举例来说，我买一个房80w，各种手续费花了5w，自住1年，然后改为投资房6年之内出售，在投资的6年中，我申请了deprecation，deprecation累计10w，出售价格100w，期间我因为租金和利息损失了3w，维修和装修花了1w，卖房给了中介费3w(广告费、中介费、律师费全在里面)。
请问我应该怎么计算应该缴纳的CGT？如果投资7年以后卖，买了100w，CGT又是多少？
此外，CGT是不是加在你当年的个人收入上计税的？如果我CGT应税额1.8w，但是我全年无收入，是不是就不用交税了？
谢谢！
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童鞋，专业税务也要坐下来帮你粗略算个十五分钟啥的，要准备好银子哦。。
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其实我也就是努力列举我知道的开支，对真正懂行的同学应该都是小case了。继续等专家：）
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各种手续费花了5w? 啥手续要5w？
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stamp duty, 律师费等等，粗略估计的。数字不重要，重要的是怎么算？
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看了这个帖子，我似懂非懂了一些：
http://www..com.au/bbs/f ... ;extra=#pid15361068
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看你六年里是否claim其他住处为PPR，如果是，出租的几年要交CGT，如果没有其他的PPR，这个房子可以一直作为PPR六年，六年之内卖出，没有CGT。
CGT是算在当年应税收入里的，如果全年无其他收入，CGT也就不用交税或交很少的税。
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终于明白为什么有人说要65岁不上班以后再卖房了，那时就没啥收入了。。。
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也终于明白有个帖子有位大师说，住在父母家里，然后始终只搞一个投资房，亏了政府退税，只要每6年住一次，赚了也不用交CGT了。
当时，好像还有另外一位大师，每6年住6个月这个好处，只能行使一次，不能行使多次，求解！
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而且，即使真的每6年要住6个月，即要损失6个月房租，恐怕也未必划算了。
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我覺得不應花太多心思計算如何少交稅。應多花心思如何賺多錢。
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呵呵，我也想多赚钱！但是和省钱并不冲突啊？
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抛砖引玉。
CGT 成本：房80w，各种手续费花了5w，deprecation累计-10w，卖房中介费3w， 合计78万
CGT收入：出售价格100w
自住1年，然后改为投资房6年之内出售，假定还有其他自住房 系数影响 1/6
CGT :100-78 x 5/6 = 18.33w
在投资的6年期间我因为租金和利息损失了3w，这些都是期间费用，不做CGT成本
维修和装修花了1w，要看是否已抵税，以原始成本入账而未抵的可加入CGT成本
此外，CGT是不是加在你当年的个人收入上计税的？如果我CGT应税额1.8w，但是我全年无收入，是不是就不用交税了？
是的
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18.33w 享受50% CGT折扣，应税为9W，如果此出租房为商业投资且符合ACTIVE ASSET标准，再有50%折扣，应税为4.5W
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多谢清晰的回复！我现在分数还没有回血，先白条。
这句看不懂：如果此出租房为商业投资且符合ACTIVE ASSET标准
怎么才能算商业投资？什么是active asset标准？谢谢！
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可否详细解释“商业投资且符合ACTIVE ASSET标准”的意思？
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等等我，正在看孩子...
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完全赞同！
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说起来很简单，就是商业目的的投资。不过商业（BUSINESS）定义就要使用案例法了。举例，出租商用房，比如商店就算BUSINESS， 而通常出租居民住房就不算，但有个案例，有个人有15套居民出租房，自己管理，维护，CGT时按BUSINESS算，ＡＴＯ追查，打了官司，但法院最后判此人胜诉，后来ＡＴＯ就修改了规定。以投入时间等做判断依据。说明ＢＵＳＩＮＥＳＳ的界定很难。如果有具体情况可以一起来讨论一下。
Active asset
A CGT asset is an active asset if you own it and it is:
used or held ready for use in the course of carrying on a business (whether alone or in partnership) by any of the followingyou
your affiliate
your spouse
your child under 18
an entity connected with you
an intangible asset inherently connected with a business carried on (whether alone or in partnership) byyou
your affiliate
your spouse
your child under 18
an entity connected with you.
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Active asset test 主要是为小企业ＣＧＴ减免（small business CGT concessions）服务的
Small business CGT concessions 共有以下４个，回头我发个贴子详细说一下吧
15-year exemption
50% active asset reduction
retirement exemption
rollover.
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之前每年折旧的，可以累计到卖房时候减低capital gain tax 吗
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NO, MORE CGT AS COST BASE REDUCE
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请教一下，之前几年的，租金不能cover 供房所有开销，然后再投资房上有负值出现，就是invest loss, 可否每年累计，等到来年租金涨到可以cover cost，以至于收入成了利润时候，再把先前的invest loss 给对冲，以便减少交税吗？假设就是租金收入为唯一收入的情况下。 谢谢
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可以
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可否请教，具体指明，因为etax里面 没有哪一项具体指明，可以deduct之前的invest loss ？所以不知到究竟在哪一项里面去填写。谢谢
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CGT 成本：房80w，各种手续费花了5w，deprecation累计-10w，卖房中介费3w， 合计78万
CGT收入：出售价格100w
自住1年，然后改为投资房6年之内出售，假定还有其他自住房 系数影响 1/6
CGT :100-78 x 5/6 = 18.33w
depreciaiton -building 在卖房的时候不是要吐出来的么。亲？
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等等，你投資損失還大於當年的其他收入嗎?
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是滴，我只有租金唯一的收入，没有其他收入，所以租金收入不足cover其他收入，所以，是负值，去年也是如此，所以想把去年的也offset回到今年，只是去年负值大些，今年少许好些，但还是负值，可是可气的是，居然还要收取medical levy，因为没有private hospital insurance？有天理吗？
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可以轉到來年抵扣。
Where the other income is not sufficient to absorb the loss it is carried forward to the next tax year.
http://www.ato.gov.au/Individual ... -detail/Investments,-including-rental-properties/Rental-properties-2012-13/?page=16
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