最近一套投资房碰到了一个问题,想发个帖请教一下各位,特别是懂Strata管理的人。
客观描述一下这个事件:
1。一套通过中介管理的2房Unit,租客报修一个壁橱很潮湿,附近的地板变形
2。因为壁橱就在洗手间淋浴房隔壁,怀疑是淋浴房漏水
3。中介向Strata Manager报修,想让他们看看是不是漏水,并判断是Strata的责任还是房东的责任
4。 Strata派人上门看了以后,判断是淋浴房漏水,并且说Strata会负责修好
5。 中介跟对方沟通了以后,确定是Stata会出这个费用,双方都是邮件沟通,有书面记录
5。随后Strata派人将淋浴房拆开,将底部和墙面重新做了防水,并且重新铺了一部分瓷砖和地砖,再装回淋浴房,解决了漏水的问题
6。 本来以为故事到这里结束了。。。。没想到。。。
7。 Strata Manager又回来跟中介沟通,说他们后来发现,这个漏水应该是房东的责任,费用需要我来承担 (一共$2,200左右)
8。 我的中介这个时候开始撂挑子了,他们说他们当初只负责联系工作,现在这个事情有纠纷了,让我作为房东自己出面,直接跟Strata协商解决,并把所有以前的邮件沟通证据转发给我
9。 我了解了事情情况以后,向Strata Manager提出,这个费用要我支付不公平, 因为:第1,当初他们有书面写明这个是Strata负责修好并且承担费用。 第2,他们现在修好了,用了他们指定的Tradie,价格什么的都是他们定的。即使是我的责任,当初至少我应该自己找Tradie,价格或许会便宜很多。
10。来回几个邮件以后,我觉得不管怎么样,Strata在这个事件中还是比较积极和快速的解决问题的,当初二话没说,先把问题很快的解决了。虽然当初责任没有认清的确是他们的工作失误,但我要是坚持不付钱,的确也有点说不过去。于是我提出,我付一半的费用 (也就是$1100)
11。Strata Manager说他会将此事在最近的AGM(业主大会)跟业主委员会上提出来,我没有去参加AGM
12。 AGM开完,Strata Manager又来找我,说业主委员会不同意我付一半的提议,要求我支付全部费用。
如果你看到这里,谢谢你看了那么长的故事经过。。。
那么问题来了,我的立场是,这个费用如果要我全部出,我觉得不公平。
理由如下:
1. 当初Strata书面认可是Strata的责任,并且负担全部费用
2. 明显是Strata工作失误造成最初责任不清
3. 如果当初就告诉我是我自己负责,那么或许我可以找更便宜的人来做,要是我自己动手能力强的话自己做(就没有什么费用了)也没有什么不可以吧? 甚至于,举个极端的例子,我可以选择不修了,让租客走人,把房子就这样卖掉。这样就根本不会产生任何维修费。
4。 问题的关键是,我当初并没有被给予任何选择。。。
业主委员会不同意费用由维修基金里出,其实也没啥不对,因为其他业主会觉得用公共基金,维修了我的Unit里的问题,也是不公平。
所以,主要还是Strata这次在工作里面犯错了,造成目前的矛盾。
想请教一下懂Strata管理的人,这样的情况,作为我房东来说,究竟应该怎么处理比较妥当。
请客观评论这个事件,希望得到一些有建设性的意见和建议。
谢谢各位!
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不懂帮顶,等行家
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个人浅见,钱还是楼主出。strata跟楼主及其他业主属于被雇佣与雇佣关系,员工犯错还是老板买单。但是“股东们”不同意分摊,因为是一个“股东”自己的问题,也就只能自己出钱了吧?楼主最后假设说去告,是不是也是告业主委员会?
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如果AGM开过了就比较难办了,理论上AGM是所有业主的大会,在AGM上做出的决定,可以代表大多数业主的意见(虽然每次开会只有几个人会到,投票很多情况下也是象征性的)
话说回来,$2200重新做防水价格算是挺便宜的,我这里得小区重做防水都是$2500。
如果实在想要继续看看,有没有可能争取利益,你试着拿到业委会成员的联系方式,跟他们沟通,表明这是strata manager工作失误。再给strata manager 发信,写明前因后果,表示不会为他的失误买单,不然会把之前strata manager同意支付等文字证据交给律师处理,并且会向业主委员(body corp committee)书面complain等等,再看他下一步吧。
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防水是strata出没错,除非你的前任业主装修重做了防水。AGM无权通过动议免除strata的这个责任
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这个房子建筑问题,是STRATA出啊,看是不是STRATA出,就想想一下把房子倒过来,能倒出来的东西算房东的
当然不绝对,比如空间里的东西也算房东的,比如水槽,马桶漏水等,但是防水属于房屋一部分,STRATA出没错
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如果是漏水到隔壁了,至少一部分是物业费用的。因为公共墙是 cooking property.
还有业主委员会,你最少可以旁听的,为啥不去?
楼主说去fair trading 吧,自己去就好。
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倒是没漏到隔壁,只是自己内部小范围的漏水。
Fair Trading 这个没想到,可能作为最后一步棋也可以考虑一下。谢谢。
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第十点 你已经输了。你是好心,对方认为你心虚。这个事你还是找律师问下吧。 你把strata 和 中介来往的邮件证据保存好。 按理说如果是防水出问题是strata 出 。
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目前还不至于到上庭这一步,还是一家很大的房产公司呢,的确不够专业。
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哦哦,不好意思,那我误解了,以为漏到隔壁了。
那你老实付钱好伐。。 对不起,之前回复误导你了。
没胜算哒。
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agent 误判,从描述来看,应该是你的责任。
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室内的东西有些的确是strata 付负责, 例如你的进水管那个阀门漏水就是strata负责维修,还有一些结构上的东西都算,例如阳台拉门漏水啥的,lz说重做防水,那么做防水的那部分钱不应该付,至于是淋浴房出问题那么修淋浴房的那部分钱应该出。 还请lz 咨询专业人事和律师。这只是我个人实战经验。
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我自己楼上漏水搞到现在
觉得澳洲在这个事情上面其实还是很模糊的
淋浴房是owner责任没错
但是如果你浴室原始防水没问题
怎么会渗到隔壁去呢?
原始防水属于strata责任
即使写到fair trading
那边也是建议你先和业委会协商
个人建议哦
问strata manager拿到一开始检测的报告自己找个tradie来报个价格
与目前修理实付费之间的差价由strata公司承担
大头修理费还是楼主承担
以这个为主张谈谈看
ps强烈不建议和业委会闹不开心
人家想整你方法多的是
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淋浴房的墙都拆开了对吧?必须是strata的责任。曾经听说过这种事情,埋在墙里的水管漏水,影响了楼上楼下两家人,全部由strata负责维修。
跟这些不要脸的没什么好讲的,本就不该你出那一半,业主委员会还想要你全付。不理,不付。
当然如果因为漏水导致家具家电损坏之类的,strata是不负责的。
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其实道理很简单,你拉他去吃顿饭,说你请客,随便吃,吃完你说不好意思,搞错了,这顿饭你不付了,饭是他吃的,价格是2000刀,让他付!
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他人的错误不是免除自己责任的理由。。。
楼主找维修的人商量一下,给个折扣吧,一般会意思一下的。
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那个州?Waterproofing 在NSW是strata负责任, VIC是自己负责.
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我们遇到类似问题,开始也以为要自己出,后来和管出租的物业经理沟通后,她找了strata公司,最后是strata公司出钱修的,也是自己楼上的淋浴房漏水到自家楼下。agm并没有意见。不过还是建议agm的meeting要去参加。很多问题当面一说就容易沟通了。
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我们遇到类似问题,开始也以为要自己出,后来和管出租的物业经理沟通后,她找了strata公司,最后是strata公司出钱修的,也是自己楼上的淋浴房漏水到自家楼下。agm并没有意见。不过还是建议agm的meeting要去参加。很多问题当面一说就容易沟通了。
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随后Strata派人将淋浴房拆开,将底部和墙面重新做了防水,并且重新铺了一部分瓷砖和地砖,再装回淋浴房,解决了漏水的问题
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墙如果是内墙,属于楼主
地面属于common property,除非以前有过装修写了special bylaw
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我家也发生一样的事,在Brisbane,我是住 Unit,我家淋浴房漏水到楼下邻居,
Strata 派人拆了 bathtub,是 bathtub 下方的水管漏了,
Strata 派人修了水管,但装回 bathtub、重贴磁砖 都是我们自己要出钱
老实说,还满生气的,当初Strata 派人来看时,说保险公司会出钱修理,
等淋浴房都拆後,才说不负责复原
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往往没拆开,谁都不能确定责任。strata开始说负责,是为了减少扯皮尽快开工,减少损失。如果strata一开始就咬定是房主的事,房主请人拆开发现不是,理所当然也会要strata付钱,同时,总不能拆开停工就留在那里,等strata另找人接手干完。
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这个100%是该楼主自付,自家卫生间不是公共建筑,只有你一家单独使用,不可能让其他人付钱的。
物业的确有错,所以只能尽量协商,包括和出具发票的公司协商打个折。请律师,几百上千刀花出去,也不可能免除你的责任。
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这个问题本身就很难界定,首先要看是哪漏水,如果是公共水管漏水应该可以,如果只是你家水管就是你自己,另外要看你们strata买的保险cover不cover。如果是自己家浴室漏水100%业主自己的责任除非是新楼还在开发商的保修期内,那么你要找的就是开发商
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看来貌似各州的法律还不一样。LZ上来说说你到底住哪?
我在新洲,修过一次马桶在墙上的进水口漏水,一次是淋浴防水,都是strata出钱。
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