澳洲被audit,遇到一个奇怪的auditor

在澳大利亚税务





个人退税自己做的。

2个星期钱还没到帐,就做好被audit的准备。

这个人电话里反复问我:你的投资方上有你的名字吗?有joint tenant吗?你占50%吗?你觉得你能tax deduct这个吗?

我说我不是很明白你的问题,我没会计的背景。但是我可以肯定,我是占50%。

然后这个人给了我一个email, 让我提供一些材料包括房屋买卖合同,银行loan statement,各种费用收据。

然后这人度假去了,今天回来给我第二个电话,这个电话就更奇怪了。

问题1: 他说我的自住房top up 出来的钱单独设立了一个loan,这个loan的security address是我的自住房,所以利息不能用来退税。
               我解释说:既然是top up出来的钱,当然是我自住房作为这个loan的security address。但是这个loan是投资的目的,所以可以退税。他说地址不对,不可以。还要我去银行开证明说这个loan account是related to 我的投资房的。我去了银行,银行当然不给开。银行说,你是refinance来我们这里的。我们的loan是pay给你上一个银行的投资房loan account,当然是作为投资purpose的。我们只能证明这个loan 是pay给了你上个银行的的某个loan。

问题2: 问题2 就更可笑了,他说我的折旧报告上有23 项折旧的item,包括spa等等。要我出具收据。我说我买来的时候,这些东西已经在投资房里面了,我没法提供收据给你啊。他说,那你的房屋买卖合同第一页没有写这23项item,只有几个,没写的其他东西因为你们有收据所以不能退税。我说我折旧报告是刚买房子就立刻做了。折旧报告是专门做折旧的第三方机构,他们看到这些东西在房子里才写的每年可以退的钱。我根据报告写的折旧,怎么就不能退税了?

然后这人说去问他的TCA了,然后电话我。

我的问题是,我老公的tax 和我同时退的,也hold住了,但是没有人联系他。是因为我的case正在被审理吗?
我问了这个审理我case的人,他说不知道,他只负责我的case

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以后还是找专业的退吧。也许能省很多麻烦。

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有投资房,第一年最好找会计退,然后自己在照猫画虎做。

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你被audit 还是review?review是直接电话你,问问题。audit是寄正式的信给你,让你准备所有的文件。一般简单的case都是菜鸟审的,相信他们连基本的会计知识都没有的。只要你的证据足够,不要怕啦,就是麻烦一点。你和他说,他要是不懂,找个懂的人来和你说,不要浪费你的时间,你还等着退税钱呢。问问他给不给你的利息的。

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是不是退的金额较高?

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top up的利息退税,很复杂的,容易被审查。楼主下次要注意。

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最好找会计师做。省心。

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没有寄信,但是在email里用了audit这个字。

我觉得他是个菜鸟,所以有一种被神经病打不能还手的愤怒。

谢谢你。



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我的退稅也差不多兩星期了,MYTAX 顯示Processing 好几天了。。。

請問你是等了多久ATO才打電話給你?

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Top up的钱放在你自主房的账号里,所产生的利息当然要交税.

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大约3,4个星期

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我没说清楚。

事实是,我在买投资房的时候,把自住房的equity拿出来,买了投资房。

自住房升值的部分根本没有经过我的任何账户直接出去买房子了。

然后我refinance到另外的银行,一份钱都没有多贷,只是原来投资房的loan拆封为2个,其中第一个的security address是我的自住房。

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请问ato怎么知道tup up了loan?如果使用offset acount 然后利息也是浮动的话,每个月的利息是变动的,每年付的利息也是变动的,ATO怎么知道tup up 了loan呢?不会是根据每年的利息claim 不同而推出来的吧?

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什么是以前的loan拆分为两个?你的投资房转贷到另一家银行不应该还是一个loan 吗?如果没有做refinance,那贷款额度都一样只是账号不同了

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谢谢版主提醒。

我词不达意,其实不是top up,而是自住房的equity来买投资房。也谢谢版主提醒我,我要小心自己的用词,不能说top up

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因为之前投资房的loan里有一部分是自住房的equity,比方说自住房升值了10万,把升值的部分拿出来买投资房。

之所以转贷以后原本一个loan的投资房拆封成2个loan,是因为之前其实算是自住房和投资房交叉抵押,转贷的时候,不希望交叉抵押,而是2套房清清爽爽的状态

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除了rental property,他有没有问你提供其他資料e.g. Work related deduction receipts?

For the rental property, 他要你提供所有recepits, or 只是关于loan interest 和 节旧的 receipts?

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第一个我有听人讲过。

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是的,top up以后,如果全部claim,利息会有一个较大的变动,ATO那边有大数据,别的投资房因为利率下降,利息都下降,只有你增加了,不查你查谁?他们查现金生意也是根据大数据算出来的。

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你买了投资房了么?买了的话,要在投资房名下。需要整个package重新restructure。否则的话,也很难claim。

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而且必须是投资房settle第一天就如此,以后改的不算。

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我买了投资房。

我的情况简单到不能再简单,并不是先top up钱出来放在一边,等到买了投资房再把钱给出去。

而是先买的投资房,已经签了合同,只等几个星期后settle,然后把自住房的equity拿出来,settle当天给出去。

不知道版主说的structure是什么,刚买的时候,2个loan,一个自主一个投资,清清楚楚,但是2个房子交叉抵押。

换到另外一个银行后,loan的数目没有变,只是投资房的loan拆分成2个loan,一个由自住房的equity做的loan的security address是自住房,现在这个auditor说因为secuirty 地址不是投资房,不能用作退税用。

我反问他——那那么多用自住房equity来买投资房的人,都不可以做退税用?你们ato不是清清楚楚明明白白写着:用作投资目的就可以退税吗?他说不出来,说要问TCA

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我知道工作相关的报税是他们查的重点,这里我很保守,他也没有要

他只要了rental 相关的收据,包括各种花销,税费,保险等。

让我气愤的是,要了那么多,他并没有看。电话里对我吼,说他算出来只有2000多,我的9000多花销是哪里来的。我说我输入每项的数值,你们online的软件的出的结果。他说我不管软件不软件,你的值不对。我说好,那我们现在一项一项加。我正好退税的时候把页面pdf打印出来了,我一项一项的读,他在那边按计算器,加出来一样。他闭嘴了。也没道歉之类。好像存心找茬

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這什麻烦...那么他要amend your return or 他來amend 你的return?

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是印度人吗?如果是,直接说你态度不好,我要投诉,问他要投诉电话。他不可以朝你吼,后果很严重的。你最好现在都写email联系。把数字一项项列好,加好。他们的菜鸟是很菜的那种。我每次被审,都会吐血,每次都没有审出什么。你要把他们当成幼儿园的算数水平,做excel,像写论文一样的。做的无可挑剔,完美。另外,email里面可以提到他朝你吼,你不愿意和他这种态度的人算小学水平的算数。这些都是证据呀。等他审完了,把这些顺便投诉一下ATO,让他自己也尝尝后果。

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一个新西兰人。我在linkin上搜到了这个人,他的照片都有。

他给我的email是很多点。我特别写了一封pdf来回应每一点,包括怎么计算的,多少天之类。可是人家完全不看,完全不看,



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经常性的,他不让我解释一句,说完他一大串,然后得意洋洋的说:所以我disallow这个,你能退的钱减少多少。

我在怀疑他是不是有什么指标一定要完成

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交叉抵押也必须挂在投资房下才可以。

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干这个工作的人这么不严肃呢

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这些人就是这样的。我被审过一年的income,每天pos机多少钱,现金多少钱。我回了几十张纸的email呀。结果人家什么都没有看,拖到最后,终于说了目的。原来我朋友的店,用过我的名字申请pos机,我解释他用另外的公司报过税了,人家就没事了。因为我们合作愉快,我的态度积极配合,得到两年不会再审我的免死金牌一个。你这种情况,必须全部email的,他再给你电话,就让他给你email,list问题。你再回他,点出这是你已经给他的东西,在什么什么地方,第几页,一定要显出他很不专业的样子。这样来回几次,他就知道你不好惹了。
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