去年用Family Trust 买了一个物业，trustee是公司
维州有 trust land tax surcharge
今天收到了land tax $5125
去年 买 的时候卖家也是一样的trust 结构，但是land tax 只有$2500
请教大家这是为什么呢？
谢谢
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这一年土地增值了不少吧，而threshold没怎么变
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注意到最后一张有个
single holding tax。 $2250
proportional tax $ 5125. (Trust Surcharge)
卖家也是trust 结构，为什么他没有trust surcharge呢？
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忘记写了，土地评估的价值是一样的
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相当复杂，可能跟trust类型也有关
http://www.sro.vic.gov.au/land-tax-and-trusts
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我 去看过了
trust 有个surcharge
就是不明白卖家跟我一样的trust结构，而且地的估价都是一模一样的，但是land tax不一样
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确定你们的trust类型也是一样的？那会不会因为你的trust持有的土地比卖家的多？
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这个是全新的trust
不过我还有另一个不同的trust 下面有个投资房，不知道是不是这原因
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问下会计吧，你的情况大家也很难猜到。
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我那会计不提也罢，虽然收费便宜，但是每次说话超过30秒直接挂
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是因为你有不止一套房在同个名字名下 如果名下只有一套房就是single holding的那个 多于一套 则适用proportional的那个
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卖家显示的可能是land tax clearance certificate，所以不显示surcharge
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原来这样
那时候听会计师的重新注册了一个trustee为公司的trust，公司下的director 跟 我另一个trust的trstee只有我是重复的，说这样可以适用single holding
想不到还是不行。明天我打电话问看看，多谢
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卖家有可能是楼上说的single holding tax
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不好意思 我刚去看了前面alphabeta兄发的link 感觉你的情况和我说的不太一样 我之前说的是根据我个人经验写的 但我未用trust
根据alphabeta兄的链接 你的情况可能是你的trust性质属于fixed, discretionary或unit 这几类trust在land tax上征收的rates比一般的要高（也就是有额外surcharge）如果想claim lower rate的话，可以找地税局把受益人信息报上去 但这就适用个人税率了
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谢谢解疑
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会计说这个不属于税务方面问题，应该找当初的过户律师
我说一下我情况
有个A投资房在xxx family trust下，Trustee是我和我老婆
去年买了另一个物业B，在yyyyy trust 下，trustee是 zzzz pty ltd，公司的director是我，我老婆，我妈妈
请教大家，物业B应该算是Single Holding吗
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http://www.sro.vic.gov.au/land-tax-current-rates
你可以看看这个。用trust的话，比如600k-1m的那一档，要多付近2k+0.325%
sro上也说了，你不想付那么多，那就告诉sro把trust击穿到个人，但也看你其他方面的考量咯。
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那就告诉sro把trust击穿到个人是什么意思呢
不好意思，小白一个
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'Trustee may also avoid the surcharge rate by notifying us of the beneficial interests in land or unit holders of the trust'
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我去操作看看，谢谢您
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看不大懂，比如 我有2个 Trust 1， Trust2
Trust 1 beneficial 2个人，A 和B
Trust 2 beneficial 3个人，A，B和C
那可以申请 avoid the surcharge rate 吗？
3. What if the beneficiary of the trust is a trustee of another trust (e.g. the unitholder of a unit trust is a trustee of a fixed trust)?
Where the beneficiary of the trust (first trust) is a trustee of another trust (second trust), the provisions enable a 'look through' to the ultimate beneficiaries. This only applies to fixed or unit trusts where we have been notified of the beneficial interests in the first trust.
In the case where the unitholder of a unit trust (first trust) is a trustee of a fixed trust (second trust), the trustee of the unit trust can avoid the surcharge rate by notifying us of the unitholder (i.e. the trustee of the fixed trust). As a consequence of such a notification, the trustee of the unit trust will be assessed on the trust land at the general rates.
The trustee of the fixed trust (second trust) will be deemed to be the owner of the trust land and will be assessed at the surcharge rate. To prevent double taxation, a deduction for the proportional tax on the trust land will be allowed.
The surcharge rate will not apply if the trustee of the second trust in turn notifies the Commissioner of the beneficial interests in the fixed trust. The beneficiaries of the fixed trust will be regarded as the owner of the land and the ordinary rules relating to the taxation of notified beneficiaries will apply.
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trust中界定是否有surcharge是看beneficiary 的，和trustee没什么关系。要确保trust里的beneficiary 全部都是澳洲resident.
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咨询下专门做property tax的税务会计。你在建第二个trust买房时 会计就应该要和你提到land tax叠加式的计算方式。
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都是resident的，这段意思可以更改，然后assessed at the general rate of land tax.
rate如果按general来算的话，那对trust下面3个benificiary有什么影响吗？
A trustee of a trust may choose to notify us of the:
unit holders, or a change in the unitholder(s) in a unit trust scheme, or
beneficial interest or a change of the beneficial interest in a fixed trust.
If you choose to notify us of the unitholders or beneficiaries of a unit or fixed trust, the land held under the trust will be assessed at the general rate of land tax.
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我那会计要换掉，早上打电话，他第一句就是，那就交了，现在政府没钱了，不跟你们收钱难道跟街上晃来晃去的那些人收钱。
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这个要看你是什么类型的trust, 是fixed unit 还是discretionary trust. 如果是discretionary 的trust， 之前有没有分配过benefit 给beneficiary, 分配比列是如何。
但是只要确保你trust里所有的beneficiary 都是Australia resident, (定义SRO 的网站里有），你的trust 就不会有absentee surcharge.
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之前建立的时候，会计是有说land tax叠加
所以他建议建立一个全新的family trust，把我妈妈加到benificiary里，这样算一个新的，不会叠加land tax，所以收到land tax傻眼了
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不知道这个trust是属于fixed unit 还是discretionary trust？
Trust : XXXX FAMILY TRUST
Trustee XXXXXX PTY LTD
XXXXXX PTY LTD 三个director，A B C，都是beneficiary ，officeholder 都是300，300，300，刚建立，还没分配收益
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你贴的好像是trust的受益人是另一个trust的情况 没仔细看
你可以打电话给sro问问的 工作人员还是蛮愿意帮助的（以我个人经历来看） 不行可以问问你的会计或过户律师这个case充分说明一个好会计的重要性。
说实话，我觉得这完全是会计的工作，和过户律师关系不大。但不是每一个accountant都愿意花时间去研究理解这个问题。
我很惊讶你有这么复杂的投资，竟然没有一个可以完全信任，可以一起喝咖啡，一起吃饭聊天的会计。一个好的accountant应该是那种愿意花时间和你一起探讨投资机会，投资方向，投资组合，避免税务陷阱的。
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疑问就是，这个surcharge能不能移除，如果可以移除的话，那对目前三个benificiary 个人报税或者其他有没有影响？
谢谢
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这方面的朋友比较少，这个会计大概快70了，喝咖啡聊天指望不上了
建立2个family trust我都是看自己让会计师帮我申请了family trust和公司
之前不懂，成立的trust 下面直接用夫妻2个人的名字
这次建立了个公司当trust的trustee，这样方便现在，和未来孩子长大后的利润分配
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trust的收益人是公司，公司下有3个受益人
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assessment上应该有具体算法吧？实在看不明白可以打电话给SRO咨询。
按楼主目前提供的模糊信息，我猜这个trust是discretionary trust,没有做过nomination,地价是85万?
州政府的税法比起联邦的还是简单明了不少的，基本上都是白字黑字的规定。
另外，懂不懂state tax和什么类型的会计没啥关系，只需要看这个会计本人愿不愿意多学习，多更新自己的知识库。
平均线以上的会计应该是能轻松应对land tax, stamp duty这方面的问题。
金线以上的必然是吊打大部分摸鱼的律师了（不分种类）。
感觉上愿意自己做研究的非专业人士也不少，land tax做为一个最简单的税种之一，自然是不在话下。
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换一个好一点的会计吧
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这个是2021年的，没有trust surcharge，但是结构跟我目前的一样，trust下面的trustee是company
这个是我刚收到的，trust surcharge
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Trust的上面是trustee, 下面是beneficiary。
这件事和trustee没啥关系。
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我这情况能avoid trust surcharge吗
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lz 建议你打个电话或者发个邮件问问sro 会比在这问网友好很多 sro我打过 碰到的接线员非常friendly 巴不得帮你省钱的那种
主要像你这么建trust买房的 一般都是会计非常给力的 会计不靠谱的话。。。加油
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自住的有希望
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trust买房怎么能是自住呢？所以从自主这个角度入手肯定是不行的。
我也比较迷惑，等楼主详解
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我提交了把trust benificiary 信息上去了
http://forms.business.gov.au/sm ... htm?formCode=ltx-19
等看看结果
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我的理解是，Land tax叠加的计算方式和有几个trust没有关系，因为最终还是要算在个人头上。除非是，你在其他州买房。我还是建议你找专门做property tax的税务会计咨询下，如果是能通过合法的技术处理把不该交的地税拿回一部分是最好的。即使拿不回来，你也会明白是什么个情况 和 以后买房应该怎么去架构。
在论坛上问的再怎样彻底，咱们都不是那个术业有专攻的人。
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咱们不能确定，在Trust架构一样的情况下，前房东有几套投资房，比如只有一套。
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Settlement 只能用single holding tax 计算賣買双方的分配、否则賣方如果很多物业同一个entity 里、land tax 会相对提高、買家不可能要承担这多出来的部分
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可以自住的、这样就没有surcharge、但是一样有land tax, 不过没有人会这么蠢吧？➗非这个人怕有天一日有人要告他、而拿取他个人财产、所以才放在trust 里可以protest.
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提交了自主？一样有land tax 只是charge single land tax only.
提交了unit for 收益人？要找律师做一份文件的、你本身这个trust 是unit trust or discretionary trust ?
如果你的trust 不是discretionary trust, 以后收入不能隨便更改分配的,还有将来加family 成员也不能, 而且將来你想轉整个property 给个别收益人就沒有了stamp duty free.
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这是一个出租的商铺。
是family trust，属于 discretionary trust 里的一种吗？
我只是提交了trust 里benificiary 的信息上去，看看有什么结果
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那根本不会对land tax 有所改变、除非是unit trust 提交每人的%、这样就会根据%去收land tax
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不能移除、trust 的property 就是有surcharge 的。當你買另一个property 再放另一个新的trustee 和trust 里你就会知道為什么有surcharge 了
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你自己set up trust 的时候不知道是unit trust or discretionary trust?通常unit trust 一早set up 的时候已经分配了收益人的佔百分之幾的。否则这个就是discretionary trust
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有没有可能他已经nominate beneficiary 了，所以按照不同的rate 。
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Discretionary trust不会
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我意思是前屋主的trust已经nominate 了，而且不是discretionary trust.
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前屋主也是trust 的，但是他的land tax就没有surcharge，很奇怪，前屋主的land tax我上面贴出来了
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根本前屋住就是pay surcharge 那个land tax, 每一張land tax 都会show 给你single holding item 的
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已经解釋过计settlement 只能用single holding tax value 计算的
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Discretionary trust 可以改成unit trust 的、但是unit trust 不能改分配、因为Stamp duty 原因
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有很多种可能，譬如地是前业主在2006年之前就买的，目前信息不足也不好乱猜哈。
看黃色highlights, 前屋no surcharge 的可能性
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谢谢您的信息，前屋主是1989年买的，那应该是属于免除surcharge
那现在我这个情况应该是没办法免除surcharge了
谢谢楼上各位
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我认为目前看来，要是trust没有指定受益人已经百分比，就一定会有surcharge...
等高手解惑
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那就是说， Discretionary trust 可以在房产有收益的时候，再决定谁是受益人，对吧？
而一旦是Discretionary trust，也就不可能避免surcharge了，是这样吗？
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对、而且有一天如果你想把这个物业轉去某单一个收益人名下、也不用再交stamp duty 了。所以很多人先用trust 買物业、將来某一天如果你想将房子给儿子做principle home 就不用再交stamp duty 、但是要计capital gain or loss.
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如果是discretionary trust的话那trustee是需要叫surcharge 的。 至于为什么卖家没有显示surcharge,原因可能是trust是unit trust，这个情况的话就是trustee 只需交general rate,然后unitholder会在各自名下按照比例交land tax at general rate (如果unitholder有其它property的话）,会有deduction applies. 如果unitholder没有其它土地,那只有trustee需要交land tax at general rate, 所以在trustee层面没有surcharge.他们需要通知sro谁是unitholders
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谢谢
前几周打电话去问了，提交了trust的benificial，明年就按genreal 来算，今年的要按5000来交
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