w(10w是自己的,10w是top up出来的),我拿出transaction说上面的12w交易额里,这么能证明我用的是哪部分啊? 我觉得这部分是个灰色地带,只要有split的账户并且里面存那个top up出来的钱,并且从来没还过本金, 并且交易只要是真的投资交易的话,是解释的通的

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wait professional to answer

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多贷款出来要多交利息,放offset的话无影响

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自己的與top up 出來的都一樣,用作投資可以將利息作支出。

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我觉得不太一样。

自己的钱买投资房如果首付(假设80%贷款)的话我理解是只有那80%的贷款部分可以抵税, 自己出的20%的资本是首付不可地税。

如果是top up出来的钱如果用于首付投资房相当于是投资,假设top up出来的钱正好可以够首付20%的话,那相当于投资房100%可以抵税(80%的贷款,20%的首付其实也是贷款)

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请问楼主房子从$40万 到$60万大概要用几年呀?那个城市,谢谢

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就是个例子而已,数字都是虚构便于阅读,只是想问这个中间的流程而已

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楼主的理解是正确的,只需保留top up的相关文件即可,把top up的loan建立单独的account,此account的利息即可抵扣

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另外动用自住房offset account里原来就是自己的那部分资金不构成interest deduction。

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恩,这个我基本明白,我的问题是

假如我2012年7月做的top up, 那个账户一直就只还利息钱一直在offset里没动过, 直到2013年10月才开始用那笔钱买房。

那我是不是可以申报2013年10月一直到2014年6月底(假设这段时间购买的投资房一直出租)的利息?




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从你把top up的钱从offset account里拿出去投资那天起,所产生的额外利息都可以claim

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恩,明白你的意思, 你看我下面的例子对不?

具体例子比如说,我top up之后多了10w,我offset里包括这10w一共有15w, 加入我用了13w买了房子投资, 我账户里还有2w,之前top up出来的10w可以抵税, 自己出的那3w不可以地税



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是的,因为只有你top up出来的钱才是真正借银行的钱

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这个其实就是我的问题, 我如何证明settle那天那笔交易里的钱我用的是top up的?

举个例子:

我账户里15w, top up出来10w,一共是25w, 买投资方settle那天的offset账户上显示的交易额可能是13w,那么我如何证明这13w里的10w是top up里的? 我觉得这个可能是不好判断的地带

我的理解是

1. 出具offset在房屋交易那个月的账单, 只要买房交易日期那天的账户上有交易记录,证明一笔钱用于买房子
2  top up出来的那部分贷款的账户是分开的,并且从来没有还过本金
3. 出具top up那部分贷款账户的月账单,上面显示每个月有利息交易记录

这样就足够给ato证明这个账户的钱在投资房屋交易之后是用于投资用途, 是可以抵税的
对吗?
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