澳洲仔细看了NSW政府视频，终于理解NSW Land tax的计算方法了

在澳大利亚税务



关于NSW landtax的计算方法：http://vimeo.com/430593343
关于如何查询自己房产的土地价值：http://www.service.nsw.gov.au/t ... land-value-property

现在的threshold：Thresholds Tax Year 2023
General threshold $969,000
Premium threshold $5,925,000

现在的land tax rate：
General rate: $100 plus 1.6 per cent of land value above the threshold, up to the premium rate.
Premium rate: $79,396 plus 2 per cent of land value above the threshold.


仔细看了NSW政府视频，终于理解NSW Land的计算方法了。原来对合伙买房的小伙伴要收两次landtax。

第一次收地税（针对合伙买的每一套房）：政府先把所有合伙买的房，逐个收一遍地税。每一套房单独收税。

第二次收地税（针对个人）：政府然后看个人手上房产的土地价值收一遍税（这里会排除第一次收的税）

理解这个规则后，我能想到的避税方法如下：

1. 不管夫妻联名还是分开买房，每一套的土地价值都不要超过threshold（现在是$969000）。这是重点中的重点。完全可以在买房前查一下land value
2. 同时保证夫妻每方单独拥有的土地价值不超过$969000
3. 注意公寓房也是有land value的。所以别以为买公寓地税跟你没关系。以前有人说公寓没地税来着。
4. 大家买新投资房的时候，可以查一下这个房的土地价值作为参考
5. 大家可以跨洲投资房产，来避开land tax。每个州都有自己的threshold和算法
6. 千万不要买堪培拉就好，threshold是0。只要是投资房地税是逃不掉的（工党执政的地方，税就是高。劫富济贫。这里说一下，如果我是起步阶段的人，我会喜欢工党。富了后肯定就喜欢自由党。）。
7. 夫妻一定要联名买房。首先可以分散房租收入，降低个税。然后在卖房的时候也可以分散capital gain来降低CGT。最后，联名买房可以让夫妻双方分摊land value，这样双方都不容易超过起征点。如果分开买，容易一个超了，一个浪费额度。最后的最后，夫妻分开买房轻则破坏感情，重则家破。。。说为了避land tax而夫妻分开买房的小伙伴们，你们理解错了land tax的算法。把帖子看完（后面有详细的计算例子），默默的谢我就好。

我的贴总是很神奇。有人收藏，但是加分的人总是很少。不知道大家最终看我帖子领悟算法后是什么心情。有人可能会感激我，因为他们正在想是否应该夫妻分开买房来避税。有的人可能会恨我吧，恨我为什么没早点研究分享这个地税算法，现在已经分开买房的后悔也没办法了。但是你至少现在知道了，亡羊补牢永远不晚。希望华人能够互相帮助，让我们一起变强大。

本人喜欢研究一个东西就研究的透透的。喜欢把刀磨得锋利无比然后再去砍柴。

本贴里有些小伙伴已经在恨我了。语言上会攻击，但是行动上绝对是诚实的，那就是夫妻再也不分开买房了。。。

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本来就是这样，想从税局钻空子，比较难

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越了解，越能钻空子。

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不是说公寓房没有土地税，只是公寓房占用的土地面积小而且住户多平摊到大家身上就没有多少基本可以忽略不计

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随便查了一下一个价值130万澳币的公寓，土地价值35万。35万真的可以忽略不计吗。。

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我说算法上。当然，州税局的算法公式就是忽略夫妻关系，以个体为单位，一层层套。

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没啥空子好钻，很多网友说夫妻各自买一套投资房，和两人共同买两套投资房，这两种方案，按州税局公式，最后两人所交总和是一样的，不信你自己算。其实州税局的算法就是不去核查两人是不是夫妻，就以个人为单位，层层追，简单粗暴有效。

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一幢大楼里住户越多平摊在每家的土地就越少……，一幢20层楼的公寓和一幢三层楼的unit 所占有的土地面积就不一样

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土地税：（land tax）

1. 自住房不用交

2.  投资房：算三年平均地价，然后减去政府规定的免交部分（好像政府每年的免交部分都不同，不知道为什么），如果是负数或零就不用交，如果是正数就要交。比如：三年平均地价100万，政府免交部分80万，那么（100万-80万）X 1.6%就是要交的土地税

我是这样理解的，如果有误还望大家指教。


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你这不就是没理解透算法吗。。。

我就跟你举个两个例子，两个例子里两夫妻拥有的房产土地价值完全一样，但一个总是联名买房，一个是到了起征点（threshold）后，分开买房：

例子1：夫妻两个人总是联名买房：
房A土地价值$969000
房B土地价值$400000
房C土地价值$400000
这三套房都是夫妻联名买的，合伙共有土地价值$1,769,000，远远超过起征点$96, 9000，所以税务局要收超级多land tax
合伙共有土地价值$1,769,000，高于起征点，重税，每年$12,900
男方所有土地价值$884,500，低于起征点，免税
女方所有土地价值$884,500，低于起征点，免税



例子2：夫妻第一套房联名，后面两套房买在男女方各自名下：
房A土地价值$969000
房B土地价值$400000
房C土地价值$400000

合伙共有土地价值$96,9000，等于起征点，免税
男方所有土地价值$884,500，低于起征点，免税
女方所有土地价值$884,500，低于起征点，免税

所以你看，操作方式不同，结局完全不同！

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所以你一般看到一百多万的公寓的土地价值是多少？

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如果买公寓投资房我会注意这个问题

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是你理解错了新州税局公式，不多解释，附图你就明白了，假设AB两人分别持有或共同持有投资房（100万+200万）



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是你理解错了新州税局公式，不多解释，附图你就明白了，假设AB两人分别持有或共同持有投资房（100万+200万）




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其他的都没有问题。为什么A和B共同持有房产的时候，primary怎么只要596的地税呢？谢谢。我看的是要按3,000,000的共有土地价值来交地税。你的公式里怎么只按1,000,000交，明明共有土地价值是3,000,000哇。

请看下面政府视频里的截图。夫妻共有$900,000土地价值。


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因为按100万房产做Primary，所以Primary Assessment就是596， AB两个人分别的Secondary Assessment数字就比较大了。 你也可以按200万房产做Primary，那么AB两个人分别的Secondary Assessment数字就小了，但是AB两人总和还是一样的。

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你的图片例子也是一样啊，按90万Ryde地址房产即两人共有房产做Primary

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感谢分享。这个primary accessment是选其中一套共有房？而不是AB两人共有房土地价值的总和，对吗？

税务局这个例子两个人的共有房只有一套，所以看不出来，是选其中一套作为primary accessment，还是AB两人共有房土地价值的总和作为primary accessment

你的公式是在哪里找的？能不能给一个链接？我要是能看到例子就好了，感激不尽

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对，选一套共有房产做Primary。 所以很多网友自以为聪明，以为单独持有地税就会少些，其实不是的。税局啥没见过，人家早就有简单粗暴的公式了，逃不掉的，一层层的追就可以了，收取的总和不变，管你AB是什么关系又如何拥有。

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你发的这个公式太有用了。政府发的解释视频反而有歧义。你的公式是在哪里找的？能不能给一个链接？我要是能看到例子就好了，感激不尽！

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http://www..com.au/bbs/ ... p;extra=&page=5

请看我上面这个贴里讨论NSW landtax算法。很多小伙伴说夫妻合起来threshold只有969000。现在你把你的例子摆出来后，他们说的全是错的。按你的例子，夫妻联名的房中只要一套房的土地价值只要不超过969000就好。然后男方，女方各有969000的threshold。

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就是视频里的公式啊，你看我图片也能看出公式来，哪里不清楚？ 596就是按100万计算出来的（1000000-969000)*0.016+100，8596也是同理

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所以很多网友都错了，新州税局是两层计算地税，第一层算共有的Primary， 第二层算每个人的Secondary

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如果土地价值没有超过General threshold起征点，夫妻双方分别拥有投资房产比较划算。如果超过了起征点，分开和联名就没有分别了。

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奇怪了，视频里没有你的计算公式哇。。。能说一下多少分多少秒截图的吗？谢谢

对了，如果按你说的选一套共有的房来作为primary assessment。那下面有一个奇怪的情况，你看看哈

一对夫妻本来共同拥有1套投资房，土地价值150万。primary assessment下来要交很多税。结果他们又联名买了一套投资房，土地价值只有40万。用这套土地价值只有40万的房做primary assessment，结果他们不用交地税了？？？

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为什么“土地价值没有超过General threshold起征点，夫妻双方分别拥有投资房产比较划算”？谢谢

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你的英文是不是不太好啊，视频说得很清楚。 我还特意做了个图，看图你也明白公式了吧， 只是我的举例和视频的举例不同罢了，但公式算法是一样的。你要还不明白，那就是你的理解力有问题啦，我不废话了。

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原来是你自己做的公式。难怪视频里没有。关于我说的那个奇怪现象，能解释一下吗？如果能自选哪一套做primary assessment，会出现很好玩的现象。

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楼主的解释是正确的 我们有4套房
A自住 男女共同持有
B投资 男女共同持有 超过threshold 交landtax
C投资 男持有 没有超过threshold 没有交landtax
D投资 女持有 没有超过threshold 没有交landtax
今年的地税就交了B套房的 C和D不用交 以前问过NSW REVENUE 不需要交

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结婚的家庭比较吃亏。不管是联邦的补助方面还是各州的税务方面。不知道以后会不会变成改革的方向。
一样的，见图，假设AB单独持有或共同拥有房产969000+500000



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刚被追过税，最合理的就是夫妻名下一人一个投资房，千万别放一起，否则35万投资房都会被税，唉

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很多从悉尼跨州去买房为了避开土地税的，最后谈谈有几个房子升值的，还不如悉尼每年交地税，几年以后增值不知道超地税多少

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一定是共有的房产做Primary，如果有两套以上共有，选择低价者做Primary，Secondary deduction则选较小值，选择高价者做Primary, Secondary deduction则选较大值。如下图，结果是一样的。如果有一套单独拥有，反而地税会高。







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对的 分开就是划算 感情好还是分开挂名

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哎，说独有划算的，是不知道州税局做2层计算，有些情况有共有又有独有的，地税只会更多，见图。



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感谢解释。我说的好玩的现象是，如果按你说的可以自选哪一套投资房作为primary accessment。在你的例子中选500000那套来作为primary accessment。结果就不用交地税了。请看图



所以，貌似不能自选？必须规定那一套作为primary accessment?

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感谢分享。也许单独房夫妻个人名下也会被税。大家都没搞清楚到底怎么计算的。

如果你们夫妻合伙买的投资房土地价值只有35万，绝对不会被收地税的。你一定是还有什么房产没说出来。你说的是NSW的房产吗？

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楼主分析的很对。我们也是这样避税的，身边很多朋友都一样操作。唯一的问题是一旦放个人名下，未来转给配偶操作不了（视为出售要交税），所以夫妻长期规划很重要的。这个操作已经得到税务师的确认，可以放心做。

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关于悉尼房产升值速度是否比其他城市快。我以前做了研究。答案是并没有。。。。

打个比方悉尼房价从100万变成140万
堪培拉从50万涨到70万。

是不是看起来悉尼涨的多？40万，堪培拉只涨20万？

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感谢分享。现在还有一个地方不是很清楚。第一次地税的primary assessment是对夫妻所有共有土地价值征税（我开始认为是这样），还是对夫妻共有房的其中一套房征税（aa23认为是这样）？

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房地产真的是不能轻易动。变更一下所有权，代价很大，不适合频繁交易。真的是“不动”产。。。最好别动

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三套都是投资房吗？

那第二个例子算错了。这种情况，第二、三套房都要全额交税

想不交税，可以男、女各自单独买个969000的房

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三套全是投资房。

第二个例子夫妻第一套房联名，后面两套房买在男女方各自名下
房A土地价值$969000，夫妻联名
房B土地价值$400000，男方拥有
房C土地价值$400000，女方拥有

合伙共有土地价值$96,9000，等于起征点，免税
男方所有土地价值969000/2+400000=$884,500，低于起征点，免税
女方所有土地价值969000/2+400000=$884,500，低于起征点，免税

按合伙，按个人算，全部都在起征点以下。为什么第二套第三套要交税？

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不是你自选，是州税局选择哪个做primary, 如果两人单独拥有或共同拥有的总价介于threshold*1 - threshold*2时，不同primary选择的确会出现你说的有趣情况，那么税局完全可以选择总价高的做primary就规避这个问题了, 另外公式为啥会有deduction 1& 2, 就是为了不同情况做不同调整用的。其实最有趣的我36楼的举例，有些时候反而是2套共同拥有比1套共同1套单独要划算, 是不是颠覆了以往的认知？

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我研究了一下，州税局应该会选择地价金额最大的共有房产做Primary， 如图，否则地税会少收。





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我按你的例子算了，见下图，3套投资房两个人分别持有是最不划算的，因为只有2个人，必然一人持有2套一人持有1套。共同持有3套或共同持有2套是一样的，但是一旦3套房的地价发生变化，就又不好说了。



补充内容 (2023-3-27 14:10):
说错，共同持有3套和共同持有1套一样，共同持有2套最不划算

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请问 C, D registered for LAND TAX 了吗？


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按楼主的地价假设，3套投资房，共同持有3套和共同持有1套最划算，共同持有2套次之，最不划算就是2人分别持有3套，但是一旦地价发生变化，结果可能又不一样。下图是共同持有两套的结果。



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REGISTED了 并且问过NSW地税局 因为一直怕会到最后算总账

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这要看你买的公寓是多少户了，如果一栋楼才几户的那地税就不会很低，但是一栋楼几十上百户的话，分摊下来就不多了，讲真，如果你买公寓都能买到超标，还不去咨询会计做个财务计划么？

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借过问一下：

P1  land value 40万 - 老公 100%
P2  land value  50万  - 老公 50%  老婆  50%
P3  land value 100万 - 老公 50%  老婆  50%

以上三套全是投资房，请问夫妻总共要交多少land tax啊？

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我认为如果是相同两人共同持有N个投资房产，州税局其实应该合并N个房产为一个Primary,  这样才合理，否则对个人单独持有不公平。 但因为查不到相关的规则，所以就不知道了。

补充内容 (2023-3-27 16:55):
更正：59楼间接证明了合并成一个Primary是错的，选择地价最大的共有房产做Primary应该是税局的操作。

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对呀。你现在说的这个就是我一开始认为的。

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你的计算好工整，赞一个。你用的是什么软件？我一般用google sheet。

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我随便搜一个一百多万的公寓，土地价值都35万了。。。

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excel， 打印预览截屏

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但这种认为应该是错的，按新州税局的公式逻辑，假设一个人也用Joint Owner算法，结果是一致的。





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如果是新州，结果如下，A是你老公，B是你，方框里的是总和


买投资房的时候就必须考虑土地税和资本增值税，只想负扣税是不行的。

就你查到的信息：一个130万的公寓地价35万，三个这样的公寓地价才105万，而一个house的地价轻而易举就上百万了，难道三个公寓的租金比不上一个house？三个公寓到卖出的时候可以分不同的财政年度一个一个卖出，操作灵活很多。比如：卖一个公寓房资本增值10万，卖一个house资本增值30万，很明显在同一个财政年度里要付的资本增值税house比公寓多很多。

夫妻单独持有房产：1. 不利于夫妻关系，2. 单独持有的房产出售时的资本增值也是算在个人头上的，从税率的计算上来说不合适。比如：夫妻共同持有房产卖出时资本增值20万，夫妻每人收入10万，以10收入交税（假设其它收入为零）。单独持有房产卖出时资本增值20万，个人收入就是20万，以20万收入交税。收入越多税率越高。



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楼主说得很清楚了，30万已经是分摊后的一套公寓地价了，其实很常见的，新州能查到每套公寓的地价。

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你分析的太好了，你打开我的一个新思路。

1. 对有孩子的家庭，是不是应该把房买到夫妻和孩子身上。这样下来，租金收入都可以算到孩子名字上，税省美了。反正以后都是要给孩子的。

孩子非常小，不知道能不能这样操作。

更夸张的，直接用孩子的名字买房，拿first home grant。几个孩子一人一套。不知道自己有没有权利拿孩子的名额跟孩子买房子？

2. 只有自住买豪宅。投资房买豪宅在卖出的时候CGT交的太高。卖自住免CGT

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哇！我终于找出问题了。下面的理解是对的。

每一块联名买的房产都要做primary assessment

下面是跟据你举的一个很好的例子做的计算。最后算下来，夫妻联名买房和分开买房收的地税完全一样，都是$29992！！！计算起来够繁琐的，还好有google sheet可以用。。。



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你的表格乱了，不知道你说啥

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联名买只算50%的 是你自己没搞明白。

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我截图了，你看看。下面是关于你这个例子的修改。要把所有联名的房产都做primary assessment。



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你看错了。我一直说的就是联名买，在secondary assessment里只算50%

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这么简单的point ，LZ终于明白了，不跟我打赌了

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你把贴看完，你就知道我赢了哇。夫妻都有各自的免税额度，每个人969000。而不是两个人成为了夫妻，额度变成一个家庭只有969000。唯一要注意的是，每一套联名买的房地价不要超过969000.

你为了避税夫妻分开买房，完全是错误的。你把贴看完。然后默默的谢我吧。

关于夫妻分开买房的坏处，61楼有说明。

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现实中 joint name是一个landtax 然后如果你还有房子在自己名下的话 还会有一个你自己的landtax 也会现实你50%的那部分 只不过不会再计费了。

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感谢分享你的理解。

其实不是joint name一个land tax。而是所有联名买的房都有要单独被收一遍税（每一套联名买的房的土地价值只要超过起征点都要单独收），税务局管这个叫primary assessment

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你做错了，注意看蓝色的数字，如果共有房产被全部合并成一个Primary那总共应该300万才对，我附图中上面一排才是合并Primary的算法（但我认为合并Primary是错误算法，州税局不会这样计算的）。你的算法其实还是Primary选了一个地价最高房产200万，并没有合并，和我附图下面一排的算法一样的，但是deduction数字你出错了，没有选最小。而且你的单独持有和2套共同持有的这2个预设， 我看不出有什么可比性，最后数字相同与否也不重要了。





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你应该没看懂我的表。

1. 如果共有房产被全部合并成一个Primary那总共应该300万才对

total primary是300万哇。请看表


2. 我认为合并Primary是错误算法，州税局不会这样计算的。

可是我查了其他文献。发现他们是对每一套联名的房单独做primary assessment。

3. 你的算法其实还是Primary选了一个地价最高房产200万，并没有合并。

没选。也没合并。而是每个联名房都要单独做primary assessment。

4. 但是deduction数字你出错了，没有选最小

请看图，我选的就是最小的


5. 而且你的单独持有和2套共同持有的这2个预设， 我看不出有什么可比性，最后数字相同与否也不重要了。

你前面以为税局是选最贵的一套来做primary assessment。按这个理解来计算，发现夫妻分开买和联名买收的地税不一样（我和你都发现了一些有趣的情况。）。但是你试试现在我找到的正确算法，不管夫妻分开还是联名买，税局收的税完全是一样的。

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你这脸皮，我真得服了。

一派胡言，都能写这么多，这句话是你上次你说的吧？

“夫妻分开买或一起买都有各自的969000额度，夫有969000，妻有969000.”

就冲着这句，其他我也懒得浪费时间看了。

税务这东西，只要不犯原则性错误，其他的差不多就行了。就那几两碎银子，今天省点地税，有可能明天就要在增值税上吐出来，今天个税抵扣得欢，回头一看房子根本没升值。

就那点破事，你给的那个视频清清楚楚地写着，有理论有实例，你自己找出来却又偏偏看不懂。一点破事，到你那去费劲吧唧的，真得，劝你回去先学好英文和逻辑，再来谈理财。


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默默谢我就好。如果你觉得我说的不对，请以后继续夫妻分开买房来支持你的观点。

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按照你的逻辑，其实每隔几年换自住房倒是solution。不用交任何税，就是折腾人。但是我有认识的西人就这样干，但是人家本身很能干，能把本来破破烂烂的房子修修补补弄得很好，卖个好价钱。


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哈哈，给你挂出来，你继续嘴硬。

先是不论分开还是合买都是一个threshold，突然来个180大转变，不管分开还是合买都有两个Threshold，然后今天又想通了，把最简单的道理恨不得写出个博士论文，你的时间真得这么不值钱吗？

你那天要的证据，我也截给你了，虽然我知道你不会兑现赌盘的

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其实我觉得。自住房买自己最需要的最重要。关于隔几年就换，这个也是看你的需求。如果现在这个地方非常好，去你喜欢的地方工作的地方都很近，房子不大不小完全够用，一辈子不换也挺好的。但是如果你的需求变化了，比如孩子要去最好的私校，为了每天自己接送方便，孩子上学方便，真的可以换以下。

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你如果不看我的贴，就这样回复，大家会笑的。

你看了我这贴就知道，我现在还是说的是不管分开买或合买，夫妻每个人都有各自的threshold，969000.

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那更不值得看了。
来，请回答楼上我挂出来的那个问题的答案

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按照你的想法，是每个共有都是一个单独的Primary, 各出账单而已但不合并，在Deduction计算里面合并，不过你忘了把596的账单统计进去，下图是按照你的想法得出的结果。 如果你的想法就是州税局的实际计算，那么彻底颠覆网友认知了，全部联名最划算。









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$596的tax账单统计进去了，请看下图。



你如果还怀疑这个算法，可以找实际被税的朋友来问问。绝对没有问题。能把这算法悟出来，也多亏了你的帮助。没有你耐心的和我探讨，我想破头也想不到的。税务局出的解释视频容易被误解，误解的小朋友们，真的就夫妻分开买房了。。。

我不得不说这个land tax计算真的挺繁琐的，如果不是我会一点google sheet，真不好手算。。。

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我不怀疑，我查了一下Land Tax Management Act 1956 No 26， 的确应该是每个联名都是一个独立的Primary，你是对的。

http://legislation.nsw.gov.au/view/html/inforce/current/act-1956-026#sec.27



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夫妻一定要联名买房，这个错了吧?

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把帖子看完，你就知道错了没有

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所以结论是什么，应该分开买还是联名买?

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太长了。。。。

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我排列组合了一下，3套投资房，单独或联名，全部联名或部分联名，结果都是一样的


那就没办法了。我感觉饭都送到嘴边上了，这个时候还不张口。。

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我印象中，税局说算地税的时候，即使联名也不是按照share算的，按照每个人100%占有那块地来算

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所以分开买还是合买都一样，不是一定要合买嘛

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我发现了一个情况，当3套投资房只有一套联名且低于Threshold，地税就变化了。 估计特例会发生Primary低于Threshold的情况。



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对的，但是会有特例发生，具体见94楼。

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如果是只有一套100万联名（下图），地税也会不一样。看来必须是至少有一套最高地价的联名，才能和单独持有打平，否则地税就高了。



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最终结论就是地价会变动，配偶2人独立分配全部投资房不如老老实实全部联名持有，以不变应万变，全部联名持有地税永远都是最低的。以3套投资房为例，万一地价波动A持有的两套变成最高2套地价时，那地税就有可能高过全部联名持有的地税。如下图



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低于threshold，就没有primary assessment了。

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是的，但是有secondary assessment




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好像工党上台后要取消新政策


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没有primary assessment了，应该就按个人名下房产来算了。没有后面的什么primary calculation，secondary calculation。

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谢谢分享。你说的是什么新政策？

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不是的，联名都是primary, 肯定要计算secondary, 两层计算是必须的，不是第一层低于阈值计算就结束了，只有单独持有才进行简单一层计算。 我给你举个例子，如下图，假设AB是夫妻，和不同人持有，地价都小于阈值，但是累计多了肯定有地税，逃不掉的，按你的说法就逃掉了，因为没有追 secondary。





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之前有网友争吵地税阈值是以房子为单位还是以个人为单位，其实

1. 全部以单独个人名义持有房产的，则以个人为单位累计，然后使用阈值
2. 既有单独持有又有联名持有的，假设有N个联名房产，阈值用N+1次，第一层计算用N次（以联名房子为单位），第二层计算用一次（以个人为单位累计）

最终，都要算到个人头上

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我把你说的A&B共有property 3（land value 80万）例子代进去算了一下，land tax还是不变。

请看下图





我改了一下你的计算，tax in primary应该是0




如果tax in primary是0，那么就没有primary calculation和secondary calculation的必要了，因为最后都要乘以0

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你105楼回复并不是回复我103楼， 我就无视了。 至于你的贴图纠正我之前94楼的一个错误，谢谢了，我excel里面的确有一个公式少做了一个判断，故出错。改正后如下图二张，总共9种情况，只有5种情况地税最小。










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厉害，竟然算了这么多种情况。我也来算一下你举的例子，稍等。

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都是自动的，改几个参数就全出来了，你的excel格式和我不一样，但是相同情况结果应该一致，否则就是我们当中有人公式出错。

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本来说首次置业150w以下可以付地税替代印花税

现在要取消改成80万以下首次置业免印花税

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“如果tax in primary是0，那么就没有primary calculation和secondary calculation的必要了，因为最后都要乘以0”

纠正一下，tax in primary是0还是要继续的，因为这只意味着deduction 1为0，但tax in secondary减去deduction还是有数值的，所以primary哪怕地价小于阈值，也要继续算二级，这就是我103楼的举例。

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免印花税提高到80万是属于First Home Buyer Assistance Scheme， 首次置业者购买150万以下可以选择物业税或印花税是First Home Buyer Choice， 这实际上是两个内容，改一个，取消一个，但目前都是各种流言，等工党正式上台出了草案再说吧。 而且这些修改，也不影响本贴对于地税的计算研究，目前物业税和印花税是两条不同的路，选择物业税才有可能没有地税，但选择印花税地税会一直存在的。

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麻烦牛人们能帮忙算一下吗？如果夫妻共同持有一个20万地价的投资房，再买一套100万地价的投资房，应该个人还是共同呢？如果是共同，地税是多少呢？

另，阈值是969K，那第二套投资房如果不超过969K，我理解的，共同买就不需要上地税了是吗？因为200<969,第二套也<969，单独每个人(200+969)/2也<969。这个算法对吗？

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你说的是对的。

另外看了一下你举的几个land tax超过29992的例子。然后觉得税务局挺狡猾的，多不退，少了你要补。税务局最多是把你secondary的税完全免掉。。。不会退更多（但是其实应该退。）

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你是对的
我也是研究了得这个结论
confirm by NSW accountant too。
当年问过户师同样的问题。她根本答不出来。

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联名买划算， 具体如下， 州税局对联名都是进行2层计算的，阈值怎么用会用几次见104楼




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地价会变动，配偶2人独立分配全部投资房不如老老实实全部联名持有，以不变应万变，全部联名持有地税永远都是最低的。具体见我97楼。

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是的，澳洲大部分公寓都是低层公寓，landvalue肯定不能忽略不计。

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有ChatGPT的时代这个问题丢给AI就好了。 下面的例子里LAND TAX相差几百刀吧


Case1


Case2


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哈哈，这种AI, 我放心了

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谢谢，那我112楼提到的如果第二套投资房不超过969K的阈值，联名买，两个人都不需要交地税，也是对的，对吧?
不是的，最高多少，我在外面，回去电脑算好告诉你

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你还可以联名买两套，每套不要超过以下数字



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明白了，简单说就是每套房不要超过969K，然后所有投资房加起来不要超过969Kx2

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地税也不是什么洪水猛兽，而且一旦地价涨幅大于阈值涨幅，你还是要交税的，交税不交税不是0或1的问题。

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谢谢
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