做了几年的中介，自己现在开了地产公司，决定开贴。
聊聊澳洲的房地产投资，纯粹谈自己感受和经验
待续---
欢迎不同意见，
[ 本帖最后由 oyeah 于 2012-6-21 15:46 编辑 ]
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然后呢？
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什么地产公司?
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坐等
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不打广告，只写感想
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前排就座。
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开地产公司是卖房还是盖房？
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为什么这么多中介都在推销apartment楼花？
原因很简单，利！
我们都知道，在澳洲，一般的房地产中介，例如ray white, barry plant. 他们的主营业务都是在自己所在的区域farming,努力拿到Listing也就是所谓的房屋代理销售权。
以维省为例，一般中介的佣金在1.5% 到2.5%不等。100w的房子一套下来也有2w左右的佣金，中介公司的销售可以拿到佣金的40%左右，但前提是这个listing和sale，都要是一个人。
所以传统的澳洲地产中介，拼的就是拿listing的能力。Listing is the key in real estate.
可是，新兴的华人中介，在一般的成熟区域里，没有口碑和很高的信任度，再加上高竞争。
很难拼的过西人的大品牌，拿不到listing。
但澳洲城市在发展，人口的增长和移民的热潮，就最近几年，apartment如雨后春笋一下子普天盖地的出来，这么大的一个供应量，在澳洲这个主流市场并不喜欢居住和投资的大环境下，开发商是很难销售的，这个前提下，开发商给出了高佣金，平且把销售代理的权力给了几乎任何他们认为可以销售的公司和个人，因为在成功销售之前，他们几乎不用承担任何费用。
据我所知，一般的大的开发商给的佣金在4%-7%不等，取决于项目的利润，销售难易度，和中介之前的销售能力。
就我接触过的项目，最高的一套有15%的佣金。
就这样，很多的中介一涌而上，纷纷开始销售apartment。其中，尤其以亚洲和华人的中介居多。
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投资咨询，主做鬼佬生意，跟华人中介没有利益冲突
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为什么这么多的讲座和媒体都说好呢？
原因也很简单，利！
举个最简单的例子，一套docklands的apartment售价60w，以5%的佣金为例，就是3w。
如果你可以卖2套，基本就是一般工薪阶层一年的工资了。
在这么大的一个利益驱动下，一切可以利用的方式方法层出不穷。
投资讲座，地产论坛，地产报纸，纷纷诞生。
就连原来做移民的，做会计的，做financial planner，做贷款的，医生，都加入进来
所有的赞美之词和数据都被纷纷拿出来，只为证明一件事， Apartment是最好的投资。
待续---
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写的累了，求加分，然后我会继续
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想到哪里，写到哪里，有些地方以后慢慢补充，有问题的朋友跟帖，我会一个一个回，发觉好多人都在问楼花
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LZ继续
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太需要这样的帖子了！还没混到可以加分， 先顶一下贴吧。楼主请继续。。。。
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楼主哪里呀，nsw吗？要咨询哦。谢谢开贴
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请问买的楼花和最后交的房在质量、面积等上面能差别多少，若差别很大，买家有没有途径挽回损失？谢谢！
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楼主听说过kellyville那边新开盘的楼花吗？是town house 的，53万做投资怎样？
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LZ自己开地产公司，应该跟其他公司一样，鼓吹房地产投资的好处，怎么像是在揭房地产投资的短呢？
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楼主墨尔本的吧，那里的apartment状况如何？
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静候下文
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mel的，不过希望可以帮到你，我做的是全澳的，可以短息或者跟帖
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质量很难说，因为每个人的感觉不同，但面积是死的
一切根据实际合同，如果有问题，一定要找律师
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有时间帮你看看，投资的话，很多因素要了解，特别是你的目的
看完我写的文章在做决定吧，呵呵
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搬板凳听故事~
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个人感觉不管怎么说，按照现在政府的刺激方案，新房和楼花肯定要涨价啊。。。但是再出手RESALE就难说了
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原来可以这样找客人。
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第一，我不挣昧心钱，说句实话，这么高的佣金，其实就是虚高的房价带来的，除非是朋友要，我帮他们拿了，然后佣金返给他们。
第二，我没有说投资房地产不好，我自己就是做这个，我身边的人也都是考投资致富。
只是我们自己花了时间研究，我们花了钱学习，然后我们挣钱，
但扪心自问，很多行业外的人对澳洲地产投资了解多少？
他们什么都不懂，都不学，听了那些所谓的专家建议，然后拿钱一投，等着翻倍。
怎么可能挣钱？幸亏投资是房地产，运气好的时候，还真能挣钱。
碰到个不好的项目，也亏的不大，定多settle的时候，贷款多出一点首付补了房子的差价。
有些真实的例子如果想听的话，可以分享
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哪里都是一样，供大于求的市场，价格上不去
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照常理，质量应该完全符合购房合同上标明的，而且能够交房也说明拿到了OC，大的问题不应该有，不过小毛小病的肯定存在，一般在拿到钥匙后做一个inspection，联系相关人员让他们加以修补。面积的话通常小于合同面积5%的差异都认为是合法的，但是要看清楚合同里面积的表述内容，是否包含阳台，车库和储藏室。抛砖之言，不当请各位指正。
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那请问一下，政府有哪些刺激方案呢？投资的人是拿不到首次购房补贴，7月一号一到还有什么？ NARS？
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