哈喽
转眼房子IO再1年就到期了, 看了看本金要还多少, 有点不明白.
48万的贷款, 假设P&I的利率一直是4%, 还剩25年, 按银行网站上的计算器来看, 每月还款是2534.
这个2534是一直不变的么？ 到贷款还清为止？
如果2534是一直不变的, 因为本金也在还，利息就应该逐渐降低了，是不是降低了的部分就自动变成了还本金？
开始还P&I以后，还有对冲账户一说么？
求解释下
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CFA一级里面有公式
年限缩短还款额度就会增加
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建议LZ找一些介绍基础知识的视频看一下，很有帮助。还贷一般分为等额本金和等额本息，澳洲默认是等额本息。
前者是先把本金平均分到还款周期里，然后还的利息也会随着逐渐减少。后者是一个比较复杂的公式，算出总共连本带息的钱，然后平均分配到整个周期里。等额本金前期还款多，后期压力小；等额本息前期压力没有那么大，但是后期也不会减小还贷压力。至于总共还款数，等额本息稍微多一点点，但是几乎可以忽略。
至于还款内容，等额本金前期利息占大头，随着本金逐渐还完，利息最后趋近于0。等额本息前期本金比例高，后期利息比例高一些。
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对对对有
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在你没有中途还款，没做Limit Reduction，$2534这个等额本息数额是不变的。哪怕你中途还款了还可以选择做不做Repayment Recalculation（还款重算），做了就是改变了本息同还的数额$2534，仍然延至25年还清，如果保持则会提前还清你的贷款。
在没有固定利息的情况下，本息同还也是有对冲账户的，这会降低你等额本息数额中的利息部分。
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為什麼買房之前不搞清楚？
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你要去问银行，现在的利率他们给的是多少？一般每个月会自动扣除个固定额度=利息+本金，如你有钱在对冲的话，扣的利息就少了，多余就是换本金了。如银行给的利率不好，你可以换银行拿好的利率+cash rebate
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