楼市小白,最近买了一个老破小的分地unit投资房,有几点疑虑一直不太清楚,请大家多多答疑。新人不能加分一律白条,等穿上鞋了回来慢慢加,非常感谢。问题如下:
1。这房准备是要租给亲戚,就按市场价,除了不准备找中介管以外其余都准备按正规做,签合同Bond金上交租金用银行转帐付款等等。问题是租之前我需要打广告吗?怎么向税局证明我的租价是市场价?现在市场上有类似房源,可以就把这样的广告保存下来作为证据吗?还是找类似房源但已经出租的作为证据?
2。房子确实挺破的,特别厨房肯定不适合烹饪中餐,等亲戚搬进去暂时也只能先让在棚子下面做饭。那么,对于换灶台,油烟机这些,我是必须等租房合同签好开始收租了以后,做这些升级才能抵税吗?这样算是装修还是维修呢?我知道维修的人工好象是可以一次性抵扣(有abn,开正规发票那种),但装修是不是同样如此呢?还有对灶台油烟机这些,是需要做折旧报告吗?查了下好像lifetime都是十几二十年 同样的,如果还有其他需要升级的,比如carport加门(现在前后是通的,可以直接走到后院),花园维护(之前的假草坪都去掉了,现在就是一片沙子)等等,可以抵税吗?算维护还是装修呢?
3。对于污水,康嫂这些我知道可以报,那么,有必要或者说是否可以由我来负责气电网络等等这些呢?如果是我的名字会不会认为是我在那住?或者就算认定房子是出租的但这些支出不能抵扣呢?主要是因为亲戚基本不会说英语,要开这些服务还挺繁琐的。
4。我有必要或者必须找会计来负责报税吗?
问题不少,跪请大神们降临!
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会计应该不是必须的,不过你什么都不知道的话还是找会计比较好吧,个人观点。
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同意
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感谢两位。期待更多大神们的参与。应该不是人人都请会计吧,还是说我的问题太小白了。。。。。。
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如果之前没有找过会计师建议找个,特别是涉及到投资房的问题。百来块钱的会计费,说不定可以从税里省出来的,多省下来的就是赚了。
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那么请大神们推荐个会计师吧
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个人感觉不用特地打广告, 你可以保留同类型的房子广告就可以了。反正你租金转账 又交bond。
维修费用,如果换东西,可能直接计入房子成本,以后卖房算赢亏,不然算房子维护费用,当年报税折扣。
如果算折旧,应该会计或专业人士出折旧报告吧,每年报税累计,卖房时还得加回计算。
担心水电煤账单,你可以写合同 ,看如何规定吧,实在不行,把你亲戚名字加上去。
税局也不可能每个人的报税都细查的,只要你有凭据,合理合法,一般没啥问题的吧。
我不是专业人士,意见仅供参考。
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另外,为了能出租而装修,这部分钱是能税务抵扣的,只是得区分是计入房价,以后卖房算,还是算当年出租房成本。
你要是不懂,可以上ato网站看,ato有例子解释的。
我个人觉得,如果大装修,一般算是计入房子成本,以后卖房算的。小的维修,则当年报税用。
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如果是小白的话建议第一年请会计,准备好问题一起问了,以后就可以自己报了。很多人都是这么一步一步学会的。
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还以为大神们都看不上这些小白问题。非常感谢楼上的解答,白条白条。
关于广告,我不确定保存到个什么程度,就截个屏?因为租出去的话就看不到了,或者有没有哪个网站有房子出租价格的,就像房子出售价格那样?
关于更换橱柜灶台油烟机等,要是连材料带人工一起去做折旧感觉小亏,特别是人工,如果能算成维修可以一次性抵扣还不用考虑将来要加回来。而这几个如果单独找人再出折旧报告,似乎也不是太划算(不知报告要多少钱的情况下),毕竟也不会搞很高级花很多钱。
我只零散找到些ato的例子,哪位能给个有详细释例的ato链接吗?拜谢!
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我也装厨房,几千块,打算报维修得了
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建议找个会计。你这些都是会计熟悉的问题。付费的咨询结果比较放心。 这里东一句西一句, 你还是没底。
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我是觉得的大神们比不少不靠谱的会计还懂。现实中碰到过几个,真的是连个个人所得税和养老金以及工作相关抵扣都没整明白。
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刚穿布鞋,只有一点浮云。还是希望能有更多人回答呀。
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装修,换抽烟机之类
你要么直接算维修,当年报销。
不然就累计到卖房算成本
老房子,我个人感觉,真没必要搞折旧。
你真可以找会计帮你弄退税,如果你很担心ato找你的话,找了会计,顺便可以咨询会计,如果你有不清楚的话。
税局哪可能盯得这么仔细啊。
你自己留足证据,资料,真没啥好担心的。
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