坐标在非华人区墨尔本的东北区，区域还可以，所以没有狂涨也没有暴跌，到现在基本稳定。
问题是房子不是房子。老砖房，在主干道上，有院子，但房子面积小，院子里有树，不好打理。因此，价格无法与新建的联排别墅相提并论，租金也是马马虎虎，勉强够支付所有日常开支（利息、市政费、bodycorporate...）。
但是房子毕竟是旧的，维修维修在所难免，租客又不搭理，搬走后总要重新装修。到目前为止，每年至少增加 1000 个。
从2014年买到现在找中介估价，涨了不到16%……几万块钱……
我知道现在不是卖的好时机，但我自己估量这房子留着的意义基本不大，不管是租金还是资本利得，都不便宜。
现在有两个选择
1.小装修（换地板，换浴室柜等...费用3000左右）继续出租，维持现状，年租金回报为本金的1%
2、大装修（更换地板、地毯、墙面、厨房电器……保守支出1万左右）卖掉，收回资金，等待下一次好的投资机会。
我心理很纠结。希望听听大家的意见和经验。可能还有我没有考虑到的因素。 . .
在几分钟内服务。
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是的，应该再跌1-2年
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买5.5%印花税，卖2%+中介费，而且再买的时候要交5.5%的印花税，那算下来换个投资房的成本至少要13%，现在是买方市场，价格不能高，能不能卖就是了另一件事。时机比较尴尬，如果我是你，我会想办法尽快还清房子，然后抵押买其他的
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不要装修并直接投放市场！
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如果不装修，估计卖不出去或者卖到2万到3万元的价格。现在是买方市场…… 主屋被之前的房客给毁了，装修是最基本的必须修缮。
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也就是说，按照这个方案，这套房子是可以保住的，然后还清的贷款额度可以再买一套？
可我又忍不住想，留着这个房子有什么意义......
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只有没有贷款的房子才是真正的资产，可以给你带来纯现金流。投资房是用来赚钱的，卖不了就别卖。几天前我刚和一位银行家聊完。按照目前银行的房贷政策，买投资房最好不要贷款。那么你的收入+房租收入就能比别人多借到很多钱。届时根据你想买的房子的价格，有可能拿到100%的贷款
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还清贷款和转按？
直接用对冲账户中的钱进行投资有什么区别？
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似乎唯一的意思就是不惜一切代价避免印花税
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建议先挂牌，价格合适就卖，价格不合适就另寻投资渠道合适，继续租
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墨尔本东北部现在发展很快，铁路已经延伸，Costco已经开到EPPING，长远来看还是有未来的
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非卖品
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不卖。房地产是一项长期投资。
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投资多套，只有一套非卖品
多了就卖，优质资产就留着，别着急
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不赚钱吗？反正继续租赁也没问题，现金流
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全部还完之后，你现在这套就没有利息支出了，每个月的收支平衡会很漂亮。如果你借得更多，你甚至可以贷款 100%。如果你可以用offset money直接还清别的投资房也可以，如果不能，你用offset money来付首付，银行会认为你自己有贷款，refinance amount会很低，总之你的（总收入/年-总支出/年）X 6倍=你的最高贷款额
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不仅印花税，还有中介费，还有其他杂费
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非卖品
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不是那个方向，唯一的是东北连线连通后会有一些前景，但至少在未来5年内会有一些东西
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你想拥有正现金流的房子吗？即使投资回报率只有0.0，低于对冲利息，也几乎没有升值空间……
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其实我也觉得自己现在处于焦虑的情绪状态
我觉得这房子看起来很烦人，我想摆脱它...
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没有贷款很难做。现在基本上只有这套房子有空间买新房了...
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现在不是卖的好时机
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这确实是一个经常听到的理由。买和卖真的感觉很亏，尤其是对于升值有限的房子，但你也会纠结是否更换它是更好的选择...
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我之前说过，你转投资房的最低成本是13%的差价。��可以看出，您的新购买可以为您带来5%以上的纯现金流。做不好，变成负现金流，还是得NG。这不是一团糟吗？
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可能你刚买房的时候没有想清楚。对我来说，如果买后第一年不能给我带来3%+的净利润，我是不会买的。最好放在银行定期存款。净利润 > 5%的投资房产值得买
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现在楼市不好，能留就留吧。额外支出1000是从现金流的角度来说的。如果加上折旧，账面就亏多了，退税可能要1000多。这样一来，其实也不亏。
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是的，那时候房子是买来自住的，所以根本没有从投资的角度来计算。这不是一个好的投资物业。之前一直很容易租到，没有空房。现在空间免费了，问题暴露出来了，行情也不好，实在是憋不住了。其实不缺钱，不存在现金流问题。得到它是没有问题的。这只是机会成本的考虑。唉，没味道就扔掉太可惜了，所以这破房子叫没味道……
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是的，每年的退税都是因为这房子。如果这套房子是好资产，我一定会留着。
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房子本身升值空间有限，租金回报也不好。所以在这个世界上，我开始卖心，想尝试寻找其他净利润更高的机会……不过，我是不是应该继续长期持有，本着能不卖不卖的原则，然后慢慢看其他的机会 机会……也是纠结
你在计算机会成本的时候，有没有考虑过你下一次的投资一定能赚到钱？它能覆盖你卖房成本的8%（5.5%+2.5%）吗？
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我觉得你的节奏不对。如果你想卖，你应该在它上涨时卖掉。如果你的房子位置没有选好，那么你只能仔细考虑是否需要花费房价近13%的成本去换一套类似的房子？您需要多长时间才能赚回您损失的 13%？
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重复印花税。至少要付一次
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我也有这样的房子，2个月没租出去，几乎每6个月就要换租客，真烦人，我也想找机会卖掉。唯一犹豫的是：现在行情不好，赚不到多少钱。此外，如果我卖掉它，我可能无法申请新的贷款。
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主要看你对未来的期待。如果你认为它以后会涨，你仍然可以持有它。
另外，根据你的年龄，你需要钱吗？有就卖。
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现在的问题是，卖了也买不到更好的。
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我投资的房子每年都是负扣税才能回来的。 2000就够了。
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没有前景的投资是没有价值的，更重要的是，它会影响下一次的选择，会让你再犯一次错误。排除隐患，才能游刃有余
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擦肩而过
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每年只要多花1000块就没问题。近两年没有增加。 10年后不会增加吗？
10年追加支出1万，等房子涨了，12万就不是事了。
只要你的现金流还可以，你就不必卖掉它。
股票可以买卖，房子一般要持有久一点
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从我2014年买的到现在，好的投资房应该有at的涨幅至少 30%。房东的公寓涨幅只有一半，所以我支持房东卖鸡肋排骨，还不亏钱。
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净利润》5是指房租还是房子本身的升值？
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你买房的各种费用总和，比如首付、利息费用、印花税等等。用年租金收入/这个总和=%？
第一年拿到你的回报率，然后有钱就赔抵消，直到payup，这才是真正的资产，然后下一套，重复循环，3套投资就够了，如果你有更多，你地税受不了了
我的理念是第一年花在投资上的钱至少要超过银行定期存款利率和CPI，不然买房干嘛？
我买房子只想买不卖，所以不考虑增值。当然，如果附加值再好一点就更好了，但也只是锦上添花而已。只有稳定稳定的租金才是王道。考虑是否投资房地产。房地产两三年内不会反弹，现金存银行比投资房地产好。
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感谢您的回复。我觉得上帝已经察觉到我的纠缠了。附近一套各方面条件和我喜欢的都差不多的房子刚刚挂牌出售，月底就要拍卖了。但是没想到它的上市价格比我预想的要低很多。不知道是钓鱼还是保守的市场价。
现在估计还要继续装修。另外，我们会等着看结果再做决定。虽然这样会损失一个月的利息/租金，但总比过于乐观，放到市场上，再去处理好。
如果房子卖个好价钱，我们也可能更有信心放手。不然继续出租，拨出一大笔维修基金，赌几年后的情况。
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是的，这是下一个购买的投资策略。由于一开始考虑自住，所以此房产不是一个好的投资选择。不幸的是，它变得鸡肋并吸取了教训。
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要是有人欣赏就好了。房子本身不错，有升值前景。我认为任何现金流为正的房子都可以保留。
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为什么？有了出售的资金和增加的贷款额度，您应该可以购买更昂贵的房子。这个市场其实有更多的选择。
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趁着现在的低息环境快点还清，别想着NG，都是羊，没有利息的时候，你什么时候不纠结于卖房换房的问题
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目前大环境下，增值前景堪忧
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呃……这让我觉得有点傻……很多NG都是折旧的，不是实际支出的……有钱一定要放在offset里自住。利息不能退
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同样的问题，现在市场下行，只有卖出才有机会换回更好的资产
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如果有贷款自住，一定要优先考虑自住。我刚才说的是如果你没有贷款自住
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看来和我有同样烦恼的不止我一个……我们也准备空置一段时间，最近真的不想考虑房子的事，很烦。
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LZ除了这个房子，还有很多其他的因素你要考虑，你的年龄？你有其他投资公司吗？你有超级吗？你未来的养老金是自筹还是政府的养老金？结合自己的经济情况，综合考虑后再做决定
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不要卖，长线投资
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如果投资房没有贷款，算不算收入？您必须按照与工资相同的税率纳税吗？那如果个人所得税是30%，投资房产一年不就得交几千的税吗？本来，房租一个月不到2000元。交几百块钱的税，你投资的是什么？如果我卖了，我需要缴纳增值税吗？如果增值税也和个人所得税一样征税，那你可能会赔钱....
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问我一个问题，如果我40万买个比较新的TH元，100%贷款，每年退税后净利润近万。这房子的收益率是多少？我自己的想法是，反正我一分钱都不给，年入一万不就好了。当然，房子每年都在贬值，房子本身也没涨多少。
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如果您投资并赚钱，则必须纳税。你为什么不投资，因为你害怕纳税？交税只占你利润的百分之几十，你还有很多钱。按照你的逻辑，大家都不上班了，工资也要交税
如果房价下跌、租金下跌或利率上升，就会出现亏损
2012年底到2017年的投机泡沫，是相反的情况造成的
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这不是真的。如果税率高的人加上土地税，council fees和各种维修费，剩下的50%就是50%，卖的时候要交增值税，那就最好不要投资了。还是现在存银行或者回国投资比较好，不然这笔钱还是投资孩子教育比较好。现在教育界不是还在讨论投资房子还是投资教育吗？
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你存银行的利息也是按照你最高的边际税率征税的，你回国的时候要在澳洲按这个税率申报纳税。至于投资孩子，风险更大。如果孩子成功了，那还好，但普通的你却不如投资理财
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我有一套老房子，也在修缮出租。这很烦人，而且现金流量仍然为负。你比我好多了
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修修补补很烦人，要不彻底改造一下？
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为银行吸血
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卖掉
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再发帖它已经出现了，我回来时会给你更新。首先，我是一个偶然对待房子的人。
本来打算等看看附近另一间房子的拍卖结果再做决定，但就在拍卖前一周，房子正在装修的时候，我之前喜欢的一个房客又来找我了。我准备租这个房子，价格和时间都很合适（隔天可以搬）。于是，我脑子一热，就答应了。
然后，一周后我去了拍卖会。地方好冷……只有一户人家打来电话，价格比我们预想的要低，房东居然同意了……看了看，房东买的早，估计不在乎这么多……
所以回过头来看，还是有一种被安排的感觉。很庆幸当时没有选择投放市场，不能太乐观。当然，房子会不会跌谁也说不准，但是在没有资金压力、现金流为正的情况下，我们绝对不可能以远低于预期的价格卖出。然后先观察一年。
不过好像最近好像有回暖的迹象...纯属个人观察...
如果一年后租约到期，我再次遇到同样的问题，请再次更新
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这么一想，房子的附加值就这么多了
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事实上，税率高的人收入高。一般他们肯定会贷款买投资房，以达到省税的目的。同样，高税率可以节省更多的税款。
当然，如果不是这样的话，但是对于正的现金流，一开始选择投资房地产的时候肯定是会计算的，避免出现你说的收支不对等的情况。以我的经验，一个好的投资公司不可能占除利息以外的杂项费用的50%。
除了增值的部分，以后还有很多方法可以避免，比如业务流失。换句话说，即使你要付钱，付钱也行，只需要付增值部分的50%。
房子至少在大多数情况下可以保值……或者留给下一代……
个人意见
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HOUSE还可以
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恭喜你没当韭菜卖。未来的贷款环境会更加严格，还要考虑到个人的年龄和家庭情况。想想几年后，即使房价回升，你的资产规模还能快速扩大吗？如果没有，你应该慢慢收取租金并节省退休基金。
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房子现在升值了多少？
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LZ要是19年没卖，估计现在又跌回来了
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不卖
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卖了就买不到了 返回
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房子一直在，有钱可以买回来。钱都花在了回报很少的资产上。损失多少机会成本
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卖掉
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