澳洲由供需关系分析房价,个人认为房价也许还会跌

在澳大利亚地产投资





经济学课本第一节,就讲了价格是由供给和需求决定的。供给大了跌价,需求大了涨价。房子也一样。

很多人把这条定理当作考点,一背,一考,完了。其实他可以解释悉尼墨尔本房价的所有现象。地产神人多多哥哥就是这条定理的坚定拥护者。现在我也是。

需要澄清一点的是,需求和欲望是不同的。比如我是屌丝,我想买mosman的海景房。我这种叫欲望,没有购买力不构成需求。

开始正文:

1. 利率房价关系

大家都说利率是决定房价。其实跳了一步。利率一涨,买家银行贷款能力下降,所以购买力下降。买家原本有mosman买房的需求,利率一涨,就变成只是欲望了。所以需求下降。卖家方面,利率一涨,有一部分人贷款还不起了,只能卖方,供给增加。所以综合来讲,房价下跌。

所以利率只是影响了供需关系,才影响了房价

2. 这次下跌和利率无关,是政策行为

这次下跌不同。银行收紧贷款,买家购买能力受限,所以需求降低。再看供给侧,利率基本没怎么涨,不至于引起大量抛盘。所以供给不变。最终也是价格下降,但相比利率上涨带来的破坏性小了一半。再仔细想想,贷款已经收的很紧了,没什么继续收紧的空间了。所以需求下降空间不大了。所以房价不会再大跌了。

3. 如果涨息,房价跌。如果降息,房价几乎不会受影响

如前所术,如果涨息,房价跌。

如果降息的话,不会刺激购房需求了,因为反正都是贷不到款。降息对供给侧影响也不大,降息虽然能减少屋主的贷款,但不会减少断供的人数。因为断供的人数已经很低了。所以降息减少供给。综合来讲,降息不影响供需,所以不影响房价。

4. 工党取消负扣税已经没影响了

取消负扣税,主要影响投资者。对投资者的需求来讲,现在tmd投资需求已经是0了,取消了还是0。对投资的供给侧来讲,负扣税取消是grandfather的,不会导致现在房东断供而抛售。所以综合来讲,取消负扣税不影响房价

5 皇家委员会已经没有负面影响了

去年下半年天天讲皇家委员会怎么怎么,最后报告出来了就是一个屁,啥用都没有。贷款已经很紧了,不会因为皇家委员会变的更紧了。所以不影响需求。显然,皇家委员会和供给侧关系不大。

6 移民

很多人把移民归到需求侧。其实不一定。没有购买力的移民只能增加购房的欲望,而不是需求。只有一部分移民会转化为购房需求。至于多少能转换为需求呢?找不到数据。所以只能说移民对房价的影响是要打个折扣的,可惜不知道要打多少折扣。




综上所述,貌似需求已经极低了,而且没有大量供给增加的迹象。所以房价应该会稳定了。




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关键还是看需求,现在应该是需求旺季,每年2,3月都是需求旺季。但是到了9, 10,11,12月就是需求淡季了。如果需求旺季每次拍卖成交只有200套成交,淡季会不会更淡?只有100多套成交?
关键还是看成交量是不是能有效的放大,其实每次清空率就是这个意思。
我觉得看房的人多,买房的人少。市场观望气氛还是很浓的。
如果有重大利好,比如降息。不过我觉得不可能,最近菜价又涨了,cpi起来了联储还要降息?
成交量有效放大,会结束下跌。
如果成交量还是不能有效放大。我看好继续下跌。

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去年3月3日:

801套房屋参与拍卖,482套拍卖结果上报,售出359套,清空率为65%,拍卖总价值338,502,750澳元,房价中位数130.5万澳元;

今年3月2日:

悉尼:587套房屋参与拍卖,320套拍卖结果上报,售出249套,清空率为65%,拍卖总价值214,124,000澳元,房价中位数127.75万澳元;

成交总价是去年的2/3, 说明成交量下降。
这个位置实际上是很多卖家惜售,但并不是房产市场转好的迹象。

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每年的旺季在春天,9~11月份

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工党上台的话对银行态度会有不同
移民起码影响房租,进而影响房价。不少新移民2年内就可以买郊外的房,有的一来就买大房
不过移民数量并没有怎么减少
倒是某些外来资金的困难,只会继续加重

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不闻窗外事只读圣贤书。多看新闻 正在暴跌!

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是不是去年9-11月份拍卖成交量出奇的低?

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还要考虑购房者对市场的信心

很多人并不是有需求就会马上去买房

如果房价呈现下跌态势,购房需求就会被暂时压制

如果预期不会下跌了,需求就会释放出来

如果预期上涨,需求会井喷释放


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分析得出来市场还有啥好玩的呢

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同意 会继续下跌的

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一看你就是地产小白,在这里混淆视听。

传统的地产旺季是澳洲的春天,就是9,10,11这个三个月,买卖非常活跃,而且很多人会抢在圣诞节前Settle搬入新家,有的投资客要在年底前出货避免土地税。

圣诞节后的1,2,3,4月都是最淡的季节,澳洲人度假回来,几乎很少人卖房或卖房。

如果你看政府的地产交割记录,大约67%的的House交割都在每年的下半年,很小一部分在上半年。

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9-11月全年最旺,成交量是全年最高,怎么到你嘴里成了成交量出奇的低了。

2-3月都交易量是全年最低,到你嘴里成了最旺季节了。

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需求有,银行不给贷款才是时下的问题。为什么?过去贷款太松,给了不该给的人,现在怕那些人还不起,坏账,所以正常有资格的人也难贷了。需求减少是有,但是不是根本问题。

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你说的是你自己把
我每周都去看房。新闻人人都看,有几个人真的去看房?看新闻应也是在“窗内”完成的把

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这个赞同。

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我也认为不会暴跌了,但是还会阴跌很久很久,至少两到三年。除非是自住刚需,没有必要再买房了。

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对!

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没什么好担心的,只要移民继续来,建筑行业开工继续降低,新房建造速度放慢,就不愁租,最好都是租房子别买才好了,再跌跌可以接着入便宜货

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你这也是胡扯了,看看历史上有多少超级星期六在3,4月的

最淡的房产季节在冬季

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新闻都是统计数据,你要看新闻你就不用当专家来发表你自己的高见了
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