澳洲养老型投资房的最终归宿

在澳大利亚地产投资




看一个帖子,突然想到的问题。

举一个例子,假设的,不用在意数字,这样大家更好讨论:一个公寓,40岁买入,买价50万,贷款80%,首付10万,贷款40万,IO only。50岁,假设涨到了100万,top up refinance,还是80%贷款,可以拿出现金80-40=40万,放在offset里慢慢花。假设60岁,房价涨到150万,最后一次refinance出来120-80=40万,之后退休养老。房租尽量做到自给自足或略有盈余。这样是否可行。
毕竟卖投资房,尤其是大幅增值的投资房,增值税交的太多了。所以要不就不卖就不然就等它升值不大的时候卖,才不至于交付太多的税。
以上想法是否正确,请指正。

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refinance需要你有足够的income和cash flow来还贷。

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同意!观点新颖、思路清晰,请遵照执行。但要注意风险。

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退休之后银行肯定不肯贷款了。所以40岁开始想这个有点迟了。如果不愿意卖投资房,你的投资房组合里面一定要想好退出方案。比如卖一个来还其他投资房的贷款

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而且房租也要相应涨啊,要不你topup 出来40万,这40万的贷款利息也是要还的。我觉得房租涨幅是无法cover 这40万的topup 的。

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你怎么保证房价就一定涨? 如果你60岁的时候,房价下跌到$30万呢?

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贷款自然是第一要考虑的要素,其次是税务。以上数字都是参考,具体哪一年做最后一次refinance,要根据实际情况。

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这个不在讨论之列,空军请绕行,谢谢。

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我说了,房租尽量做到自给自足或略有盈余,所以refinance多少,要根据具体情况,而不是一定40万或80万,以上数字只是参考

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请展开说,风险除了房价房租长期下行(空军言论,不在讨论之列)还包括哪些

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关键在于银行在你退休后肯不肯给你增加贷款额度。。。

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要考虑通胀

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我不建议卖一个投资房还其他投资房贷款的做法,增值税是规避不了的。所以应该卖的是自住房,自住房尽量买增值潜力巨大的独立屋是正道。投资房买levy低的公寓和unit,为了避免地税,如此才能最大化收益。

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楼主这个是简单模板,实际操作起来要考虑的因素还有很多。

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最后一次贷款时机很重要,不能等到退休后。

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最大的问题是10年房租能涨多少。如果大量开发,房租10年不涨怎么办?

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一般来讲,历史数据,房价和房租长期跑赢通胀。

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房价房租长期下行,空军言论,不在讨论之列,而且历史数据也不支持此言论

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历史数据就是最近3年房租下行啊

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我私觉得,长期来说,这2个问题不是问题

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30年呢

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兄弟,套出来的钱不要利息啊?

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请具体展开,不吝赐教,谢谢

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既然是养老,当然要考虑各种风险,等老了出了问题,能让你重新年轻一次再来做选择吗?

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放在offset账户

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所以大家讨论,请具体说明问题

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30年来看,我建议你回国买房,现在买一套顶30年后20套。有意义吗?如果历史是一成不变就没有那么多投资亏钱的了

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我觉得不能怕交增值税而不卖投资房,如果投资房有2个以上的,是可以通过卖一个而盘活资金的。当然这个因人而异,具体情况具体分析了。

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看来您是空军,请绕行,这不在讨论之列。
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