卖掉自住房，然后搬到投资房住，以后再卖掉投资房，买或者搬到另外投资房，这样就不用交增值税了吧。
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当然不是
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假设楼主持有房产总共20年，先后买了ABC, 不管你如何分配自住，反正最后ABC的自住时间的总和加起来只能是20年，不能超过。
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还是不明白，投资房自住了如果不卖呢？
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税局的原则就是你一生的同一时间内，只能拥有一套自住房，不可以拥有两套自住房。
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比如，A持有是2000-2012年, B持有2008-2017年，C持有2012-2020年，如果你设定A自住12年，那么B自住最多只能是5年(2017-2012），余下算C自住（2020-2000-12-5)，每套自住时间不能重复。
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当然交，按比例。
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当然交，按照投资和自住的时间比例来分，或者是你搬进去时做了估价，卖的时候按照顾估价来计算增值税。楼上很多人也讲了，同一时间只能一套选择算自住。只要是有作为投资房的时间在里面，增值税是跑不掉的，除非是不增值。
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投资房自住的时候没有增值税，但之前投资出租的时候要交增值税(按时间比例交)
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请问如果投资房推倒重建再自住呢？
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推倒重建，与是投资还是自住，没有关系。关键还是看你那个时间里，哪个是投资，哪个是自住。
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我的理解是如果房子一買進來就是以投資為目的, 沒有搬進去住六個月以上的話, 後面賣出時就以出租和自住的時間比例徵收增值稅. 你最好還是找個會計師問一下比較好.
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按时间比例算
投资了5年，自住了5年，卖房的时候增值就乘50%
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我觉得应该可以在搬进去做一个property valuation，然后再推倒重盖，这样以后报税时候用评估价格-买入价格-其他费用，算CGT，不用按时间分配。否则盖了新房的增值也要按比例分配就很亏
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对的。一个评估报告也没有多少钱
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你的建议要具体看的：
1. 假设自住A，买了B要立刻推倒重建, 无论B建成后是自住和出租，建前评估是多余，用B的买价就可以了。
2. 假设B买来后立刻出租了，一直住A，几年后B推倒重建，B建成后自住，那么建前评估或有用；B建成后还是出租，那么建前评估是多余的。
3. 假设只买了B一直自住，然后B要推倒重建，建成后出租，那么建前评估或有用；B建成后自住，建前评估多余。
另外， 重建不自住而是立刻出租的情况太罕见了，既然要出租，整修一下出租就好了，房东不可能是活雷锋。
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自住转投资，可以在转的时候做个价格评估，然后按这个估价算最后的CGT
投资转自住，只能按时间比例算
我的会计是这么告诉我的
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ATO的网站上面的例子是按时间的，不过我觉得评估报告应该能接受，很多做property valuation的列出的例子也包括这种情况。
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按比例的，用了多久就是多久了
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看来是会计？
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完全不是
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1. 在同一时间你拥有的所有房产中只能有一套是自住房，自住房不用交Land Tax
2. 卖自助房后搬入投资房，所卖的自住房不用交资本增值税，入住投资房以前要做房产估价，入住以后投资房变成了自住房就不用再交Land Tax ，但卖出时要交一部分的资本增值税（入住时的房产估值减去房子的买入价，这个增值的部分要交资本增值税）
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想得美吧
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不是可以让认识的中介做个appraisal吗？假设你搬进投资房时的估价比买入价低就行了。当然不能偏离实际太离谱。
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好主意
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增加少少吧。
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和你老婆一人一套自住就行了
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中介的appraisal税务局能认可？必须是有执照的估计师
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