发现有些同学像我之前一样对澳洲拍卖清空率的计算有疑问。在此加以说明。
以2014-03-01为例
http://www.rs.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=ars&s=nsw
http://house.ksou.cn/auction_result.php?sta=nsw
在拍卖当天，中介会把大部分的拍卖成功拍卖纪录和一部分的失败纪录上报，这个时候的数据是完全不可相信的。
Http://www..com.au/bbs/f ... read&tid=837820
这个帖子是上周日的新闻，清空率是83%。414个纪录上交，359个出售，也就是说pass in是56。再对比现在realestate的数据，429个出售，160个pass in，35个withdrawn。我想我们可以认为中介少上报了70个成功出售，104个pass in。
以前我在某个帖子中回复，如果我是中介，我会上报90-95%的成功拍卖，40%左右的pass in。这个数据基本符合。这是当周高清空率的来源。
http://www..com.au/bbs/f ... read&tid=838047
这个帖子和我引用了同样的链接，当时的数据的确是像发帖者所说的52%。我有回复说，ksou应该是把所有预计要拍卖的房屋数当基数，成功拍卖的当分子进行计算，当realestate的数据出来时，ksou的数据也更新了。
在这里有一点必须清楚，用来计算清空率的基数是reported auction。有不少房子在拍卖前卖出，这些房子实际上没有进行过拍卖，可是中介还是会把这些房子的结果当成auction result上报。这也是我把拍卖两字打引号的原因，拍卖清空率的基数应该是进行拍卖的总数。以上周为例，客观真实的auction clearance rate应该是 429/(429+160) = 72.8%。上周有240个sold before auction，中介依靠这些非拍卖成功的数量推高了清空率。
有大量的sold before auction可以认为房产依然火热，只是相对的，我认为卖家的信心并不是非常高，当卖家信心高涨时，他们应该选择拍卖而不是提前售出。
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贴一下网上看到的某个comment
Most of the properties are now advertised as Sale by Auction so that the vendors do not need to disclose the price but look for best price. Agents then scares the potential buyers that Auction clearance rate is above 80% and if the property goes to Auction then they have a list of Chinese buyers who are ready to pay higher price. They keep ready of couple of (classical) examples, for example one in Eastwood (NSW) was sold one million dollar above the reserve. The agent then tells the seller the reality that it is better to sell prior to Auction as there is no one who can go above certain price. Some property owners are embarrassed to live in the neighborhood if the property failed to sell in the Auction and the worst case is that there is no bid. The property will be sold prior to the Auction by scaring the buyers and sellers and Agent collects his fee and the agent move on to the other property.
The property is counted as sold in Auction though it is sold prior to Auction because it was listed for Sale by Auction. This boost the clearance rate up.
Agents then use the new clearance rate to increase his sale and sale price. Its all vicious cycle.
Auction clearance should only include the property sold under hammer (not before or later). The base of the calculation rate should be all the properties listed for Auction.
The media is not going to help to expose this misleading reporting as they are party of profiteers. We are seeking help from academics in the Universities in Media, Economics and Finance departments. If the academics in Australia do not help then we will go to the academics in international universities to write the academics in Australia about teaching logic, ethics, moral duty etc.
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是的。只有卖家没信心才会提前卖！
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这话太绝对，买家只要出了比房主预期还高的价，房主没理由不接受，谁还折腾拍卖又得多笔费用，差不多就行了。
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不能都是这种情况！
但肯定有！
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这不也是没信心的一种？人是很贪心的，当有人出到心理价位的时候，卖家就会怀疑是不是自己价位定低了，auction是不是还能把价格推高很多。1/4还多的卖家都这样，真不能觉得信心有多高。除非出价的都暴高，不过如果那样的话，最近的新闻就应该是房价暴涨了。
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清空率也就是个市场心理指标
就像股票指数 不是某个公司或中介自己玩数字游戏弄出来的
APM那个安德鲁博士经过严格的专业培训 包括道德
这个话题有点吹毛求疵 在乎清空率的买家都知道后面的数学和调整知识
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不是每个人都这么贪的
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人性本贪。能压住贪念的是恐惧，也就是没有信心，害怕或者感觉付出的额外精力和费用不能带来更多的收益。
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不算没信心 如果所有买家的兴趣都在125万 拍也就130出头 来个中国人直接出140的OFFER 你卖不卖
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如果auction前的open house反映不熱烈,只有一兩個offer，房主當然選sale before auction(如果offer價錢合理)
反應熱鬧，當然留到拍賣了
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很多卖家pre auction是等着要钱
我家的vendor就是 拿钱他们去买下北海景房的
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那反映出来的另一个数据就是房价暴涨不是？买家兴趣在125W说明本区相同房子在125W左右，华人出140W。240个sold before auction里，个例可能，一半的话，加上auction卖出的，一个月房价就得涨个4%。
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还好华人关注的也就是整个市场的一小部分区域 全面开花的话 肯定猛涨一阵
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卖房子不一定是价格问题. 很多时候房主妥协可能是附加的条件别人也接受, 价格又好. 当然提前交易.
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学习
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误差很大呀
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学习了
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看走势还是说明些问题
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不可否认，现在悉尼房巿还是很火!
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能给个实际数据比如
total reported house for auction
还有total house for auction 么？
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这个真的要看open house的情况。如果反应热烈，offer很多，最后就走拍卖。如果反应一般，其中最高offer又令卖家满意，就会提前卖，怕拍卖反而到不了这个价格
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你的逻辑合理。可是，让我们假设一下，按照你的逻辑，由于有超过1/4的房屋在auction前卖出，里面有多少是open house反映一般的？多少是有人给出超高offer的？如果反映一般的很多，就说明大家在买房时趋于理智，迫使卖方收起贪念，也还是卖方没有信心。如果超高offer的很多，最近的房屋价格应该一个月升个4%。
现在的每周末新闻的高清空率有什么作用？迫使买家进入房产，压缩买家的思考时间。
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唱空一派想尽一切办法来证实房市已经开始下跌，意义好像不大，自我安慰而已。
我既不唱空也不唱涨，这种数字游戏只有在长期并且综合各种因素才有意义，但是往往要几个月后甚至一年后才能真实的在图表的数字上反应出来，仅讨论一次或两次的清空率不影响大局的。
我也不认为有机构操控清空率，对媒体和中介有多大直接钱的关系呢？每个机构有自己多年沉淀下来的自认为成熟的算法，而且统计角度不同就会造成千差万别的数据，谁能公正的评判哪个对哪个不对呢？所以就看买家和卖家自己的感觉和承受能力了，市场在那里，看大家如何表演而已。
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你不用提到唱空，这帖子没有任何地方提到房价跌。只有对清空率的讨论。我说的是房产火热，开始趋于理性。不然早有人开骂了。
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这个是我去看房的时候中介对我说的，我觉得他说得有道理。如果我是中介，也会这么处理。
另外房东受中介的影响其实挺大的，特别是名气比较大的中介，基本是中介推荐拍卖，房东就会等到拍卖，中介建议见好就收，房东就会提前接受offer. 要是我和这中介是熟人，一定能提前买下来，可惜不是啊。
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再怎么说，大部分地产网站与报纸都是被中介买通了啊
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