能够计入revenue account的当然愿意优先计入revenue account, 因为capital account会有50%的discount.
楼主的第二个算法没有计入revenue account内的rental income，这部分也需要计入你的taxable income。
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亏损的部分，要在算折扣前先抵扣掉。
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这个例子比较好理解：假设第一年亏损5W，带到第二年抵扣。第二年盈利10W，有50%折扣，要缴纳：
(10W-5W)/2=2.5W
而不是10W/2-5W=0
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https://www.ato.gov.au/uploadedF ... 04n4151GLWsht14.pdf
Refer to ATO CGT Worksheet.
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楼主其实的问题重点在于10万的rental running expense计入cost base划算还是作为rental income的deduction划算？
楼主理解是对的。优先计入revenue account更beneficial，一年的10万的running expense其实是个很极端的例子。不过事实确实是这样，优先算为rental income更划算。避免了50%的discount.
举个例子吧。你有个rental property, 出租了整年，2015/16FY rental收支如下:
Rental Income $10k
Agent Fee ($2k)
R&M ($2k)
Sundry (2$k)
Net Profit $4k
恰逢2016年6月30日，rental property卖掉了。Sale proceeds $500k, 3年前购本成本$400k.为了简化问题，一切depreciation, purchase cost, sale cost and etc都不计算。
你2015/16年需要保税的内容如下
Rental Income：$4K
Capital Gain： $100K
如果你的租期在6月30日之前就结束了。这时你可以选择把结束后至6月30日这段时间内的支出归为rental deduction(因为可以argue是available for rent),也可以算为cost base.
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是你太贪了。ato还是比较fair的在这方面
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