澳洲如何用经济学思维来指导房地产投资(原创）

在澳大利亚地产投资



达哥最近恶补了很多经济学课程，醍醐灌顶般的接受了经济学思维的洗礼，颠覆了很多传统认知，颇为过瘾，禁不住拿一些心得出来抖落抖落如何用经济学思维来指导房地产投资，今天就从房地产市场走势的分析下手，各位请上眼。
最近这几十年，房地产市场可以用翻天覆地来形容，很多人都说，早要是知道房子能涨成这样，就应该多买几套，现在早就吃穿不愁、财富自由了！后面跟着不是长吁短叹，就是说等跌点再买进，可是房价不是股票，压根就没给机会，头也不回的一飞冲天了。而有的人可没犹豫，不断买进，不断增值，赚了本满钵满。为啥会出现这样的现象呢？说到头，核心问题还是没搞懂房价到底为什么会涨成这样。
达哥有个师兄，现在房地产行业中还经常在传他的传奇故事如何用经济学思维来指导房地产投资，这事让他讲起来可就太简单了：房地产不同于一般的制造业和商业，不能用传统的眼光来看待，只要有机会，就要坚决的买进，不要看眼前，不要怀念从前，要把眼光放远，往今后看，尤其是长线，一定是涨的。当然他只说了做法，并没解释原由，这也没关系，反正听了他劝告的人，跟着他一起买进的人全赚了，而且还没少赚，管他到底是为什么呢如何用经济学思维来指导房地产投资。
其实这事也简单，有了经济学思维就很容易来解释原由了。经济学开篇就讲“商品价格不是由成本决定的，而是由需求决定的”。说白了就是供求关系。房价就是这个这样，当购买需求大于新增供应量的时候，房价就会不断上涨；等于供应量的时候，基本持平，小于供应量的时候，就该下跌了。拿国内的几个超大城市为例，最近20年北上广深的人口快速增长，北京我最熟，97年的时候号称600万，现在2600万还带拐弯，把相当于澳大利亚全国数量的人口堆到这么大点儿的地盘上会发生什么？不涨才怪。上海、广州、深圳一样的道理，这个原则放到世界各地也都一样。
国内有房价跌的地方吗？当然有啊！以前的鄂尔多斯，一哄而上以后，真正的居民根本没那么多，房价跳多高就摔多狠。还有现在的东三省，整体人口处在净流出的状态，开发商不用捂盘惜售，敞开了卖都卖不太动，更别提涨价了。
一些所谓的专家天天搞危机舆论，今天说涨，明天说跌，搞晕了老百姓，还搞一堆名词说是泡沫，在这件事上，我觉得任大炮说的非常有道理，“判断一个地区的房地产是不是有泡沫很简单，你晚上去，如果大部分的窗口都亮着灯，说明这些房子都有人住，这就不存在泡沫，如果大部分都黑着灯，还用多说吗？”几年前达哥曾经在山东沿海一些房地产快速发展的区域转了转，白天远看一排一排的房子都挺漂亮，到了晚上那个凄凉。
另外再谈谈国内政府年复一年的调控政策吧，非但没有让房价增幅得到有效的缓解，还有越调越涨的架势。其实这个事在经济学来看，一点儿都不奇怪。房屋供应量不够，就造成了稀缺，势必就有价格增长的趋势，政府的调控政策，非但没有解决稀缺，反而造成了人为的短缺现象（稀缺和短缺有什么什么区别请翻看经济学词典，找不着的可以单独问我），短缺不会解决供求矛盾，反而会让本身稀缺的资源更缺，价格不涨才怪。如果政府真想解决房价问题，最有效的方法就是增加供应，供求平衡了，问题自然就解决了，当然，执政者是不是这么想的，我就不好说了。
说完国内来说澳洲吧，这几年澳洲几个城市的涨幅也够惊人的，早下手的人收益一点不比国内少，毕竟澳洲不限购，还有机会拿到银行贷款加杠杆，总体收益率超过了任何金融产品的投资。澳洲的房地产供求关系怎么样呢？答案是各地不一样！悉尼和墨尔本是人口增速最快的两大城市，人口增加总量差不多，但是土地批建量墨尔本要大很多，因此悉尼的总体房价要高于墨尔本，同时这个稀缺性还会让悉尼在未来继续上涨。其他城市的情况有很大不同，虽然有的城市人口也有增加，但是基数太小，房屋供应量整体容易满足需求，处于基本供求平衡的状态，后续房价上涨力度有限，我说的是哪儿，各位自行对号入座。
既然投资就要投悉尼，那么在悉尼买投资房到底该买哪个区呢？这个理论就多了，一种说法是跟着政府基建走，政府基建投入会给沿路带来社区环境改善，让生活工作更方便，房价就会涨，这个我同意，只要你买入的价格不是“通车价”就行如何用经济学思维来指导房地产投资。经济学上在对股票市场分析上，有个重要观点“凡事已经宣布了的利好消息，都会立即从估价上有相应的体现，因此宣布了的消息，就不再是会带来增值的利好消息“。我觉得很有道理，各位怎么看？
另一种说法要跟着大开发商投，品质高，质量好，这个我不以为然，绝大多数澳洲的开发商和建筑商还都是比较严谨的，但从质量来说，差别不是那么大，而大开发商的项目价格往往略高，在相应区域附近经常是价格顶梁柱，俗话说“扛活儿”的，买这种项目要有入手以后很长一段时间价格不涨的心理准备。其实我觉得大开发商项目的优势是他们都有打造全新社区的计划，这是小开发商一般不太可能提供的，可能这个服务就是多花的那些钱换来的吧。当然还有一个必须要注意的事情，就是社区是人的社区，当你进入社区之前，最好先想想，这个社区是由什么人群构成的？自己是不是愿意和那些人一起生活。悉尼是一个多元文化聚集之地，有些文化达哥还是敬而远之的。
还有一种特别被华人买家关注的投资重点就是学区房，说实话，我和很多西人朋友聊到这个话题的时候，他们都表示非常不理解，在传统的西人理念里，想要好的教育资源，首选就是私校。担负不起的人会选择教会学校，而公校本身就是一种社会基本保障，不愿意花钱择校的人就去公校吧，政府掏钱划片收人进行基础义务教育。现在那些华人拥趸的那些公校，大部分都是因为有了华人学生以后才排到前面的，为什么有个华人学生就可以排名靠前呢？因为西人孩子基本不去上补习班呗。还有公校的入校原则是租住同权，只要租住在规定学区里，就可以上学，不一定必有“户口”。因此在悉尼，“学区房”本身就是一个笑话！达哥觉得华人圈里炒学区房概念来源有三，一是从国内带来的惯性思维，二是一些开发商刻意宣传炒作的概念，还有一个就是一些家长占便宜的心态，又想上所谓的好学校，又不想花钱。说来也奇怪，一些费劲心机送孩子到了所谓的省钱好学校，又不惜重金送孩子去没玩没了的上补习班，生怕跟不上，孩子苦不堪言。这种国内的错误教育观念不改，何苦大老远的送来自来澳洲上学呢！
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今天不是讨论孩子教育问题，我们还回来说房地产，刚才说了好几个理论，达哥都不是太赞同，那么到底我的建议有时什么呢？为了这个事情，我和很多业内人士都探讨过，还包括很多西人同行，他们给了我很大启发。我的建议还是和经济学思维相关：投资选地区的核心还是要看供求关系，选一个区域，要先看附近供应量，供应量大的区域，我建议冷静！现在悉尼的很多耳熟能详的区域都是严重“Over Develop”,一个热点项目就是几百上千套的供应量，一个区域又有好多个项目同时进行，设想一下未来三到五年，一下放出来几千套，甚至上万套房子，这个区域的房价能涨吗？都有哪些地区有这样的问题，我就不在这里说了，愿意问的，微信加我私聊。
有人说，我不投资，我买房就为了自住，我不在意房价涨不涨，应该怎么选？我说这个还是可以用经济学思维来解释，叫消费阶层，你是什么阶层，或者说你想成为什么阶层，就去什么阶层的社区去住。你和什么人在一起，你就会变成什么人，你的孩子从小和什么人在一起玩，也就会变得和他们一样。问问自己，你为什么花钱买名表、名包、名车？不就是对外表示自己的生活阶层吗？每天开门遇到什么样的人，和什么样的人一起在餐馆用餐，和什么人一起健身，一起购物，自己的孩子和什么样的人的孩子一起玩耍。说到这，好选了吗？想不好也没关系，微信加我私聊。
现在公共媒体上经常有一些危言耸听的言论放出来，惊得民众一身身冷汗，我跟大家分享一下我怎么看，如果你想不出是不是说得有道理，那就看看这些观点是谁说的，如果是小编说的，尤其是那些标题党文章，我基本不看，那些所谓的业内专家说的，一笑而过就行了，很多论点都居心不良，不乏一些专家为了赚取名气和关注，故意来博人眼球的，但是如果是银行说的，我会仔细考虑一下，与房地产行业最紧密的合作伙伴就是银行了，他们的合作可不是点头之交，而是你中有我，我中有你，水乳交融的合作，谁都离不了谁。如果银行觉得房地产未来风险加大，他们会先减少投入，也就是减少贷款比例，现在大多是银行的贷款基线还是80%，你觉得澳洲房地产有风险吗？
这篇文章估计会遭很多同行恨，我先说声抱歉了如何用经济学思维来指导房地产投资，拍砖我接着，约架我应着。如果有人觉得说得有理的欢迎转发，我也先说谢谢了如何用经济学思维来指导房地产投资，记得注明是我原创啊，挨骂也得让我来。
祝各位晚安。

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没看懂

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说白了就是悉尼现在有完善经济体系的区域就那么几个区，其他大部分区都是被炒起来的，很多区甚至都不是核心经济区的缓冲区，完全是被炒起来的，像Hurstville这种区自住都有被中东人淹没的风险，投资就更不靠谱了，这区内的主流行业竟然是政府管理之类的和零售业，肯定不是投资区

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感觉楼主说得很诚恳。虽然有技术调整，但基本面还是看供需。一个地区的人口增长率大体决定了房价增幅。看中澳未来人口增长情况吧。

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就是一个卖房子的，鼓励大家在悉尼老区买房子

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又是一个嫉妒Hurstville有房子的人

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供需关系是房价涨跌最基本的解释 也是最靠谱的解释
你扯别的都没用，无论是自住还是投资 需求量远远大于供给量的话 断没有下跌的可能


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经济学就没猜对过房价

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说的有道理。那楼主说说哪些区适合入手呢？

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有人说，我不投资，我买房就为了自住，我不在意房价涨不涨，应该怎么选？我说这个还是可以用经济学思维来解释，叫消费阶层，你是什么阶层，或者说你想成为什么阶层，就去什么阶层的社区去住。你和什么人在一起，你就会变成什么人，你的孩子从小和什么人在一起玩，也就会变得和他们一样。问问自己，你为什么花钱买名表、名包、名车？不就是对外表示自己的生活阶层吗？每天开门遇到什么样的人，和什么样的人一起在餐馆用餐，和什么人一起健身，一起购物，自己的孩子和什么样的人的孩子一起玩耍。说到这，好选了吗？想不好也没关系，微信加我私聊。
孟母三迁的道理谁都懂，可是能力有限却硬咬牙挤到富人区，每天都为背负高昂的贷款而压力巨大，战战兢兢，这样的精神状态对孩子和自己是好事情吗？我也很想买在好区，可是它就像是那串昂贵的项链，代价却是半生的幸福，青春和容颜，我又望而却步了

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没必要嫉妒，事实就是事实，数据摆在那儿，你可以自己看

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我住附近，每周都去，知道比你多多了

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我住附近，每周都去，知道比你多多了

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那你说Hurstville的经济结构是啥？一个好的经济结构都没有的区，适合投资么？

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为什么要告诉你，我的都是实战经验，用三，四年时间从普通房子炒到买豪宅

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没事儿，大哥，我就是无聊瞎说，别伤了和气

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用习近平思想来指导房地产投资的！

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长期看供需，中期看规划，短期看利率和银行信贷政策

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我感觉用供需关系来解释房价已经不够了，毕竟房子不只是简单的消费品，

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你这个经济思维意思就是，澳洲只需要房地产，让实体去死吧。

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你的问题好解决，租房。

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P 大一点的 Hurstville 要什么经济结构。

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谢谢城主的答复，

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哪里有经济学？？？我怎么没看出来？

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买就行了，哪个区都涨。

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新西兰的新总理说要禁止外国人购买新西兰的房地产

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