各位同行，分享一个公司内部培训的案例，欢迎来讨论一下，潜在的税务和SMSF审计风险。
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客户Mr A打算以Unit Trust名义购买房产，80%的Units由个人出资（Mr A），20%的Units由SMSF出资。房子租给非家人，每年出租收益以Trust Distribution形式80%分配给Mr A，20%分配给SMSF。
SMSF是individual trustees （Mr A和Mrs A）。
Mr A的资金全部是私人借款，债主是亲兄弟，有律师起草的商业借款文件，利息支出作为trust distribution deduction，计入个税Item 13 （Item13肯定为负）。
SMSF获得20%的Trust Distribution。
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我认为这个案例是可行的，但是有以下几点还没做Research，请教各位同行给些专业意见，或者实例最好。
1. 其中一个Unitholder是SMSF，购置房产的Unit Trust是否需要审计。
2. Mr A的interest deduction是否成立
3. SMSF收到的Cash Distribution和Tax Distribution不一致，审计的风险有哪些。
4. SMSF是否需要变更Trustee为公司（Mr A和Mrs A为股东）
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#27楼 关于13.22c的一些普及
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1. 不用，但要每年做market value
2. 做好loan document 就成立
3. 正常的tax 和 accounting 差值就没问题
4. 没必要
另外两点要注意
1. unit trust 必须是fix entitlement, trustee不能有任何discretion, 否则NALI
2. 注意in house assets，ato 认为Invest in 包括 investment with 见 SMSFR 2009/4
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楼主你这个是典型13.22C trust，一般的审计师会知道要审计哪些细节，所以不用特别担心。
关于你想继续research的地方，我的看法是：
1.unit trust本身不需要审计，但是审计师会要看unit trust的财报和tax return， 来确定unit trust 符合 in-house asset exemption的要求，譬如trust不能借钱，不能从事商业活动等等。
2. 成立，因为是商业借款文件
3.没有风险。 只要能解释得通。不过审计师如果对trust tax不是很了解，需要你额外教他。
4. 不必要，不过现在一般都是公司trustee。换换也没多少钱～
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13.22C规定Unit Trust的Trustee不能借钱，用company做trustee的话，Mr A借兄弟钱还能做director吗？
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可以。13.22C好像没限制directorship.
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smsf对Geared unit trust不能有control power，也就是布能超过50%，所以这个case来说不算in
house asset
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从税法看来，Mr A 作为个人和作为trustee是两个不同的entity，带着不同帽子时的行为各不相干。Mr A个人借不借钱和trust 无关。但你题目里没说unit trust 要借钱？
你的这个unit trust 确实是in house asset, 因为另外一个Unit holder是smsf的member，算controlling interest的时候包括member 和part 8 associates. 如果另一个Unit Holder不是part 8 associate，这个unit trust就不受13.22C限制。
比较理想的方法是找3个朋友的3个SMSF建一个unit trust， 一人30%，这个trust 就不是in house asset.
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好像SUPER不能借钱， 太复杂了
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如果这个Unit Trust只用于持有单一房产，不用做其他用途，受13.22C限制应该也没关系吧。
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你这个trust是13.22c， 一定要懂运作方法，有一大堆特殊规定，不能违反。一旦tainted，就必须卖房了。
有个更简单的方法。
因为理论上都是全款买房，可以走Tenants in common，二八开，就是不需要trust。Trust的优势是将来可以structure 成contribution，或者pension payment，很灵活。但是维护成本太高，而且太难了。
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是习题啊
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SMSF进入partnership不可行，partnership 是unlimited liability, SMSF分分钟fail sole purpose test，SMSF如果想做生意或搞房地产开发，unit trust 或 公司比较好，unit trust 能LRBA，公司可以积蓄利润等到pension phase 发franking credit.
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1. 其中一个Unitholder是SMSF，购置房产的Unit Trust是否需要审计。- 不需要审计，但是需要准备financial，还要property title search，并且要符合ATO investment valuation的规定，至少每三年做一次。另外，这个trust不是普通trust，SMSF auditor要看更多细节，是否有违反13.22c的问题。
2. Mr A的interest deduction是否成立 - 可以，loan agreement
3. SMSF收到的Cash Distribution和Tax Distribution不一致，审计的风险有哪些。- UPE（unpaid present entitlement）的风险。还有detbor或者creditor都会导致taint 13.22c
4. SMSF是否需要变更Trustee为公司（Mr A和Mrs A为股东）- 不需要
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tenants in common，tax partnership，不是一般意义上的partnership
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我修改了一下，免得出现partnership让人误解。
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2个人也可。in-house定义是持有比例more than 50%，理论上50%每个人都可以。但是要注意，如果里面有个人loan或者borrowing的时候，一定要保持50%的出资比例，因为debt也随时可以加入到50%里面去做ownership test
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这个50%不止包括SMSF的interest，很多有联系的人都有可能算进来，比如，如果这个人和Mr A 一起买投资房，tenant in common, 这个人就是SMSF的part 8 associate, 因为in house asset rule 里面 partnership 指tax law partnership. 如果这个和SMSF一起投资这个unit trust, 各50%，妥妥的in house asset
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这世道，好多tax agent 和客户一起投资开发房地产，找firm里面几个partner一起参加，稀释一下就不到50%啦，哈哈
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Co-owners of an investment property (not in business)
A person who simply co-owns an investment property or several investment properties is usually regarded as an investor who is not carrying on a rental property business, either alone or with the other co-owners. This is because of the limited scope of the rental property activities and the limited degree to which a co-owner actively participates in rental property activities.
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tax law partnership 无需 carrying on a business
partnership " means:
(a) an association of persons (other than a company or a * limited partnership) carrying on business as partners or in receipt of * ordinary income or * statutory income jointly; or
(b) a limited partnership.
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一起买房产的人，并不自动进入part 8 associate定义。只有在学术的arguable的文章中，见过，探讨co owner是否符合古老tax law
partnership定义的问题。但是业界并不认可，ATO也未认定其进入part 8 associate。
下面是业界最有名的律师之一的文章，提到如何SMSF如何买房和盖房的问题，他也提到这个结构，见5.2
http://www.dbalawyers.com.au/wp- ... e-an-SMSF_paper.pdf
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tax law partnership 和 general partnership 的区别没有什么好争议的，ato 有一个GSTR 特别强调了一起投资投资房就是tax law partnership。
ato 确实认为tenant in common 是属于part 8 associates, 我见过这样的case，不信就申请个PBR
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你要拿出case来分析，还要给出具体内容，而不是说没什么好争议的就结束讨论。
Daniel Butler写出来的东西不是拍脑袋就定下来的，他对自己不确定的东西，流程上，他会和ATO沟通，直到得到确定答复，才发布出来。
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Tenants in common有些因素必须得考虑，涉及SMSF的Tenants in common，任何一方想退出就只有卖房了，用Unit Trust形式SMSF只要卖出持有部分就可以退出了。
另外，假如Mr A和Mrs A离婚，因为他们的SMSF是individual trustee，SMSF很可能要Winding Up，如果是Tenants in common就比较麻烦了。在tax planning中，我老板从不建议客户用individual trustee形式，有一部分原因就是出于这种考虑。
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如果没有办法全额买房，没有一个结构是完美的。在漫长的岁月里，都会发生各种各样的事情。13.22c的trust，就没有见过没有被taint的，或者说是breach，有些都是auditor睁一只眼闭一只眼了。
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总有一些特别难搞的客户，非要坚持individual trustees，这也是没有办法的事情
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关于13.22c的一些普及，看来这个案例没有违反
SUMMARY OF 13.22c RULES:
To meet the requirements of SIS regulation 13.22C, the trust must:
-Be a unit trust;
-Have no debt and not allow any security to be taken over its assets;
-Have no lease arrangement with a related party other than one relating to business real property;
-Not acquire an asset (other than business real property) from a related party;
-Not lend money to any entity other than an authorised deposit taking institution (eg, a bank);
-Not conduct a business. Therefore, depending on the size and scale of the development, the trustee should consider engaging a third party to develop the land for a fee.; and
-Not own an interest in another entity – which means it cannot own shares or invest in another trust.
-Broadly, this means the trust will only own residential or business real property and cash on deposit.
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我挺难想象，如果这个unit trust只持有单一房产，怎么breach 13.22c呢? 有没有一些案例可以分享呢？
投机取巧和故意逃税什么的，咱就不讨论了，这案例讨论和升职涨薪相关，老板是CA Fellowship，旁门左道的东西，她最反感。
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银行overdraft了，就是borrowing了
或者你的distribution年底没有按时出去，就是creditor，这个也是borrowing。或者不小心给某个unit holder 发多了，就是loan。某个expense，个人先付了，再reimbursement，这些都不可以的。
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对于SMSF来说，你说的这些问题，ATO有个主动申报的措施SMSF early engagement and voluntary disclosure service针对没有rectified issue，对于已经rectified，如果非故意造成的问题，审计还揪住不放，这个审计的职业水准值得怀疑，可以考虑换一个。
这些问题出在unit trust上是不是造成13.22c breach，我是没有见过类似的现实案例，这也不是我专攻的领域，需要有空去搜一搜案例。
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