大家好， 只是需要一些关于我 6 年前以 1200 万美元购买的商业地产的建议 我以目前的 10 年租约与跨国公司购买了它，目前的租约在到期前还有 25 年的时间 目前租金为 98,000 美元 目前由于需求减少，没有这个租户的市场租金是 65K 我和经纪人谈过，他说我可以以 100 万美元的价格出售它我现在卖吗？亏损 200K 谢谢迈克尔
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对于它的价值，我认为在信贷紧缩、商业地产市场等方面，两年后的情况将大不相同很可能你会在 2 年内后悔不已 现在出售或坚持都是有风险的选择 再次，过马路也是如此 而且，无论如何，现在也不能保证你现在会得到 100 万美元
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Hiya MJV 很明显你不想卖 Sooooo 我们在看什么它需要出售或想要再投资以获得更好的 rtn 可能能够在 ta rolf 周围找到工作
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如果 6 年前你支付了 12 磨坊，你将不得不用金钱来平衡这一切，租金从 98k-65k，它本身告诉你一些东西，价值就是人们认为它是什么，仅此而已，但我永远不会因为损失 200k 而受到打击，最好只是玩等待游戏，除非它变得空置从长远来看，那是你会遇到不同问题的时候。那一刻 就像 Rob W 说的，我预测需求和租金会在 2 年左右的时间里有所改善 不要忘记银行现在很难利用，商业建筑通常只能以 70% 的 LVR 融资 这使得很难一个潜在的购买者也许你应该等到银行的地板再次充斥着钱评论
我认为该物业可能价值不到 100 万美元，市场租金为 65,000 美元，收益率仅为 65% - 似乎有点低 - 取决于物业 - （考虑到当您购买该物业时，收益率为 81%）再加上租约只有 25 年的事实，我会去和租户谈谈，看看他们是否有兴趣在租约到期时留下来 如果是的话，考虑放弃立即出租并将其锁定为 10 年租约，并在 3 或 5 年后进行市场评估和棘轮条款几年后的空置物业 这是一个艰难的决定，只有你才能获得好运，RightValue
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更多问题 嗨，迈克尔，这将需要大约六年的租金损失（不允许对于risesreviews等），如果您出售（假设它卖那么多），您可以缓冲现在的200 K损失您需要回答这个问题自己的问题是，假设您有贷款，您的口袋能否负担得起，或者您的整体投资组合头寸能否承受租金收入的减少？另外请注意（假设您有贷款并且在租赁期限内是固定的），银行可能（可能）和你开玩笑，如果你固定下来，可能希望重新估价或查看新租约的证据 所以根据经纪人的说法，它将以预期（大约）65% 的收益率出售 你的 typew 目前的上限利率是多少该地区的资产 也正如其他人所指出的那样，情况可能会在两年内变得更加有利 所以无论如何您可能都不会考虑这种规模的损失 作为一项积极的措施，您可以对房产做些什么来改善、增强、添加它以鼓励现有租户留下来（当时应对市场审查可能不像现在那么惨淡），或者吸引新租户并最大限度地减少空置停机时间我已经向您提出了更多问题，但是那将是我的 t 线想如果是我希望对您有所帮助
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感谢您对此事的所有意见租金收入没有吸引力 另一个问题是银行强迫我在两年内出售，因为没有租金收入 我刚刚取消了固定利率，正在决定是否修复并保留房产变量和销售正如你们所有人都解释了我的电话并感谢您的意见和建议，它肯定有助于我的思考过程 小心，迈克尔
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绝对 - 如果他们想留下来的话，他们甚至可能不知道租金下降了，并且可能完全乐意以相同的租金再次签约好吧，这不太可能，但有可能即使他们是aware，如果他们在该网站上进行了大量投资（即价格昂贵并且或移动非常不方便），那么他们可能愿意支付高于赔率的费用以留下来所以你可能什么都不担心正如其他人所说的那样，无论如何，2 年内的市场租金可能与现在有很大不同 如果不是，如 RV 建议的那样，请在 3 年后签署一份带有市场审查的租约，希望届时情况会好转，我当然不会被推销，被保证洗个澡，而不是“观望”；并且有 1) 洗个稍微大一点的浴的机会很小，或者 2) 在 2 年内做同样或更好的更健康的机会
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假设他们是白痴可能不是一个好的谈判技巧 imo虽然我确信大多数租户会为不搬家多付一点钱，但问题是他们的“多一点”是多少？这取决于租户做什么，多少时间。 $$ 已投资于该位置等如果他们是附近或同一条街道上的其他空缺，那么“多一点”；变得少一点 如果它们由您的 RE 公司管理或（出售），那就更好了 但是如果我是 PM 并且在隔壁有类似的空置房产，马路对面甚至靠近，我会在那里挖走他
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如果他们在他们的生意中做一个motzah，他们没有理由一定要关注市场租金，尤其是在他们的租约结束后2年这并不会让他们白痴 大多数人不像我们那样对租金的市场走势感兴趣而且我绝不是说他们应该*假设*租户不会意识到；我建议他们*可能*不知道
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嗨，mjv 几个问题，他们是否支付了装修费用，关于将房产恢复到他们搬进来时的状态，租约怎么说？希望留下来，您可以让他们现在签署新租约并取消当前租约，并且您可以为签署新租约提供折扣 这些是协商的，正如您可能知道的那样，他们有点专业，但让我们回到您的困境以 8% 的利率计算 98k 的当前或预计收入是 1225k 现在你可以做的是用其中的股权购买另一个房产，在不断增长的市场中，用当前的租户修复贷款，比如 5 年，如果以上在当前的租约中没有完成，那么您能否在收入下降的情况下支付当前的债务，比如 65k 租户可以搬出，新租户可以以 65k 支付债务成本，而您仍在使用该物业因为使用 comm 的其他站点的安全性有点不同o resi，因为您可以设定一定数量的债务，并且可以跨越一段时间，在这个市场上出售 comm 不是很好，但购买 comm 会好很多，所以对我来说，问题是你在 98k 时有多少可用资产以及什么val 现在你有 2 年的时间去那很长一段时间你有 4 到 5 个月的时间现在在市场的这个转折点上购买 comm 即使那样我认为当现金流紧张时它更少然后两件事是需要现金和/或股权一件事我发现成功的方法是将房产出售给租户并将价格提高 5% 或 9% 或两者之间，然后供应商为销售提供资金 12 个月，因此他们必须获得 60%（他们可以做到）然后另外 40% 在 12 个月内来自现金流甚至再融资，但那是有问题的，所以在你的情况下，上面的数字将是 98 8%（上限率）（我将 98k 作为净值）1225 plus5% 那就是 1286 60%他们拿出 60% 的 77575 并在 12 个月内拿出 514k 并为 514k 支付 10% 的利息，如果他们有一个问题，他们继续支付 10%，因为你将获得 850，你有 75k 的下降并且你已经卖掉了，但是你有 514k 悬而未决等待支付注册的第二抵押贷款，首先是 775k 现在问题是租户会接受这笔交易吗？他们有 100% 的资金，他们没有动过，如果你愿意，你就出局了版本，只是问有很多方法可以给这只猫剥皮，这只是两种，但我可以给你另外三种，根据需要添加 AAA，，，这不是建议，你不是很重要那一刻
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感谢所有的反馈 Rob，我同意你的观点，我认为商业环境会在 2 年后更好 Rolf，是的，你是对的我不想卖，因为我天生就是我是一个累加器，但商业地产完全是关于现金流的，如果我的收入低于 w你保持它 Giddo，我听到你的声音了 RightValue-我已经和租户谈过了，我提供了 80K 的 5 年租约，但他们没有咬，他们给我 60K，我说我不喜欢玩游戏 - 那曾是六个月前 Player- 感谢您的反馈，我在重绘设施中有 400K，所以如果银行确实出现问题，我可以随着他们的曲调跳舞以匹配他们的 LVR 计算 Ozperp，他们非常了解当前的租金并且一直试图转租该物业 Grossreal，是的，他们确实支付了装修费用，但租约是在我参与之前签署的，我购买了当前租约完整的物业，我对这类交易不太熟悉租约说他们负责将房产恢复原状，我认为他们不想留下来纽卡斯尔，所以现在我只想在我再次加入之前让股权增长我还没有考虑过供应商融资选项，我会考虑一下再次感谢大家的思考和分享你的智慧保重，米ichael
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根据你上面所说的建议：1如果他们想转租，联合推销房产他们将很难在剩下25年的情况下把它卖掉，所以你可以提供更长的期限2如果他们是一家跨国公司，他们将有钱投降协议 如果他们的租约还剩 25 年，他们可能会向您预付 18 个月的租金，外加补货溢价建筑测量师顾问 如果装修好，您可以留在该物业以帮助您租赁该物业 这种交易的好处是您现在可以得到租金并提前装修 如果您提前重新租赁，您就有机会获得上涨 3 结合1 和 2 只有在您有合适的替代租户时才与他们讨论退保 他们支付租赁代理费、预付 25 年的租金短缺、补货保费以及额外保费以支付可能会发生的费用他降低了即将到来的租户的契约强度，并且由于您可以提供更长的期限，他们不会在没有您的参与的情况下将空间拿走 或者，现在将其送去拍卖，并希望周围有几个兑现的买家谁在尽职调查方面做得不多不幸的是，鉴于市场，我认为这种情况的可能性很小
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嗨，我的 mjv 让房地产以新的方式宣传免息条款装修到那里 设计新的租户 给你他们想要的东西 你定价 装修 你定价的支出成本 把它带回预租 并且你得到了 将支付传入的装修 新租户得到他们想要的方式并且您有一个相同或更好的租赁金额的新租户，并且还让入住者签署以将建筑物恢复到他们想要的状态并尝试以一美元换一美元的装修，这样您每付一美元，新租户就支付 1 美元增加你的资产，也增加那里看他们看到你在帮助那里做生意，然后用出去改装钱做和上面一样的事情亲爱的 Pom 和 Grossreal，感谢您的选择，我会收集一个建议，看看会发生什么谢谢，迈克尔
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你大概在哪里买的，这让我很好奇你的价格下降了那么多
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