澳洲抠脚大叔： 1个男人和他的9个房子的故事-家庭年

在澳大利亚地产投资



转发自SBS- SBS普通话电台经济专栏“我在澳洲投资”。转发此文的主要目的是：赞同这种投资的理念与方式。而不是：是否应该选择“房产”作为投资  
原文分为多篇文章，这里尽量整合在一起。



工薪阶层Eric 武，家庭年收入10万。没有父母资助，14年间在澳洲独立投资9套房产，目前资产480万。他是怎么做到的？在澳洲投资房产的诀窍是什么？运气是最重要的吗？哪一类房子最值得投资？


2007年我的第一套房

房产基本信息：

房子类别：3房公寓

离火车站距离：步行10分钟

价格：2007年，38.7万澳元

         2016年12月价格：超过80万澳元

和太太牵手漫步于圣诞气氛无比热烈的悉尼大街，熙熙攘攘的人海里，我仿佛在人群中看到了十多年前初到澳洲的自己，那个拖着沉重行李箱，背着超大背包的青年，那个说着磕磕巴巴英语的青年，那个为了追寻梦想，却在梦想实现后继续寻着下一个，下一个，不愿停息的青年。

一晃，已近14个年头过去了......

2002年，我乘坐北京至悉尼的航班来到了澳洲。在机场，当我见到先一年来留学的太太开心的笑脸，我觉得，放弃国内安稳而高薪的工作，为雅思考试而熬的头昏脑胀的夜晚，都是值得的。

留学生活不轻松，学英语，打工。

生活与学业稍微安稳了一些后，我们就搬进了一套Camperdown的老式单元房。房子虽小，可麻雀虽小，五脏俱全。那时我们饭后散步，最津津乐道的就是评论和欣赏道路两旁的住房，谁家花园大，谁家房顶漂亮，哪家新修了车库，甚至哪家门口新种了树，我们都会品评几句。往往在散步结束，回家喝茶的时候，我们会感慨几句：哎，什么时候咱们才能住进自己的房子里，不用再付房租，不用每隔半年便要接受租房中介的检查和房租上涨？买房，那时甚至从未成为我们茶余饭后的谈资。毕竟，对于学业未完，前途未卜的我们，它只是一个太遥远，太虚幻的梦想罢了。

我太太比我更早毕业，很快找到了第一份稳定的工作，虽然薪水不高，离家又远，可我们还是很高兴。毕竟，一份稳定的工作，就是一份稳定的收入，再加上我打工挣的钱，我们的生活质量提高不不少。不过，日复一日的步行，火车，步行，汽车，再步行，单程要两个多小时的奔波，让我太太越来越感到疲惫不堪，我们渐渐有了搬家的想法。

对于居住地的选择，我们首先考虑的便是交通。生活在交通便利的地方，我们出行，即使以后更换工作，都会方便许多。经过一段时间的考察与衡量之后，我们选定了Hornsby霍恩斯比。Hornsby虽然偏北，但那里的火车非常方便，进城的快车只需半个多小时，又有很好的Westfield商场，医院和学校，购物也不成问题。于是，我们穿越了大半个悉尼，从Camperdown搬入Hornsby的一套两居室公寓。入住后，我们对Hornsby的生活环境非常满意，都认为这里是我们可以长期居住的地方。

大概一年多以后，我终于毕业了，而且工作离家不远，我和太太都非常开心。有了稳定的工作，稳定的收入，稳定的生活，我们便有了新的设想，那个以前不敢做的梦，现在终于开始在我们的脑海中打转了。与其将自己辛辛苦苦挣来的工资以房租的形式交给别人还贷款，为什么不用它还我们自己房子的贷款呢？我们从未关注过悉尼的房地产市场，对个中细节一点儿也不了解。我们用周末时间跑了几家银行咨询贷款事宜，可一来一家一家银行跑太费时间，二来即使我们了解他们的贷款政策，我们也不确定选择哪家银行最适合自身情况。因此，我们决定寻求贷款中介的专业帮助。

面谈几家中介之后，我们选定了一家。经过初始评估，我们对自己可以承受的房价和适合的贷款政策有了底，剩下的就是寻找我们的梦中家园了。我和太太都很喜欢Hornsby。这里不光交通和购物方便，其他的配套设施，例如图书馆，学校，幼儿园，公园，医院等都齐全，是个安家立命的好地方。由于我们在这里已经生活了一段时间，对于这里的街道有了大体的了解，所以在接下去半年的时间里，我们每个周末都在参看各个售卖房屋中度过。

开始的时候，我们只是知道，以自己的收入不可能买独立屋，只能买公寓房。当时我们几年来的积蓄差不多8万。一段时间之后，我们对适合自己的房子有了越来越清晰的想法。我们不喜欢高层公寓楼的压抑感，也不喜欢新建公寓过于现代的装潢和昂贵的物业费。同样，我们也不喜欢过于陈旧的公寓，它们通常都比较窄小，采光也不太理想。同时，我们计划买房后接国内的父母过来同住一段时间，因此房间不能太拥挤。终于功夫不负有心人，几个月之后，在2007年我们锁定了一处位于静街的三房公寓。

“它并不紧邻火车站和商场，没有嘈杂的噪音和熙攘的人群，却离这些设施只有步行十分钟的路程。另外，这条街上有一处公园，虽然规模不大，却是老少皆宜，从篮球场到幼儿的游乐设施都不错。旁边一条街道上，还有一个政府办的幼儿园和学前班，每次路过都能看到孩子们开心的笑脸。我们选择这条街还有一个原因，就是这条街和附近街道上，都没有高层的公寓，最高只有三层，居住其中，没有高楼大厦带给我们的压抑感。”

我们选定的公寓大概二十年新，位于三层楼的底层，没有台阶，进出方便。客房非常宽敞，三个房间也很敞亮。两个卫生间都带浴室，地下车库也比一般车库大不少，可以存放很多东西。由于没有电梯，健身房等设施，物业费也不贵。我们一看到这套公寓便动了心，因为是第一次买房没有经验，不敢轻易出价，所以过了几日之后，又约了中介再次参观了公寓。当晚我们便出了价，可没想到还有另一个买家也出了价。和我太太商量过后，第二天，我便拿着银行支票找到了卖方中介，对他说，我们最多只能出到这个价格，如果房主接受，我们现在就可以付定金。中介和房主通过电话之后，很高兴地祝贺我们房主接受了我们的出价，现在正式进入买房程序！最后购房所有的花费也刚好是8万左右，也是倾尽了我们的积蓄。

接下来一切都很顺利，交换合约，办贷款，搬家……我们终于既激动又期待地入住新居！

2007年，从大洋彼岸来到这岸的我们，终于有真正属于自己的家！

两年后，我们可爱的女儿诞生了，我们也顺利将父母从北京接来探亲。家，其乐融融，真真实实的感觉，真的很幸福。


我的购房小经验：

    即使一开始打算买自住房，也要考虑位置和升值潜力，要为家庭和个人以后的变化做打算
    在做好财务规划的前提下，要买自己能够承受的最贵的房产






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投资房：玉哉 璞哉

房产基本信息：

房子类别：3房独立屋

离火车站距离：步行2-3分钟

价格：2010年，29.5万澳元

         2016年12月价格：62万澳元
   

由于工作的变动，我们搬了家， Hornsby的公寓租了出去。房租和贷款相抵，我们在经济上没有增添什么负担。Hornsby公寓从自住房变成了投资房。

随着工作和生活的日趋稳定，我们开始为未来而筹划。在与朋友和同事的交往中，我们渐渐了解到关于房地产投资的一些信息，比如用equity投资的杠杆效应，还有负扣税（negative gearing）的税收优势。我们当时一心想把Hornsby的房贷尽快还清，对投资房的事情并没有太上心，只是请银行对房子从新做了评估，结果令我们非常意外。Hornsby的房子在短短几年内价值增长了将近30%，而这些equity都可以帮助我们购买未来的投资房。这对我们是个大好消息，接下去我们便开始着手研究了。

这次虽然不是第一次买房子，却是我们第一次准备以投资为目的买房。由于没有经验，我们对待投资房的态度非常谨慎，不想承担过多风险。对我们而言，理想的投资房不仅要有长期增长的潜质，房租收益也要与贷款基本相当，以避免在现金流上增大我们的负担。一开始，我们将Hornsby作为投资地点的首选，但研究之后我们发现，由于那里房价增长较快，虽然资本增长还有空间，但房租的回报率已经大不如前，犹豫之后，我们决定寻找新的投资地点。

我们以自身居住的喜好为参照，考察了一些安静，便利，以及配套措施完善的地区，因为具有这些特点的物业适合家庭居住，不会空置太久。以我们所能承受的房价，我们很快注意到了Blacktown周边地区。当时那里是投资者讨论的一个热点，众说纷纭，有人认为那里房价偏低，有增长潜力，有人认为那里离市中心太远，不具备长期增长的优势，也有人说那里开始大批兴建新住宅，几年之后供需将会调整，房屋增值空间将会受到挤压。我们从未去过那里，因此利用几个周末驱车前往，以探究竟。

几番下来，我和太太对那里都很感兴趣。Blacktown虽然离市中心有些远，但火车很方便，只要住在火车沿线，出行上班都应该不成问题。Westpoint购物中心也很大，人来人往，非常兴旺。周围几所学校看上去规模也不小。我们注意到那一带确实有些在建的住宅，但大都是townhouse，没看到高密度的高层公寓，估计短期内不会给当地房产市场带来过大的压力，造成供过于求的局面。关键是那一带房价还没有上涨，与悉尼其它地方相比有很大的价格优势。

相信很多人都听过马克吐温所说的，买地，因为它不可能被再造（Buy land, they are not making it anymore）。我和太太当时买投资房时也着眼于带地的house。房子老旧可以翻修或是重建，而土地在悉尼这样人口日渐增长的大都市，必将越来越稀缺，价格也将越来越昂贵。因此，有土地价值做支撑，买house长久而言，应该不会贬值。

考察几个月，我们锁定了位于Marayong的一所三房house。这所房子在一条静街上，离火车站和店铺步行两三分钟，却是非常安静，听不到火车的噪音。周围两所学校，距离都不远。这里离Blacktown只有一站之遥，开车也只需五分钟，非常方便。然而让我们最终下定决心购买的，是它的卖主由于正在别处建造新居，暂时还要住在这里，因此我们的房子从成交第一天起便有了租客。事实证明我们当时大部分以直觉为基础所做的决定是正确的。由于种种原因，前位房主在那里租住了好几年，这期间为我们省去了许多诸如装修，打广告，找租客等等麻烦，加之房租稳定，对没有投资经验的我们而言，还是非常稳妥且划算的。

就这样，有些不可思议的，在2010年，我们拥有了第二套投资房，也从此正式迈出了澳洲房地产投资的步伐。

房产基本信息：

房子类别：3房独立屋

离火车站商场：车程5分钟

价格：2011年，30万澳元

         2016年12月价格：65万澳元

只是，这步伐一旦迈出，便不可停歇了。第二年，我们以同样的方式，对Marayong的房产进行评估，利用增值的equity，在Blacktown又买了一所三房的house。

这次的房子很有意思，不知为何，房主把内部每一面墙都漆了不同的颜色，而且用的都是非常鲜明的色调，连卖房的中介都戏称它为彩虹房（rainbow house）。我们便利用这一点与房主谈价钱。其实我们看中的是它的地点，静街之上，对面有个很大的运动场，距离火车站和商场只有五分钟车程。最终，我们以比当时市价偏低一些的价钱买到了物业，然后花了将近一万元进行全面装修。一个月后装修完毕，我们请当时的卖房中介前来参观，他非常惊讶，说简直不敢相信自己的眼睛，不敢相信一个月之内整间house完全变了样，一个劲儿地问我们是怎么做到的，还索要了为我们装修的油漆工，地板工等的名片。就这样，我们的第三套投资房也顺利出租了，收益率也不低。6个月之后银行估价比购买价格多了五万元。

幸还是不幸，我们选择的是玉还是璞，还有待时间的检验。不过迄今为止，我和太太还未曾为我们当年的决定后悔过。(待续)

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为孩子上学选房

房产基本信息：

房子类别：2房Town House

离火车站距离：1500米

价格：2012年，48.5万澳元

         2016年12月价格：80万澳元

接下去的两年，太太工作变动，女儿准备上学，我们的日子也在一步一个脚印地慢慢向前迈进着。我们当时租住的townhouse比较老旧，但由于太太上班方便，房租也还算合理，所以我们一直住了下来。可是后来，房主每隔一段时间就要调涨一次房租，也没有商量的余地， 而且涨幅挺大。我和太太就盘算着第二次购买自己住的房子。有了以前的经验，这次选房我们不但考虑自主，同时也考虑以后的出租。 当时选定了3个地区， Artarmon, Epping, 和 Marsfield, 主要是为了小孩上学， 这几个区都有不错的小学。经过好几个月，我们最终选定了一套位于Marsfield的townhouse。

房子的地点很理想，就在Macquarie大学旁边，大学里的设施诸如游泳池，健身房，图书馆，医疗中心等等，都可以很方便地使用。工作单位，Macquarie商场，女儿学校，都是几分钟的车程。走出街口（大约一两分钟），便是公交车站，去city的车次也很频繁。如果穿过Macquarie大学校园，步行至Macquarie商场和火车站只要十五分钟左右。而且太太最喜欢的，是房子旁边有一个很好的公园，小朋友的游乐设施，成人用的健身设施，篮球场，足球场，自行车道，烧烤设备一应俱全。太太常说，我家不需要后院，这个公园就是我们的后院，它离我们这么近，我们随时都可以去散步或野餐。入住后，这里确实成为了女儿的乐园。

回想起来，我们当时看到这所房子也是偶然。我们是周末散步时无意间看到了open house的招牌，走进去一看，没想到，房子的格局和地理位置很满意，可当时除了我们，一个看房子的人也没有。问过卖房中介才知道，这个房子放到市场上已经有段时间了，房主时而想出租，时而想卖房，所以房子也是on and off the market几番变动。再加上装修色调又深又暗，显得屋内空间狭小，光线也不好，所以以前来看房的人都不是很满意，久而久之看房的就寥寥无几了。回家以后，我和太太便决定出价。和中介几番交涉，最终的成交价比房主的要价低了不少，和当时的市场价相比也算买得很划算。装修过后，房屋宽敞明亮，院子整洁温馨，我们一家三口搬入以后，都非常欢喜。就这样，我们在2012年里，又从租房族变成了有房族。

房产基本信息：

房子类别：3房2卫Town House

离火车站距离：2000米

价格：2014年，16.8万澳元

         2016年12月价格：18万澳元

两年以后，我们又购买了一套位于昆士兰Toowoomba ()的三居室townhouse。当时考虑Toowoomba 是因为它是澳洲内陆最大的城市，有数量可观的教育研究机构，高质量的公立私立学校。同时那里正准备建一座私人机场，修建一条高速公路，经过研究调查， 我们认为这些新增加的基础设施会给当地经济和房地产市场带来一股热潮。而且租金收入和房价相比十分划算。因为房子原本也是出租，租客就在里面继续住了下来，问题倒也不大。

不过，几年下来，我们发现，这所低价入手的房子，在投资收益方面其实相当不理想。首先，这几年内当地有很多新开发的房产，出现了短期的过剩。房价的涨幅没有预期那样大，房租也几乎没有上涨。这些老旧的房屋出租没有任何优势，而当地市场本身就不大，找到合适的租客并不容易。而且，当地的物业费和中介的管理费都不低，尤其和它的独立房相比，这些费用支出的比例就显得很高。如今，我们准备观望市场，时机成熟时，会考虑将房子出手。

通过这次投资，我们总结的一条经验就是，买房子一定不要心血来潮，别人的鼓动，网络和报刊上的讨论，都比不上自己实地的考察，即便工作再忙，也要抽出时间做足功课，尤其不熟悉或是不确定的的地区，更要多方研究，否则，一个不明智的决定所造成的机会成本损失，可能是你无法预期，也不愿承受的。   

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一年内购入四套房产

房产基本信息：

房子类别：昆士兰3房独立屋

价格：2015年，38.5万澳元 ; 2016年12月价格：49万澳元

房子类别：昆士兰4房独立屋

价格：2015年，37万澳元 ; 2016年12月价格：40万澳元

大约一年以后，我们再度考虑投资。 当时悉尼的房地产已经有了相当大的涨幅。租金回报率很低，中间价位的房产， 利息支出和租金回报之间的差距就可能达到每周$300 -$500， 会成为很大的负担，同时有另一个问题 – 地税（Land tax）。在新南威尔士州，当购置房产达到一定限额时，就要开始缴纳地税了，税额每年由Office of State Revenue依据房屋占地面积进行评估，费用不菲。如果继续在本州置产，所缴税率就会提升不少，这也意味着我们的投资成本将会随之增加。考虑到这些因素后，我们开始着眼于新州以外的地域。

经过一段时间的比较与研究，我们锁定了昆士兰州的布里斯班。我们的选择主要有以下几点考量：

第一，我们曾经多次去昆士兰旅游，对那里有一定的了解。我们认为，昆士兰州自然资源丰富，人文环境良好，具有长远增值潜力。布里斯班作为昆士兰州的首府城市，市政设施健全，经济稳健发展，人口逐年增长，教育医疗条件完善，非常适合长期居住。因此，当地的住房需求应该会逐渐增加。

第二，较之悉尼与墨尔本，同为大州首府城市，布里斯班的房价要低得多，2007 -2008 的全球经济危机和2010-2011年的洪水，给布里斯班的房地产市场一记重重的打压，直至几年之后，市场才信心回稳，价格重新回升至经济危机和洪水之前的水平。相比悉尼房产的渐趋触顶和墨尔本房市的大幅上涨，布里斯班在刚刚回暖的市场上，随着投资者信心与购房需求的逐步增长，房产价格的上涨空间是很大的。

第三，正是由于布里斯班比较理性与适中的房产价格，使得当地的投资回报率比悉尼与墨尔本更为理想，基本能达到5%以上，也就是房屋的租金回报与利息支出大体相抵，维持房产的自付费用不会过高或是无法承受。

因此，我们利用度假的机会，到布里斯班进行了实地考察，在我们感兴趣的区域周围驱车，购物或是游玩，以体会当地的生活状况，又顺路参加了几次open house，切身体验当地市场状况，并且约见了几位房产中介和物业经理（property manager），以备日后之需，并从他们口中更多地了解到相关的地产信息。

房子类别：昆士兰3房独立屋

价格：2015年，41万澳元 ; 2016年12月价格：45万澳元

房子类别：昆士兰3房独立屋

价格：2015年，38.7万澳元 ; 2016年12月价格：43万澳元

为了不错过投资刚刚起步的市场良机，回到悉尼后，我们就立即行动，一年之内相继购入了四套房产，均选在离布里斯班市中心二十公里左右的地段。我们购买的都是价格接近地价的house，其中三座购入后直接出租，一座改建后简单装修出租，回报率都不错。在选址上，我们主要着眼于交通便利，商场，学校等生活设施齐全的地区，以及正在筹备市政建设的区域，而且在防洪安全的前提下尽可能临近水边，以提升房产未来的增值潜力。

至2015年止，我和太太已经在澳洲拥有九处房产了。回想这些年的生活和投资经历，都是我们一步一个脚印，小心翼翼，扎扎实实走过来的，也是我们自主学习，自我提升的过程。在这十几年中，我们像不断尝试跃入池中的井底之蛙，每一次跳跃，都更接近井口，更接近蓝天，更接近池塘。今后，我们都将继续跳跃，并且要跳得更高，更远，因为每一次跳跃，不管是高高在上的眩晕，还是摔到地上的痛楚，都是一次全新的感受，是无可替代的体验。是非得失，任人评说，重要的是，我们的生活，还在继续，我们的故事，也还将继续。

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转发结束。

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说的好听哦， 怎么没找出一篇用这种理念进行其他投资的例子？

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评论：
“用equity投资的杠杆效应，还有负扣税（negative gearing）的税收优势”
不要忌讳他人眼光。这个主人公敢于在众多华人贬低西区，贬低blacktown的时候下手；敢于在众多人贬低qld时下手。


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那你就把抠脚大叔当成中介，当成洗脑文章好了。

毕竟大叔只有脚臭，没有酥胸让人摸；毕竟大叔没机会接受农业大学教育，也没穿过女子学校校服。 终身遗憾啊！

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发个软文可以，不用声明此地无银三百两

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但是现在贷款没那么容易了。除非做假收入。

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你们算过他的本金吗 我大概看了一下280万左右 这还是5年前。还10万年薪呢？

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其实好多房在布里斯本，没赚什么钱 初始资金320万 现在价格480万 全是自己的钱？

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其实好多房在布里斯本，没赚什么钱 初始资金320万 现在价格480万 全是自己的钱？

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那么多 QLD的房产 真的是赚钱了么

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几年前，有人用1000个比特币换了一个pizza，几年后那个卖Pizza的不再继续卖Pizza了
比抠脚大叔牛多了

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难以置信啊，我表弟跟他情况差不多，夫妻俩年薪比他还高，也是07年第一套房，后来还有父母资助，也是疯狂买房，还没达到九套房

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墙贴留名，思路差不多。

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牛逼的让我不干相信

我要贷款！

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不是，是他选择的房产在承受范围内。

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传说

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应该是算错了吧。 他没买贵的房子。其次，第一套升值里再贷款应该是把其他房子首付贷出来了。

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sbs的文章，不是传说。是真实的。

抠脚大叔只给你真实的，绝非口号空言

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真正牛到最后的各种首富，一步一个脚印扎扎实实，比如MERITON 老板都是现金为王，从不贷款或者很少贷款。反倒用各种贷款加杠杆的没见到那个最后做大作强。有大神能解释一下吗？

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对啊，现在能这么选择的区域很少了。没有对比性了。除非跑到悉尼以外的地方投资了。

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这个其实很简单啊，我教你一个方法，只买45万以下的房子，然后用租金还贷款，然后就可以一直买，一直买。。。其实最难的是自住房，45万以下的自住房在悉尼肯定是屌丝区。。。

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如果你表弟买的起一套400万的房子，轻松买九套一共480万的房子。

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， 感觉贷款加杠杆，是要有很强的市场洞察力，就像炒股票外汇一样，要每一步不停的做出正确的判断才能收获加杠杆的利益。但是人毕竟不是神，不可能每个时间段的决定都是正确的，这样来来回回有挣有亏，即使最后不亏钱，还是搭进去大把的时间和精力。
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